文章核心观点 - 公司投资组合集中，业绩相对较弱，虽有健康租户基础、强流动性和保守杠杆使用，但运营表现不佳，NAV折扣不足以支撑购买，不建议此时投资，评级为持有 [24][34] 公司概况 - 公司于1960年成立，总部位于马里兰州贝塞斯达，在华盛顿特区和亚特兰大拥有并运营公寓社区 [24] - 截至第一季度末，公司在华盛顿特区地铁和阳光地带地区拥有约9400套公寓，多数资产位于华盛顿，为B级，约一半位于城市地区 [2] 市场环境 - 华盛顿过去6年人口增长较慢，亚特兰大人口增长率更具吸引力，且目前失业率相对较低，而华盛顿历史失业率高于全国平均水平 [3][14][26] - 30年期抵押贷款利率从2021年的约3%升至如今的6.89%，且当前单户住宅供应处于过去十年最低水平，交易活动放缓，吸收利率恶化 [4] - CBRE称2024年将迎来数十年来最大一波新公寓供应浪潮，租金增长率可能减速，空置率可能上升 [17] 运营表现 - 公司股东长期面临每股FFO下降情况 [6] - 上一季度，公司混合租赁费率仅增长2.3%，入住率降至94.4%，同店NOI仅同比增长0.3%，管理层预计今年NOI将增长0.25% - 2% [18] 财务状况 - 公司债务/EBITDA为5.7倍，利息覆盖率为3倍，循环信贷额度使用率约80%，显示出较强流动性，且所有债务均为无担保，具有投资级评级 [8] - 公司目前季度股息为每股0.18美元，远期收益率为4.44%，派息率75%，但股息支付历史不佳 [21] 估值情况 - 公司FFO倍数略高于其他多户住宅REITs平均水平，从同行相对估值看并不便宜 [33] - 公司隐含资本化率为6.24%，远高于CBRE多户住宅资产的5.3%，据此得出每股NAV为20.48美元，有20.93%的折扣 [12] 风险因素 - 公司面临业绩表现不佳和未来供应过剩风险，这将对盈利能力造成压力，使其价格更难接近NAV [35] - 公司投资组合高度集中，75%的房产集中在一个城市，且该城市人口增长迅速放缓、失业率高于全国平均水平，风险较大 [35]