文章核心观点 - 对中美洲公寓社区公司（MAA）投资评级降至“持有”，虽公司能产生正营收和利润，但宏观环境不佳，新资金投入需谨慎 [5][6] 市场供需与入住率 - 过去几年住房需求旺盛，现市场供应增加，需求开始降温，入住率下降，公寓社区定价权减弱，影响公司利润 [5][6] - 劳动力市场放缓，工资增长乏力，消费者租房承受力受限，给住房REITs带来压力 [7][8] 利率因素 - 市场对美联储降息预期过于乐观，美联储点阵图显示今年降息次数减少，维持“更高更久”利率计划，不建议因利率因素投资房地产REITs [9][20] 股息情况 - MAA是可靠的股息投资标的，虽公寓租赁行业有短期压力，但不影响其股息支付，过去经历困难时期仍维持股息，且持续增加 [10] 关键市场表现 - MAA主要市场集中在美国阳光地带，虽长期前景好，但短期内部分大城市空置率高于2015 - 2019年平均水平，公司会受宏观因素影响 [11][12][13] 市场表现对比 - MAA自去年底有一定涨幅，但表现落后于标普500指数，房地产近期上涨部分源于降息预期，住房供应增加将限制价格上涨，公司营收和利润增长可能放缓 [14][16][17]