UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2025 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-37538 FOUR CORNERS PROPERTY TRUST, INC. (Exact name of Registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorpora ...

财务数据和关键指标变化 - 第四季度AFFO每股为0.45美元，全年AFFO每股为1.78美元，较2024年增长2.9% [22] - 第四季度现金租金收入为6750万美元，同比增长11.1% [23] - 截至季度末的年化现金租金为2.642亿美元，加权平均五年期现金租金年增长率为1.5% [23] - 全年现金一般及行政费用为1800万美元，处于指引区间的底部，占全年现金租金收入的6.9%，低于上一年的7.1% [23] - 2026年现金一般及行政费用新指引范围为1920万至1970万美元 [23] - 第四季度净债务与调整后EBITDA之比为4.9倍（含未结算的远期股权），若剔除远期股权则为5.1倍，连续第六个季度低于5.5倍，处于公司5-6倍目标区间的底部 [18] - 固定费用覆盖率为4.8倍 [20] - 债务加权平均现金利率为4%，98%的债务为固定利率 [20] - 第四季度租金收缴率为99.5%，全年为99.8% [24] - 投资组合入住率保持在99.6%的高位 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度收购了30处净租赁物业，加权平均租期为10年，收购成本为9500万美元，混合资本化率为7%，较上一季度扩大20个基点，为2025年最高 [12] - 2025年全年收购了105处物业，总投资额为3.18亿美元，混合资本化率为6.8%，平均每处物业成本为300万美元 [12] - 2025年总投资额较2024年增长20%，共完成53笔独立交易 [13] - 核心主力租户Olive Garden、LongHorn和Chili's合计占投资组合租金收入的51%以上 [7] - 第四季度，报告租金覆盖率的投资组合大部分租户的租金覆盖倍数为5.1倍，在净租赁行业中保持领先 [6] - 投资组合持续多元化，休闲餐饮以外的租金收入占比达到37%，其中汽车服务占13%，快餐占11%，医疗零售占10% [9] - 公司对Bahama Breeze品牌的租金敞口仅为基本租金的1.3%，涉及10处物业，平均每处租金为34.1万美元 [7] - 2025年到期的41份租约中，95%目前仍被占用 [24] - 2026年到期的租约从年初占年基本租金（ABR）的2.6%降至1.5% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 主要租户近期同店销售增长强劲：Chili's在截至2025年12月的季度增长9%，两年累计增长43%；Olive Garden和LongHorn在截至2025年11月的季度分别增长近5%和6% [6][7] - 公司积极管理投资组合，早在2016年和2018年就以4.75%-5%的资本化率出售了两处高租金的Bahama Breeze物业，使对该品牌的租金敞口减少了200万美元，相当于当前潜在敞口的约35% [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司成立十周年，已从拥有418处单租户物业发展为拥有1325份租约的平台，累计收购23亿美元物业，向股东支付超10亿美元股息 [3] - 收购策略聚焦于中型交易（500万至2000万美元），避免依赖大型投资组合交易，以构建高度精细化和选择性的投资组合 [4] - 坚持核心品牌战略：专注于由信用良好租户占用的优质房地产，不因追求规模或扩大利差而牺牲质量 [4] - 投资组合质量坚固，完全避开影院、药店、高租金洗车场和体验式零售等有问题的零售业态 [5] - 持续评估新的零售类别以扩大投资渠道，评估标准包括业务和AI韧性、信用良好租户的可获得性、房地产质量及相对定价吸引力 [10] - 2025年第四季度，投资类别扩展至主要三大类（餐厅、汽车服务、医疗零售）之外，收购了Sprouts杂货店和首处United Rentals设备租赁物业 [15] - 进入新领域（如杂货、设备租赁）的策略是谨慎试水，积累广泛知识和专长后再正式推出战略 [15] - 公司认为其商业模式具有可扩展性，即使在大型净租赁投资组合竞争加剧的时代，也能寻找到有吸引力的增长机会 [4] - 公司强调其平衡的房地产与信用方法，避免进入周期性未经考验或房地产重置成本高的行业，如昂贵的匹克球场设施、高价洗车场或偏远的企业总部 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司资产负债表“过度股权化”，净杠杆率接近5倍，有充足的低成本债务融资能力 [10][11] - 目前可以从债务资本市场获得更具吸引力的融资，票面利率在4.5%-5.5%之间，具体取决于结构和期限 [11] - 2025年第三季度，公司从循环信贷和定期贷款的利息支出中移除了10个基点的SOFR信用利差调整，此举每年对FFO产生约60万美元的积极影响 [20] - 公司流动性充足，在达到5倍杠杆率前，拥有超过2.2亿美元的流动性（包括债务能力和自由现金流），在接近6倍杠杆率前则有更多空间 [19] - 债务到期情况良好，在行使延期选择权后，下一笔到期债务是2026年12月到期的5000万美元私募票据 [21] - 对当前银行市场的流动性以及私募和公开债券领域非常有吸引力的信用利差感到鼓舞 [22] - 进入2026年，公司杠杆率低，拥有充足的“干火药”以应对可能出现的机遇 [11] - 预计2026年将是多元化程度提高和平台能力扩展的又一个强劲年份 [17] - 基于当前的资本化率，预计2026年将获得健康的投资利差和增长，且鉴于公司的干火药和债务资本成本，不预期会放缓投资步伐 [76] - 公司公开市场估值与近期出售的类似净租赁物业的混合资本化率之间存在显著差距，暗示其资产基础价值被低估 [25] 其他重要信息 - 租户Darden宣布将关闭Bahama Breeze品牌并转换许多门店，公司正与Darden就相关物业进行讨论，预计部分门店将转换为其他Darden品牌 [7][8] - 所有Bahama Breeze物业剩余租期至少1.7年，Darden在此期间将继续支付租金等所有费用 [8] - 若门店永久关闭，公司已收到大量关于承接这些位置的问询，对其房地产质量充满信心，预计可以相近的租金水平重新出租 [8] - 第四季度发生一笔罕见减值，涉及一处小型且长期空置的Hardee's快餐店物业 [58] - 公司对Red Lobster的敞口主要为总租约，在租户重组后租金已获确认，公司对此感觉良好 [45][59] - 2027年到期的早期Darden租约，绝大多数预计将按合同规定的1.5%增长选项续约 [51] - 公司团队将于3月10日和17日当周分别在洛杉矶和芝加哥进行非交易路演 [76] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于进入United Rentals和设备租赁户外存储市场的看法，市场规模、竞争以及该领域资本化率与投资组合的比较 [27] - 该领域具有吸引力，价值很大程度上在于土地残值，如果谨慎可以在良好的成本基础上进入，有信用良好的租户，新址获取许可困难，因此现有站点具有护城河效应，市场规模巨大且防御性强，资本化率合理 [28] - 该领域已有参与者，其中一家刚被Brookfield私有化，同时杂货店领域也具吸引力，但高信用杂货商通常收购价格较高 [29] - 关于总可寻址市场，其规模相对于公司自身规模而言是巨大的 [29] 问题: 关于Bahama Breeze剩余敞口的细节，租金水平是否与市场兴趣相符，以及剩余物业数量 [31] - 确认将有一小部分门店转换为其他Darden品牌，可能有一处与Darden置换其他物业，剩余几处将在约一年半后收回重新出租 [32] - 已收到大量对这些位置感兴趣的问询，这些站点地理位置优越，公司在租金预估上保持保守，目前正在筛选众多有意向的租户 [32] 问题: Bahama Breeze资产的表现，转换后租金是否相同，以及对于需要重新出租的资产，是否存在正面的租金重估可能，内部预估的总损失 [36] - 公司并未预估任何损失，Bahama Breeze品牌市场扩张有限，部分门店将被转换，由于存在现有租约，租金率预计不会改变，公司将获得具有更高平均单位销售额的全新门店 [37] - 对于收回的几处物业，尽管为时尚早，但公司有信心能够重新出租 [37] - 补充指出，Darden的转换计划仍有变数，需考虑物业限制条款、邻近租户和购物中心本身的约束，但过去一周来自其他租户的承接需求非常强劲 [38] 问题: 关于资产负债表管理，在杠杆率接近5.5倍时，是否会因避免触及6倍上限而考虑以较窄利差发行股权，或坚持策略直至杠杆率达6倍后才放缓收购节奏 [39][40] - 公司已证明其在资本配置上的纪律性，不过度冒险收购 [41] - 目前拥有很长的跑道，可以通过低杠杆、低成本且易于获得的融资进行增值收购，这与几年前情况不同 [41] - 公司到期债务很少，股票价格疲软但资产净值支撑坚实，目前提供了真实价值 [41] 问题: 对Red Lobster的风险敞口情况，因其可能涉及更多关店传闻 [44] - 该品牌表现比之前的所有权时期好得多，公司持有的门店主要为总租约，在重组时已按原租金确认，公司对此感觉良好 [45] 问题: 在多元化战略中，有哪些领域是公司不希望进入的，或者还有哪些感兴趣但尚未涉足的领域 [46] - 公司已明确在演示材料中列出了避免的行业，并加倍强调这一立场 [46] - 公司专注于平衡的房地产与信用方法，并坚持进入经历过周期的行业，避免投资如2000万美元的匹克球场、900万美元的洗车场或偏远的企业总部等高风险资产 [46] - 公司采取比同行更平衡的方法，这在过去十年中带来了业内最佳的信用表现 [46] 问题: 对于接近6倍杠杆率上限的实际舒适度，如果市场只提供这一选项来执行2026年增长计划 [50] - 认为距离触及上限还有相当距离，难以预测那么远的未来 [50] - 公司在进行2亿美元收购后才会开始考虑这个问题，且自成立以来从未接近过该杠杆上限，这一记录很有说服力 [50] 问题: 关于2027年到期的早期Darden租约，预计续约时的租金重估或回收率 [51] - 这些租约包含多个五年期续约选择权，租金按1.5%增长，预计绝大多数将按此合同选项续约 [51] 问题: 鉴于资产估值存在差距（交易于中低5%至低6%资本化率），是否有意处置部分资产并回笼资金再投资于更高收益和增长的资产以进一步提高多元化 [55] - 这始终是一个选项，但过去很少这样做，多年前曾以极高租金和非常优惠的价格出售过Bahama Breeze资产 [55] - Darden资产质量非常高且难以替代，其交易价格强劲有其原因，Darden公司信用状况极佳 [55] - 根据REIT规则，不能随意单处出售物业，这是一个选项但并非主要策略 [56] 问题: 第四季度罕见减值的原因 [58] - 减值涉及一处位于阿拉巴马州Glencoe的Hardee's快餐店，是公司早期收购的物业，面积小且长期空置，难以重新出租，但相对于1320处物业的投资组合而言影响甚微 [58] 问题: Red Lobster物业是否均为土地租约，以及租金水平 [59] - 这些物业为总租约，且租金已获重新确认 [59] - 管理层指出问答环节过度关注了非实质性的信用问题，强调2026年公司将有实质性的增值增长 [59] 问题: 如何扩大在杂货店领域的规模 [62] - 策略与进入医疗零售和汽车服务领域类似：前期进行大量研究，收购时保持保守，随着在市场中的活跃度增加，会获得更多交易流 [62] - 对项目来源持不可知论态度，包括直接交易、与开发商合作或利用购物中心联系人等所有方式 [64] 问题: 目前是否有任何领域不符合投资标准而导致资本配置放缓，还是只要符合承销标准就全速推进 [65] - 是后者，只要符合承销标准就全速推进 [65] - 公司对所收购的资产经过深思熟虑，不抱有“先买入，若表现下滑再高价卖出”的心态，过去虽有少量处置，但反映了其对所持资产的信心 [65] 问题: 过去几年中，直接与开发商交易、未通过经纪人的交易金额占比，以及这是否能带来更好收益 [69] - 不认为应该这样看待，收益率大致相似 [70] - 成熟的大型品牌了解其物业的交易价格，重复性的售后回租交易可能因文件模板熟悉、人员了解、信息流顺畅而更便捷，但直接发起售后回租并无显著优势 [70]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度AFFO每股为0.45美元，全年AFFO每股为1.78美元，较2024年增长2.9% [22] - 第四季度现金租金收入为6750万美元，较去年同期增长11.1% [23] - 截至季度末的年化现金租金为2.642亿美元，加权平均五年期现金租金年增长率为1.5% [23] - 全年现金一般及行政费用为1800万美元，处于指引区间底部，占全年现金租金收入的6.9%，低于前一年的7.1% [23] - 2026年现金一般及行政费用新指引区间为1920万至1970万美元 [23] - 第四季度净债务与调整后EBITDA比率为4.9倍，若剔除远期股权余额则为5.1倍，连续第六个季度低于5.5倍，处于公司5-6倍目标区间的底部 [18] - 固定费用覆盖率为4.8倍 [20] - 98%的债务为固定利率，混合现金利率为4% [20] - 第四季度租金覆盖率为5.1倍，在净租赁行业中保持最强水平之一 [6] - 第四季度基础租金收取率为99.5%，全年为99.8% [24] - 投资组合入住率保持在99.6%的强劲水平 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年第四季度收购了30处净租赁物业，加权平均租期为10年，收购成本为9500万美元，混合资本化率为7%，较上一季度扩大20个基点，是2025年最高水平 [12] - 2025年全年收购了105处物业，总成本为3.18亿美元，混合资本化率为6.8%，平均每处物业成本为300万美元 [12] - 2025年总投资额较2024年增长20%，完成了53笔独立交易 [13] - 核心主力租户Olive Garden、LongHorn和Chili's合计占投资组合租金收入的51%以上 [7] - Chili's在截至2025年12月的季度同店销售额增长9%，两年销售额增长达43% [6] - Olive Garden和LongHorn在截至2025年11月的季度同店销售额分别增长近5%和6% [7] - 投资组合持续多元化，休闲餐饮以外的租金收入占比达37%，包括汽车服务（13%）、快餐店（11%）和医疗零售（10%） [9] - 第四季度业务拓展至主要三个类别（餐厅、汽车服务、医疗零售）之外，收购了Sprouts杂货店和首处United Rentals设备租赁物业 [15] - 2025年到期租约中，95%目前仍被占用，包括高续租率和两处快速转租给新租户的物业 [24] - 2026年到期的42份租约，目前占年化基础租金的比例已从2025年初的2.6%降至1.5% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资策略专注于必需零售和服务业，限制对关税敏感行业的敞口，并围绕日常消费者需求制定战略 [9] - 公司积极评估新的零售类别以扩大投资渠道，评估标准包括业务和AI韧性、信用良好租户的可得性、房地产质量和相对定价吸引力 [10] - 公司投资组合保持高质量，对问题零售行业（如影院、药店、高租金洗车店、体验式零售）零敞口 [5] - 公司在2020年和2025年均无坏账费用，投资组合空置率极低 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司庆祝上市十周年，已从拥有4名员工、418处物业、单一租户，发展为拥有44名团队成员、1325份租约的平台，累计收购23亿美元物业，并向股东支付超过10亿美元股息 [3] - 公司战略是通过保守且深思熟虑的资本配置来推动股东价值 [3] - 2025年的收购主要依靠股权融资，通过4次发行在ATM上筹集资金，未依赖任何大型资产包交易，大部分交易规模在500万至2000万美元之间，体现了精细化和选择性的投资组合构建 [4] - 公司业务模式即使在竞争加剧的净租赁资产包市场也能规模化并寻找有吸引力的增长机会 [4] - 公司资产负债表“过度股权化”，净杠杆率接近5倍 [10] - 公司目前可以以4.5%-5.5%范围的票面利率进入更有利的债务资本市场，具体取决于结构和期限 [11] - 公司进入2026年时杠杆率低，拥有充足的“干火药”以抓住可能出现的机会 [11] - 公司计划继续以审慎的资本配置为准则，不过度追求风险 [41] - 公司强调其平衡的房地产与信用方法，专注于经历过周期的行业，避免投资于高价位的专业设施（如2000万美元的匹克球场、900万美元的洗车店）或地理位置不佳的企业总部 [46] - 公司认为其股票价格相对于资产净值有显著支撑，当前提供了真实价值 [41] - 公司拥有超过2.2亿美元的流动性，在达到5倍杠杆率之前，且有远超过此数额的流动性在达到6倍杠杆率之前 [19] - 公司认为可以利用低利率债务为2026年所有收购提供资金，同时保持在自我设定的杠杆率上限之下 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2025年在资本筹集和收购方面取得的成绩感到自豪，团队自成立以来十年间成长显著，认为公司为进入2026年做好了充分准备 [11] - 管理层预计2026年将是多元化持续加强和平台能力扩展的又一个强劲年份 [17] - 管理层看到充足的外部收购机会，基于当前的资本化率，预计2026年将有健康的投资利差和增长 [76] - 在当前环境下，考虑到公司的“干火药”和债务资本成本，管理层预计不会放缓步伐 [76] - 管理层对当前定期贷款市场的状况感到鼓舞，几年前该市场更为紧张 [19] - 管理层对银行市场当前的流动性以及私募配售和公开债券领域实现的非常有吸引力的信用利差感到非常鼓舞 [22] - 管理层指出，其公开市场估值与近期出售的净租赁物业的混合资本化率之间存在巨大差距，暗示其基础资产价值更高 [25] 其他重要信息 - 公司对Bahama Breeze品牌的敞口仅为总基础租金的1.3%，涉及10处物业，平均每处租金为34.1万美元 [7] - 这些Bahama Breeze物业的租约剩余期限至少1.7年，在此期间Darden将继续支付租金、税费、保险等所有费用 [8] - 公司已收到大量关于填补这些店址的咨询，对房地产质量充满信心，预计可以以类似租金水平重新出租 [8] - 公司曾在2016年和2018年以4.75%-5%的资本化率出售了两处高租金的Bahama Breeze店址，这使其对该品牌的租金敞口减少了200万美元，约为当前潜在敞口的35% [9] - 公司没有重大债务到期，直到2026年12月有5000万美元私募票据到期，标准的到期时间表确保此后不会面临重大的到期墙 [21] - 公司专注于2026年和2027年即将到来的小额到期债务，并有多种途径以有吸引力的利率解决这些到期问题 [22] - 公司在第三季度移除了循环信贷和定期贷款中SOFR的10个基点信用利差调整，每年对FFO产生约60万美元的正面影响 [20] - 公司第四季度发生了一处小型快餐店物业的罕见减值，该物业长期空置且难以重新出租，但相对于1320处物业的投资组合影响微小 [58] - 公司对Red Lobster的敞口主要为总租约，在重组期间租金得到确认，管理层对其状况感觉良好 [45][59] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于进入United Rentals和设备租赁户外存储市场的看法，市场规模、竞争以及资本化率比较 [27] - 该行业具有吸引力，价值很大程度上在于土地残值，如果谨慎可以在良好基础上进入，有信用良好的租户，新址获取许可困难，因此现有站点具有护城河效应，市场规模巨大，防御性强，资本化率合理 [28] - 公司已关注该行业很长时间，将继续推行此策略，同时也在关注杂货店等其他领域，但高信用杂货商通常收购价格较高 [28] - 市场规模与公司规模相比是巨大的 [29] 问题: 关于剩余Bahama Breeze店址的更多细节，租金水平是否相同，以及潜在的市场价值重估 [31][36] - 预计部分店址将转换为其他Darden品牌，部分可能与Darden置换其他物业，少数将在约一年半后收回重新出租 [32] - 已收到大量对这些优质地段感兴趣的咨询，在租金预估上持保守态度，目前正在筛选众多有意向的租户 [32] - 管理层未预计任何损失，部分转换店址租金可能不变，但会获得拥有更高平均单位销售额品牌的新店，对于收回的店址，尽管为时尚早，但对重新出租感到乐观 [37] - Darden的转换意向明确，但受限于物业的契约、邻近租户和购物中心本身的限制，过去一周来自其他租户的填补需求非常强劲 [38] 问题: 关于资产负债表管理，在杠杆率接近5.5倍时是否会因股权成本而调整策略 [39][40] - 公司证明了其在资本配置上的纪律性，不过度追求收购风险 [41] - 目前拥有很长的跑道，可以用低杠杆、低成本且易于获得的融资进行增值收购，这与几年前情况不同 [41] - 公司到期债务很少，感觉状况良好，股票价格疲软但相对于资产净值有支撑，目前提供了真实价值 [41] - 达到6倍杠杆上限还有相当距离，在考虑该问题之前还有约2亿美元的收购空间，公司自成立以来从未接近该上限，这一记录很有说服力 [50] 问题: 关于2027年到期的早期Darden租约的潜在市场价值重估或回收率 [51] - 这些租约拥有多个五年期续租选择权，租金按1.5%增长，预计绝大多数将按1.5%的合同选项续租 [51] 问题: 关于处置部分估值在5%中低段至6%低段资本化率的资产，并回笼资金投资于更高收益和增长资产的意愿 [55] - 这始终是一个选项，但公司过去很少这样做，曾以极高价格出售过高租金的Bahama Breeze资产 [55] - Darden资产质量非常高，难以替代，其交易价格强劲有因，Darden公司市值250亿美元，信用违约互换利差类似G7国家，因此难以舍弃 [55] - 考虑到REIT规则，不能像一些人想象的那样随意单处出售物业，但这是一个选项，目前并非主要策略 [56] 问题: 关于第四季度罕见减值的原因 [58] - 减值涉及一处公司早期收购的阿拉巴马州小型快餐店物业（Party's in Glass），长期空置且难以重新出租，这是一处微小物业，条件合适时决定进行减值 [58] 问题: Red Lobster的租约是否为土地租约，以及租金水平 [59] - Red Lobster主要为总租约，且租金在重组时刚刚得到确认，管理层强调问答中过多关注了非信用问题，而公司的重点是在2026年实现实质性增值增长 [59] 问题: 如何扩大在杂货店等领域的规模 [62][63] - 方式与进入医疗零售和汽车服务领域类似，前期进行大量研究，收购时保持保守，随着市场活跃度增加，会获得更多交易流 [62] - 对交易来源持不可知论态度，包括直接交易、与开发商合作或利用购物中心联系人等所有方式 [64] 问题: 当前是否有任何领域不符合投资标准，或是否在所有符合承销标准的领域全力推进 [65] - 是后者，只要继续满足承销标准，就全力推进，公司对所收购的资产感到满意，过去虽有少量处置，但影响极小 [65] 问题: 过去几年中，与开发商直接交易（无经纪人参与）的金额占比，以及这是否带来更好收益 [69] - 管理层不这样看待，认为回报率相似，成熟大品牌了解其物业交易价格，重复性的售后回租交易可能因文件熟悉、人员了解、信息流顺畅而更便捷，但直接发起售后回租并无显著优势 [70]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度运营资金（AFFO）每股为0.45美元，全年AFFO为每股1.78美元，较2024年增长2.9% [21] - 第四季度现金租金收入为6750万美元，较去年同期增长11.1% [22] - 截至季度末的年化现金租金为2.642亿美元，加权平均五年期现金租金年增长率为1.5% [22] - 全年现金一般及行政费用为1800万美元，处于指导范围下限，占全年现金租金收入的6.9%，低于前一年的7.1% [22] - 2026年现金一般及行政费用指导范围为1920万至1970万美元 [23] - 第四季度净债务与调整后EBITDA之比为4.9倍，若剔除远期股权余额则为5.1倍，连续第六个季度低于5.5倍，处于公司5-6倍杠杆区间的底部 [18] - 公司拥有超过2.2亿美元的流动性空间，在达到5倍杠杆之前仍有大量空间，达到6倍杠杆之前空间更大 [19] - 固定费用覆盖比率保持健康，为4.8倍 [20] - 98%的债务为固定利率，混合现金利率为4% [20] - 第四季度租金覆盖倍数为5.1倍，在净租赁行业中保持最强水平之一 [5] - 第四季度基础租金收取率为99.5%，全年为99.8% [24] - 投资组合入住率保持强劲，为99.6% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度收购了30处净租赁物业，加权平均租期为10年，收购成本9500万美元，混合资本化率为7%，较上一季度扩大20个基点，是2025年最高的混合资本化率 [11] - 2025年全年收购了105处物业，总成本3.18亿美元，混合资本化率为6.8%，平均每处物业成本300万美元 [11] - 2025年总投资额较2024年增长20%，完成了53笔独立交易，未依赖大型投资组合交易 [12] - 核心主力租户Olive Garden、LongHorn和Chili's合计占投资组合租金收入的51%以上 [6] - Chili's在截至2025年12月的季度同店销售额增长9%，两年销售额增长达43% [5] - Olive Garden和LongHorn在截至2025年11月的季度同店销售额分别增长近5%和6% [6] - 投资组合持续多元化，休闲餐饮以外的租金收入占比达37%，包括汽车服务（13%）、快餐店（11%）和医疗零售（10%） [8] - 公司收购了首家Sprouts杂货店和首家United Rentals设备租赁物业，标志着向新品类扩张 [13] - 2025年到期的41份租约中，95%目前仍有租户占用，包括高续租率和两处快速转租给新租户的物业 [24] - 2026年到期的租约从年初占年化基础租金（ADR）的2.6%降至1.5% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司平台拥有1325份租约，自成立以来累计收购了23亿美元的物业，并向股东支付了超过10亿美元股息 [3] - 当前对Bahama Breeze品牌的风险敞口仅为10处物业，占基础租金的1.3%，平均每处物业租金为34.1万美元 [6] - 这些Bahama Breeze物业剩余租期至少1.7年，Darden将继续支付租金、税费、保险等所有费用 [7] - 公司曾在2016年和2018年以4.75%-5%的资本化率出售了两处高租金的Bahama Breeze物业，这使公司对该品牌的租金敞口减少了200万美元，相当于当前潜在敞口的约35% [8] - 公司投资组合对问题零售板块（如影院、药店、高租金洗车店、体验式零售）的敞口为0 [5] - 2020年和2025年均未产生坏账费用 [5] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是通过保守且深思熟虑的资本配置来推动股东价值，专注于由信用良好租户占用的优质房地产，不因追求规模或扩大投资利差而牺牲质量 [3][4] - 收购策略聚焦于中型交易（500万至2000万美元），构建极其分散和精选的投资组合，2025年未进行任何大型投资组合交易 [4][12] - 持续评估新的零售类别以扩大投资渠道，评估标准包括业务和人工智能韧性、信用良好租户的可获得性、房地产质量和相对定价吸引力 [9] - 自2024年第三季度以来，过去18个月收购的5.2亿美元物业（171栋建筑）中，85%仅通过股权融资，股权融资定价具有吸引力，并结合了低利率定期贷款 [9] - 公司资产负债表目前股权比例过高，净杠杆率接近5倍 [9] - 公司现在能够以4.5%-5.5%范围内的票面利率进入更有利的债务资本市场，具体取决于结构和期限 [10] - 公司拥有3.5亿美元循环信贷额度全额可用，流动性充足 [18] - 债务到期情况良好，在行使延期选择权后，2026年12月之前没有债务到期，届时将有5000万美元私募票据到期 [21] - 公司认为其公开市场估值与近期出售的净租赁物业的混合资本化率相比存在巨大差距，其底层资产价值更高 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，尽管大型净租赁资产包的竞争加剧，但其商业模式能够规模化并找到有吸引力的增长机会 [4] - 对进入2026年的形势感到定位良好，杠杆率低，拥有充足的干火药以应对可能出现的机会 [10] - 对当前定期贷款市场的状况感到鼓舞，几年前该市场更为受限 [19] - 预计2026年将是另一个多元化程度提高和平台能力扩展的强劲年份 [16] - 在目前环境下，鉴于公司的干火药和债务资本成本，预计不会放缓投资步伐 [75] - 预计2026年将有充足的外部收购机会，基于当前的资本化率，预期健康的投资利差和年度增长 [75] 其他重要信息 - 公司庆祝上市十周年，从仅有4名员工、418处租给单一租户的物业，发展为拥有44名团队成员和1325份租约的平台 [3] - 去年第三季度，公司从循环信贷和定期贷款的利息支出中移除了10个基点的SOFR信用利差调整，此举每年对FFO产生约60万美元的积极影响 [20] - 公司引入了一张新的演示文稿幻灯片，对比了其当前隐含资本化率与近期出售的净租赁物业的混合资本化率，以显示其资产价值与股价之间的差距 [25] - 公司团队将于3月10日和3月17日当周分别在洛杉矶和芝加哥进行非交易路演 [75] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于进入United Rentals和设备租赁户外存储市场的看法，市场规模、竞争以及资本化率比较 [27] - 管理层认为该领域具有吸引力，价值在于土地残值，如果谨慎进入可以获得良好的成本基础，有信用良好的租户，且新址获取许可困难，现有站点具有护城河效应，市场总规模巨大且具有防御性，资本化率合理 [28] - 公司已关注该领域很长时间，将继续推进此战略，目前已有专注于该领域的玩家 [28] - 关于市场规模，管理层认为相对于公司规模而言是巨大的 [29] 问题: 关于Bahama Breeze剩余敞口的细节，租金水平是否与市场持平，以及剩余物业数量 [30] - 管理层确认将有几处物业转换为其他Darden品牌，可能有一处与Darden交换其他物业，另有几处将在约一年半后收回并重新出租 [32] - 对这些站点的兴趣非常高涨，站点地理位置优越，管理层在租金预估上持保守态度，正在筛选大量有意向的租户 [32] 问题: Bahama Breeze资产的表现，转换后租金是否相同，以及提前收回的资产是否存在正面的市场租金调整机会 [36] - 管理层预计不会产生任何损失，Bahama Breeze品牌市场扩张有限，部分物业将转换为其他Darden品牌，由于现有租约，租金率预计不会改变，但将获得具有更高平均单店销售额的新品牌门店 [37] - 对于将收回的几处物业，尽管为时尚早，但管理层对重新出租感到乐观，并强调这只是1325处投资组合中的少数物业 [37] - 补充指出，Darden的转换计划受物业限制条款、附近其他租户和购物中心本身的约束，但过去一周来自其他租户的补位需求非常强劲 [38] 问题: 关于资产负债表管理，在杠杆率接近5.5倍或6倍上限时，是否会因股权成本问题调整策略 [39] - 管理层表示公司在资本配置上很自律，不过度冒险收购 [40] - 目前有很长的跑道，可以通过低杠杆、低成本且易于获得的融资进行增值收购，而几年前融资并不容易获得 [40] - 公司债务到期问题很小，股票价格疲软但资产净值支撑坚实，目前提供了真正的价值 [40] 问题: 对Red Lobster的风险敞口情况 [43] - 管理层表示该品牌较之前的所有权时期表现好得多，公司持有的门店主要采用主租约形式，在重组时租金得到确认，对此感到相当满意 [44] 问题: 多元化战略中希望避免进入的领域或其他感兴趣的领域 [45] - 管理层强调会避开演示文稿中列出的板块，专注于平衡房地产和信用的方法，并选择经历过周期的行业 [45] - 举例说明不会投资2000万美元的匹克球场设施、900万美元的洗车店或位于偏远地区的企业总部，因为后者在租约续签时风险很高 [45] - 公司采取比同行更平衡的方法，过去十年的信用表现是最好的证明 [45] 问题: 对接近6倍杠杆上限的实际舒适度，如果市场只提供这种选择以执行2026年增长计划 [48] - 管理层认为达到6倍还有相当距离，在需要考虑该问题之前，还有约2亿美元的收购空间 [49] - 自成立以来公司一直保持相同的杠杆上限，但从未接近过，这一记录很有说服力 [49] 问题: 2027年到期的早期Darden租约的潜在市场租金调整或回收率 [50] - 管理层指出这些租约包含多个五年续约选择权，租金按1.5%增长，预计绝大多数将按1.5%的合同选项续约 [50] 问题: 是否会考虑处置部分估值在5%中低段至6%低段的资产，回笼资金再投资于收益率和增长更高的资产以提升多元化 [54] - 管理层表示这始终是一个选项，但过去很少这样做，此前曾以极高价格出售过高租金的Bahama Breeze资产 [54] - Darden资产质量非常高且难以替代，其交易价格强劲有因，Darden公司市值250亿美元，信用违约互换利差类似G7国家，因此难以放弃 [54] - 根据房地产投资信托基金规则，不能随意单处出售物业，这是一个选项但并非主要策略 [55] 问题: 第四季度出现罕见减值的原因 [56] - 减值源于一处位于阿拉巴马州的快餐餐厅物业，该物业是公司成立初期购买的，一直难以重新出租，这是一个小型物业，在投资组合1320处物业中仅此一处 [56] 问题: Red Lobster物业是否都是土地租约，以及租金水平 [58] - 管理层确认这些物业是主租约，且租金刚刚得到确认，并指出问答中过度关注了非实质性的信用问题，强调2026年公司将有实质性的增值增长 [58] 问题: 如何扩大在杂货店等需要更大投资规模的领域的业务 [61] - 管理层表示，方法与进入医疗零售和汽车服务领域类似，即前期进行大量研究，收购时保持保守，随着在市场中的活跃度增加，交易流也会增加 [61] - 需要对不同物业类型的特性保持敏感，由于一直保持谨慎，公司的信用结果良好 [61] 问题: 计划直接与杂货商合作还是利用购物中心联系人扩大规模 [62] - 管理层表示采取不可知论的采购方式，包括直接采购、与品牌方进行售后回租重复交易等，会考虑所有可能的渠道 [63] 问题: 当前是否存在不符合投资标准的领域，或在任何方面有所收缩 [64] - 管理层表示，只要符合承销标准，就会继续推进，公司对收购标的经过深思熟虑，不抱有“先买入，若表现下滑再高价卖出”的想法，过去虽有修剪但规模很小，这反映了对所购资产充满信心 [64][65] 问题: 过去几年中，直接与开发商交易、未通过经纪人的交易金额占比，以及这是否带来更好收益 [69] - 管理层认为回报率相似，成熟的大型品牌了解其物业交易价格，重复性的售后回租交易可能因使用现有文件或熟悉流程而更便捷，但直接发起售后回租并无显著优势 [70][72]

业绩总结 - 2025年投资总额达到3.18亿美元，资本化率约为6.8%[8] - 第四季度投资额为9500万美元，资本化率约为7.0%[8] - 2025年年末的年基础租金为2.64亿美元，较2015年增长了2.8倍[17] - 2025年共收购105栋物业，年均收购价格约为300万美元[8] - 2025年四季度的租金收入为65,306千美元，较2024年同期的58,333千美元增长约3,973千美元[127] - 2025年四季度的总租金收入为67,844千美元，较2024年同期的60,734千美元增长约11.0%[127] - 2025年四季度的净收入为29,470千美元，较2024年同期的26,207千美元增长约8.6%[128] 用户数据 - 截至2025年12月31日，净债务与调整后EBITDA的比率为4.9倍[26] - FCPT的租金收集率为98.8%，其中包括3%的延期租金[138] - FCPT的租户EBITDAR覆盖率为XX%[139] - FCPT的坏账费用自成立以来平均仅为11个基点，年均约为17.6万美元[62] 未来展望 - 2025年现金租金年复合增长率为约12%[8] - Darden的净债务与调整后EBITDA比率为4.9倍，处于公司设定的5.0x-6.0x的保守杠杆目标的下限[80] - Darden的租赁到期时间加权平均为6.9年，且截至2025年12月31日，99.6%的租金收入在2027年之前到期[99] 新产品和新技术研发 - FCPT的投资策略专注于低租金小型零售物业，导致高租户续租率和租赁到期时的高再租赁差价[55] - FCPT的投资组合主要由高密度零售走廊的外包物业组成，地理上覆盖48个州[68] 市场扩张和并购 - FCPT的平均投资基础在2021至2024年期间约为269万美元，低于预计的替代成本40%[109] - 预计2024年的建筑总成本约为330万美元，土地收购总成本约为117万美元，预计总替代成本为447万美元[109] 负面信息 - Darden在2024年第三季度的同店销售增长为-2.9%[93] 其他新策略和有价值的信息 - FCPT的管理团队与股东利益保持一致，运营成本低，保持精简[46] - Darden的保守股息支付比率约为80%[80] - Darden的信用评级为投资级，Fitch评级为BBB，Moody's评级为Baa3[79]

核心观点 - 公司最新季度运营资金符合预期，但营收略逊于预期，且近期已连续四个季度未能超越营收与运营资金的一致预期 [1][2] - 公司股价年初至今表现强劲，大幅跑赢大盘，但未来走势将取决于管理层对未来业绩的指引以及市场对其运营资金预期的调整 [3][4][6] - 公司所属行业整体评级较低，可能对个股表现构成影响，同时提供了同行业另一家待发布财报公司的预期数据作为对比 [8][9][10] 财务业绩表现 - 2025年第四季度运营资金为每股0.45美元，与市场预期一致，上年同期为每股0.44美元 [1] - 2025年第四季度营收为7567万美元，较上年同期的6834万美元增长10.7%，但略低于市场预期0.1% [2] - 公司在过去四个季度中均未能超越市场对运营资金和营收的一致预期 [2] 股价表现与市场预期 - 公司股价自年初以来累计上涨约9.9%，同期标普500指数涨幅为1.4% [3] - 发布财报前，市场对公司的盈利预期修订趋势好坏参半，当前Zacks评级为3级（持有），预期其近期表现将与市场同步 [6] - 当前市场对下一季度的普遍预期为：运营资金每股0.45美元，营收7730万美元；对本财年的普遍预期为：运营资金每股1.85美元，营收3.1744亿美元 [7] 行业状况与同业对比 - 公司所属的“REIT和股权信托-其他”行业，在Zacks行业排名中处于后29%的位置，研究表明排名前50%的行业表现远优于后50% [8] - 同行业公司Summit Hotel Properties预计将于2月25日发布2025年第四季度财报，市场预期其每股收益为0.17美元，同比下降15%，营收预期为1.7201亿美元，同比下降0.5% [9][10]

财务数据关键指标变化：收入和利润（同比环比） - 第四季度租金收入同比增长11.6%至6780万美元[6] - 2025年第四季度FFO（运营资金）为4571.8万美元，同比增长13.5%[27] - 2025年第四季度AFFO（调整后运营资金）为4811.3万美元，同比增长12.5%[27] - 2025年全年FFO为1.72698亿美元，同比增长11.5%[27] - 2025年全年AFFO为1.83413亿美元，同比增长12.7%[27] - 2025年第四季度净收入为2947万美元，同比增长12.4%[27] - 2025年全年净收入为1.12488亿美元，同比增长11.8%[27] 财务数据关键指标变化：每股收益与股息 - 2025年全年归属于普通股股东的净利润为1.124亿美元，摊薄后每股收益1.09美元[6] - 2025年第四季度FFO每股摊薄收益为0.43美元，2024年同期为0.41美元[27] - 2025年第四季度AFFO每股摊薄收益为0.45美元，2024年同期为0.44美元[27] - 2025年全年FFO每股摊薄收益为1.68美元，2024年为1.65美元[27] - 2025年全年AFFO每股摊薄收益为1.78美元，2024年为1.73美元[27] - 2025年第四季度AFFO为每股0.45美元，全年AFFO为每股1.78美元[6] - 2025年第四季度宣布每股普通股股息0.3665美元，较上季度增长3.2%[8] 运营表现：投资组合与租金收取 - 截至2025年12月31日，投资组合出租率为99.6%，加权平均剩余租期约6.9年[9] - 2025年第四季度租金收取率为99.5%，全年为99.8%[3] 投资活动：物业收购 - 2025年第四季度收购30处物业，总收购价9500万美元，初始加权平均现金收益率为7.0%[14] - 2025年全年收购105处物业，总收购价3.179亿美元，初始加权平均现金收益率为6.8%[14] 财务健康状况：杠杆与流动性 - 截至2025年12月31日，公司净债务与调整后EBITDAre比率为5.1倍[16] - 截至2025年12月31日，公司可用流动性约为4.02亿美元[14]

公司近期收购动态 - 2025年1月27日 公司通过售后回租交易 以230万美元收购一处位于明尼苏达州高流量走廊的GreatWater 360汽车护理门店 该物业由公司层面运营 并签订长期三净租赁合同 交易定价符合近期交易的资本化率 [2] - 2025年1月26日 公司以230万美元收购一处位于密歇根州强劲零售走廊的新建McAlister's Deli物业 该物业由特许经营商在长期净租赁合同下运营 交易资本化率与既往交易一致 [3] - 2025年第三季度 收购势头加速 公司完成了28处物业的收购 总价约8200万美元 获得了有吸引力的初始现金收益率和长期租约 [5] 2025年整体收购表现 - 2025年是公司活跃的收购年 全年共新增105处物业至其投资组合 收购总价约3.18亿美元（不含交易成本）[4][9] - 大部分增长来自单租户净租赁资产 收购活动持续将资本部署于服务型和必需品导向的房地产 增强了投资组合的稳定性和长期收入前景 [4][5] - 年度内的具体收购包括 以860万美元收购田纳西州的一处Sprouts Farmers Market物业 以930万美元收购伊利诺伊州和威斯康星州的四处Mission Pet Health设施 以580万美元收购纽约州的一处VCA动物医院场所以及以330万美元收购密歇根州的一处Heartland Dental诊所 [4] 公司业务概况 - 公司是一家房地产投资信托基金 主要拥有、收购和租赁用于餐饮和零售行业的物业 其业务分为房地产和餐饮两个板块 [6] 市场关注与分类 - 公司被列入“股息冠军、竞争者与挑战者名单 15支最高收益股票”之中 [1]

公司近期收购活动 - 四角地产信托近期通过售后回租方式以230万美元收购了一处位于明尼苏达州高流量走廊的GreatWater 360汽车养护物业[1][6] - 此次收购的资本化率与公司过往交易一致 物业由企业承租 并签订了长期三净租赁合同[1][6] - 本周 公司还以230万美元收购了位于密歇根州强劲零售走廊的一处McAlister's Deli物业[2] - 本月 公司亦通过售后回租以120万美元收购了位于印第安纳州高流量走廊的一处GreatWater 360汽车养护物业[2] 公司战略与财务状况 - 上述收购符合公司构建能够抵御不同经济周期影响的投资组合战略[3] - 截至2025年9月30日 公司拥有12.3亿美元的债务负担 这可能对其增长计划构成挑战[3] - 过去三个月 公司股价上涨3.7% 同期行业涨幅为1.2%[3] 行业可比公司动态 - 在更广泛的房地产投资信托行业中 表现更优的股票包括Cousins Properties和Digital Realty Trust 它们目前均被列为Zacks排名第2[4] - 过去三个月 对CUZ的2025年每股FFO共识预期上调了1美分至2.84美元[4] - 过去三个月 对DLR的2025年每股FFO共识预期上调了2美分至7.35美元[7]

公司动态 - Four Corners Property Trust (FCPT) 宣布以230万美元的价格收购了一处GreatWater 360 Auto Care物业，收购方式为售后回租 [1] - 被收购的物业位于明尼苏达州一个人流量巨大的走廊地带，并由公司方依据一份长期的三重净租赁协议运营 [1] 业务与资产 - FCPT是一家主要致力于拥有和收购高质量、净租赁的餐厅及零售物业的房地产投资信托基金 [1] - 此次收购的资产类型为汽车护理物业，进一步丰富了公司的投资组合 [1]