文章核心观点 - 两只房地产投资信托基金（REITs）EPR Properties和Realty Income当前交易价格大幅折价，随着利率预计在2024年晚些时候下降，长期投资者现在可关注这两只优质收益股 [1][3][10] 行业情况 - 利率上升通常对房地产股票不利，自2022年初加息周期开始前，房地产板块整体总回报率为 -15%，同期标准普尔500指数为 +24%，预计2024年晚些时候利率下降后情况或改变 [1][2] EPR Properties公司情况 - 该公司是专注于体验式物业的REIT，租户包括TopGolf等，影院租金占比近40%，引发投资者担忧，但影院位置好且运营盈利，第三大租户破产后已重新签约 [4][5] - 公司正积极通过出售和收购物业使投资组合多元化，管理层认为有1000亿美元的体验式物业可投资，公司资产负债表良好，利率下降时更利于把握机会 [6] - 公司股价较疫情前历史高点低48%，投资者可获得7.7%的股息收益率，按月支付 [3][6] Realty Income公司情况 - 公司成立于1969年，是全球最大的REIT之一，在美欧拥有超15400处物业，多数为独立零售物业，也有工业、农业和博彩物业 [7] - 公司物业租户优质，签长期租约且租金逐步上涨，多数租户所在行业抗衰退且受电商影响小 [8] - 公司股价较疫情前历史高点低30%，自1994年上市以来年化回报率达13.6%，股息收益率5.7%，且连续107个季度提高股息 [3][9] 两只股票前景 - 随着利率下降，两只股票有望成为大赢家，低利率将推动收益投资估值上升，降低REIT借款成本，消费者信心提升也利于租户 [10]