文章核心观点 - 自最新CPI报告发布后市场对近期降息充满热情，REIT板块反应积极，过去两年高利率使REIT股价受负面影响，出现大量内部人士买入情况，文章列出两只过去12个月内部人士大量买入的REIT股票，认为它们年底前还有上涨空间 [1] 行业情况 - 过去两年高利率对REIT板块股价产生负面影响，许多REIT股价处于或低于疫情低点，为投资者创造买入机会，也让部分管理团队有操作空间 [1] - 投资者因固定利率投资回报率达5%-6%而觉得更具吸引力，导致REIT股价下跌 [2] - 若未来几个月或几年内利率多次下调，将有利于REIT价格及其增长，若因低利率实现更高增长，其股价未来12 - 24个月可能创新高 [13] - 历史上2月、5月和9月是股市表现最差的月份，9月负回报率最高，7月是股市表现最好的月份，近期可能出现抛售 [10] 内部人士买入原因 - 彼得·林奇观点表明内部人士大量买入通常认为股价会上涨，这通常是他们在股价下跌时大量买入的唯一原因 [2] Agree Realty（ADC）情况 - 是分析师第二大REIT持仓，仅次于VICI Properties，相比Realty Income规模较小，目前仅在美国有投资 [3] - 拥有强大投资组合，69%为投资级租户，地面租赁组合中88%为投资级租户，抗衰退能力强，地面租赁组合占总投资组合年化基础租金近12%，能带来长期稳定现金流 [4] - 资产负债表在行业内名列前茅，预估净债务与EBITDA之比仅4.3倍，2028年前无重大债务到期 [4] - 过去12个月内部人士大量买入，无内部人士卖出，2023年8月买入超63k股，9 - 10月抛售期间买入近66k股，12月股价有所回升时仍买入近18k股 [4][5] - 本月CPI报告发布后股价上涨超8%，目前回调至约4%，若利率下调，REIT可能进一步上涨，分析师预计9月利率有93.5%的可能性降低25个基点 [5] - 目前远期P/AFFO倍数为16.2倍，高于行业中位数15.94倍，与混合倍数16.23倍一致，可能略有高估，但仍有上涨空间，投资者可在回调时加仓 [11] Armada Hoffler Properties（AHH）情况 - 是小盘REIT，市值略超10亿美元，投资组合包括多户住宅、办公和零售物业，与办公物业的关联使其股价较低 [7] - 上市时间较晚，2013年IPO，有强大零售租户阵容，办公物业租户也很知名，办公物业出租率达94%，多数建筑较新且有顶级设施以吸引投资级租户 [7] - 过去12个月管理层利用股价低迷进行大量内部买入，除5月有一次卖出外持续买入，最近一次是7月11日，本月买入近5.5k股为去年以来最多，10月抛售期间买入近2300股 [7][8] - 上周通胀降温消息传出后股价上涨近7%，目前回落至约2.5%，若今年利率如预期下调，REIT可能进一步上涨 [8] - 远期倍数为9.5倍，远低于行业中位数13.73倍，且低于混合倍数12.21倍，可能仍被低估，为长期投资者提供买入机会，未来几个月可能有更好的入场价格 [12]