文章核心观点 - 四角地产信托公司（FCPT）虽有业务指标强、资产负债表稳健等优势，但因主要租户问题存在高风险且估值未体现，更倾向投资其竞争对手，不过风险承受能力较高且相信租户结构多元化的投资者可考虑持有 [2] 公司现状 - 股息收益率约5.1%，前瞻性调整后资金流（AFFO）派息率约80.4%，2024年第二季度股息为每股0.345美元，预计第三季度股息将增加 [4] - 截至2024年3月投资规模为1600万美元，考虑后续收购，2024年至今已实现约6430万美元投资规模，预计自2019年以来首次出现年度收购规模同比下降 [11] - 收购项目的资本化率有所改善，如MercyOne门诊诊所交易资本化率为7.2%，BluePearl宠物医院收购资本化率为7.9%，Mercy健康诊所交易资本化率为7.1% [11] 公司优势与机会 - 业务指标良好，年租金增长率为1.4%，入住率达99.6%，加权平均租约期限（WALT）为7.6年 [15] - 信用指标与同行相当，资产负债表评级为BBB，债务以固定利率为主，固定费用覆盖率良好，2025年11月前无债务到期 [15] - 近年来投资活动活跃，收购项目有助于租户结构多元化 [19] 公司劣势与风险因素 - 租户集中度高，头号租户问题会对公司产生重大影响，相比竞争对手价格波动可能更大且存在估值差距 [7] - 若高利率环境持续至2025年末，公司可能需以更高成本 refinance，影响AFFO每股增长 [7] - 与业务模式更安全的竞争对手相比，估值较高 [7] - 投资规模低于近年水平，虽不构成紧迫问题，但投资者需关注 [7] 投资分析 - 采用倍数估值法，FCPT前瞻性市盈率/运营资金（P/FFO）倍数为16.2倍，ADC为16.3倍，EPRT为16.2倍，NNN为13.9倍 [5][18] - 各公司投资均能实现正利差，FCPT利差较为稳健，随着股价上涨，管理层可能更倾向用股权融资 [16] - 更看好ADC和EPRT，认为它们将在未来几年跑赢FCPT并形成估值差距 [18]