文章核心观点 消费者对实体店购物体验的偏好和零售房地产新供应有限，可能使Zacks REIT和Equity Trust - Retail行业的成分股受益，行业内的Realty Income Corp.、Essential Properties Realty Trust, Inc.和Retail Opportunity Investments Corp.有望从中获益，但行业也面临零售商破产、高借贷成本等挑战 [1] 行业描述 - 零售REITs受宏观经济、就业和消费者支出模式影响，物业地理位置和周边贸易区人口结构决定需求，此前行业受客流量减少等问题困扰，如今因消费者对实体店购物的热情回升而复苏 [2] - 该行业涵盖拥有、开发、管理和租赁各类零售空间的REITs，包括区域购物中心、奥特莱斯等，净租赁REITs拥有独立物业，租户承担租金和大部分运营费用 [18] 行业前景因素 积极因素 - 消费者支出受收入增长和就业支持，零售商需求有望健康增长，经济条件改善后，盈利零售商将租赁更多实体店并拓展业务 [3] - 困境中的商场和购物中心业主选择混合用途开发，减少市场上零售空间供应，有限供应将支持行业基本面 [4] - 零售房东将医疗保健、健身中心等融入购物中心实现多元化，有望带来稳定租金收入 [5] - 全渠道零售兴起，即使是数字原生品牌也在拓展实体业务，可减少退货、保护零售商利润 [20] - 行业的Zacks Industry Rank表明近期前景乐观，研究显示排名前50%的行业表现远超后50% [7] - 行业成分公司的运营资金（FFO）每股预期上调，分析师对行业增长潜力信心增强，过去一年2024年FFO每股估计上调1.5% [24] 消极因素 - 近年来零售商申请破产保护增多，高债务成本、建设和运营费用将给零售商带来财务挑战，网购便利使其持续受欢迎，零售商扩张计划将更保守 [6] - 美国经济虽避免衰退可能性增加，但消费者和零售商将更谨慎，影响租赁决策，租户破产增加会导致店铺关闭、入住率下降、影响房东现金流 [21][22] 行业表现与估值 - 过去一年行业表现逊于更广泛的Zacks Finance板块和标准普尔500指数，期间行业上涨2.1%，标准普尔500指数上涨25.1%，Finance板块增长21.2% [9][25] - 过去五年行业市盈率最高18.87倍，最低10.42倍，中位数15.11倍，基于未来12个月价格与FFO比率，行业目前市盈率为14.81倍，高于Finance板块的14.75倍，低于标准普尔500指数的22.01倍 [10][26] 推荐股票 Realty Income Corp. - 主要从事独立商业物业的收购和管理，通过长期净租赁协议获得租金收入 [12] - 2025年FFO每股共识估计为4.36美元，同比增长3.5%，过去三个月股价上涨9.2%，目前Zacks Rank为2（买入），2024年FFO每股共识估计过去一个月上调两美分至4.21美元，同比增长5.25% [13][29] Essential Properties Realty Trust, Inc. - 总部位于新泽西州普林斯顿，主要拥有、收购和管理单租户物业，长期净租赁给服务和体验型企业 [39] - 加权平均租赁期限14.1年，截至2024年3月31日平均单位租金覆盖率3.9，目前Zacks Rank为2，2024年FFO每股共识估计为1.74美元，同比增长5.45%，2025年为1.87美元，预计同比增长7.5%，过去三个月股价上涨20% [14][40] Retail Opportunity Investments Corp. - 专注于收购、拥有和管理位于美国西海岸人口密集大都市市场的以杂货店为核心的购物中心 [27] - 2024年FFO每股Zacks共识估计过去一个月维持在1.05美元，2025年上调一美分至1.09美元，过去三个月股价上涨9.8%，目前Zacks Rank为1（强力买入） [28]