文章核心观点 - 纽约抵押信托公司将受益于美联储货币政策转向，其抵押资产和多户房地产投资组合有望增值，系列G优先股表现突出，值得买入 [22][26] 公司概况 - 纽约抵押信托是一家专注单户抵押资产的房地产投资信托基金，单户抵押资产占证券投资组合的87%，多户资产占比8% [19] - 公司持有11.5亿美元房地产投资组合（折旧后净值），占公司资产的15% [20] 杠杆比率 - 按公认会计原则，15亿美元股东权益（包括普通股和优先股）的杠杆率为4.96倍，追索杠杆率为1.6，主要来自按市值计价（MTM）工具 [2] 投资组合概述 - 投资组合中40%的敞口为机构住宅抵押支持证券（RMBS），还包括商业目的贷款（BPLs）、再履约贷款（RPLs）、非机构RMBS和单户租赁物业（SFR）等 [28] 优先股情况 - 截至2024年第一季度末，公司四个优先股系列的名义优先股面值为5.54亿美元，市值6.25亿美元，按面值计算优先股覆盖率为1.13倍，考虑折价后覆盖率提高到1.30倍 [25] - 公司除系列G优先股（固定利率7%）外，系列D、E、F优先股将在未来三年内转换为浮动利率 [31] - 系列G优先股在2024年表现优于iShares优先股和收入证券ETF（PFF），总回报率达15% [9] - 系列G优先股当前收益率第二高，较面值折价最大，资本增值潜力大，若美联储降息至中性利率以下，具有衰退韧性 [26] 美联储利率展望 - 期货定价显示美联储可能在2025年7月将利率降至3.75 - 4.00%，较当前水平低1.5%，2025年后预计进一步降息至长期约2.8% [22] 宏观经济指标展望 - 2024 - 2026年实际GDP变化预计为2.1、2.0、2.0，长期为1.8；失业率预计分别为4.0 - 4.0、4.2 - 4.1、4.1 - 4.0，长期为4.2 - 4.1；PCE通胀预计分别为2.6 - 2.4、2.3 - 2.2、2.0 - 2.0，长期为2.0 - 2.0；核心PCE通胀预计分别为2.8 - 2.6、2.3 - 2.2、2.0 - 2.0 [31] 优先股股息覆盖情况 - 2024年第一季度公司支付1040万美元累积优先股股息，季度净亏损5790万美元，未覆盖股息，自2022年美联储加息以来，公司无法用净收入覆盖优先股股息 [29] - 公司产生正净利息收入，房地产运营在考虑折旧/会计变更后盈利，若不计按市值计价损失和减值费用，未来应能覆盖优先股股息 [30] 风险因素 - 自美联储加息以来，净收入对优先股股息的覆盖率很差，若利率维持高位，将对公司抵押证券投资组合和多户房地产敞口造成压力 [34] - 公司除主要抵押投资组合外，还有大量房地产敞口，不同会计处理方式带来不确定性，不适合寻求纯抵押房地产投资信托的投资者 [34]