文章核心观点 - 美国房价过高、房贷利率高使美国梦破灭，部分地区房价下跌但全国房价未普降，买不起房者可考虑REITs提供的住房选择，推荐Sun Communities、Camden Property Trust和American Homes 4 Rent三只REITs股票 [1][6][20] 美国房地产市场现状 - 美国房价过高、房贷利率高，美国梦对很多人而言已破灭 [1] - 2019年美国中位房价上涨6.2%至25.8万美元，2024年第一季度涨至42.08万美元，2023年现房销售较上年下降19%，库存不足使房价创新高，许多潜在买家买不起房 [6] - 部分地区房价下跌，迈阿密降8.2%至55万美元，波特兰降1.2%至中位挂牌价60万美元 [6][7] REITs相关情况 整体作用 - 对于买不起房的人，公寓是可行选择，条件稍好者可考虑移动房屋或整租房屋，REITs在这些领域有参与，其提供的住房条件较好，对居民和投资者都是双赢 [4] Sun Communities（SUI） - 是专注于制造住房、房车公园和码头的REIT，市值约157亿美元，拥有665处房产，含约180110个运营场地和超48000个湿泊位及干存储位 [5] - 为制造住房和房车提供开发场地及生活设施，出租或出售现代制造住房并租赁土地，是北美最大上市制造住房社区所有者和运营商，296个社区约10万个开发场地，入住率96.7% [5] - 房车物业含179个优质社区共5.8万个开发场地，码头物业提供存储设施并通过销售燃料和船服务获额外收入 [8][9] - 资产负债表为投资级，信用评级BBB，债务指标良好，2024年第一季度末债务79亿美元，加权平均利率4.2%，加权平均到期期限6.8年，88.7%债务为固定利率，2025年前到期债务仅2.9% [9] - 过去十年运营业绩良好，平均资金运营增长率7.5%，平均股息增长率3.63%，2023年每股资金运营下降3.4%，分析师预计2024年增长0.2%，2025和2026年约增长6.2% [10] - 受益于美国住房供应低、高房贷利率和房价上涨趋势，股息收益率2.96%，2023年调整后资金运营派息率58.49%，股价相对调整后资金运营倍数为20.04倍，低于平均的24.75倍 [11] Camden Property Trust（CPT） - 是公寓REIT，主要在阳光地带开发、收购和运营多户社区，市值约122亿美元，拥有171处多户房产共58061套公寓，分布在美国15个主要市场 [12] - 最大市场华盛顿特区占净营业收入13.0%，其次是休斯顿和菲尼克斯，分别占11.5%和9.0%，公寓平均房龄15年，入住率95%，月租金1994美元，有4个社区在建，预计完工后增加1166套公寓 [12] - 物业组合按位置、等级和风格多元化，62%为B级公寓，38%为A级，多数为花园式或低层公寓 [12] - 信用评级A-（标普）和A3（穆迪），债务指标优秀，净债务与调整后息税折旧摊销前利润比3.9倍，长期债务与资本比38.58%，固定费用覆盖率6.0倍，90.7%债务无担保，84.9%为固定利率，加权平均利率4.2%，无担保信贷额度可用资金12亿美元，债务到期时间分布合理，加权平均到期期限6.5年 [13] - 过去十年运营业绩良好，2014年以来平均资金运营增长率4.4%，复合股息增长率4.73%，2014 - 2023年除2017年和2020年疫情期间每股资金运营增长为正，分析师预计2024年下降0.6%，后两年分别增长1.5%和4.5% [14] - 物业多位于高增长阳光地带市场，新供应是逆风因素，随着2025年新供应被消化增长将恢复，股息收益率3.66%，2023年调整后资金运营派息率67.34%，股价相对调整后资金运营倍数为19.23倍，低于平均的21.43倍，评级为买入 [14] American Homes 4 Rent（AMH） - 是内部管理的REIT，专注于单户租赁住房的收购、开发、管理和租赁，市值约135亿美元，拥有58615套单户住宅，分布在美国东南部、西南部、中西部和山区西部21个州 [15][16] - 房屋平均面积1993平方英尺，单户月租金2147美元，平均房龄约18年，专注于3卧室2浴室以上、2000年后建造、市值25 - 60万美元的房屋，目标地区家庭收入高、学区好、生活设施丰富 [16] - 资产负债表为投资级，信用评级BBB（标普）和Baa2（穆迪），债务指标强，净债务与优先股和调整后息税折旧摊销前利润比5.3倍，长期债务与资本比34.84%，固定费用覆盖率4.4倍，2024年到期债务4.83亿美元，2028年前无重大债务到期，目前流动性约15亿美元 [17] - 2014 - 2023年每股资金运营增长为正，复合年增长率9.7%，去年增长7.8%，分析师预计2024年增长5.1%，次年增长6.4% [18] - 低现房库存使购房成本快速上涨，“准购房者”被迫继续租房，对公司有利，物业满租，租户留存率高，1 - 3月新租约利率提高90个基点，优于Invitation Homes，评级为买入 [18][19] - 股息收益率2.87%，2023年调整后资金运营派息率59.86%，股价相对调整后资金运营倍数为24.02倍，低于平均的26.37倍 [19]