公司业务模式与竞争优势 - W P Carey 的主要业务模式是销售和回租 公司与客户签订长期三重净租赁协议 允许客户在资产的经济寿命内保留对关键资产的控制权 同时释放资本用于业务发展 [8] - 公司通过利用较低成本的债务和股权资本收购房地产 并通过租赁收入与融资成本之间的差额获得收益 这种模式的核心是衡量资本化率与资本成本之间的利差 利差越大越好 [8] - 公司具有投资级信用评级 能够以较低成本融资 而客户通常为略低于投资级的信用评级 无法以低成本进入资本市场 这为 W P Carey 提供了竞争优势 [8] 资本结构与成本 - 公司的资本结构为 60 7% 股权和 39 3% 债务 加权平均资本成本 (WACC) 为 6 74% [25] - 债务成本方面 54 4% 的债务以欧元计价 成本为 4 17% 40 6% 的债务以美元计价 成本为 5 59% 加权债务成本为 4 81% [23] - 股权成本方面 使用资本资产定价模型 (CAPM) 计算 公司的股权成本为 7 99% 其中贝塔系数为 0 94 风险溢价为 3 97% 无风险利率为 4 26% [24] 投资活动与利差 - 2024 年第一季度 公司投资了 2 803 亿美元 预计全年投资活动在 15 亿至 20 亿美元之间 占企业价值的约 10% [22] - 第一季度收购的资本化率为 7 4% 预计全年资本化率将保持在 7% 左右 当前市场环境下 公司能够获得 7 53% 的资本化率 [10] - 公司当前的利差为 79 个基点 略高于 75 个基点的门槛 但希望看到更大的缓冲 [28] 租户与资产状况 - 公司最大的租户之一是 Hearthside Food Solutions 目前仍在支付租金 但已被列入观察名单 [26] - 另一大租户 Hellweg Die Profi-Baumarkte 在 2023 年底运营表现恶化 公司已与其重新协商租赁条款 包括租金减免和延长租期 [29] - 公司正在处理 Prima Wawona 的破产相关资产 已出售部分资产 剩余资产可能空置一段时间 [26] 估值与市场表现 - 公司的 AFFO 收益率为 7 95% 略低于最低要求回报率 7 99% 表明股票被略微高估 [29] - 公司当前的贝塔系数为 0 94 高于之前的 0 79 表明股票波动性增加 但仍低于市场平均水平 [24] - 公司管理层将 2024 年视为过渡年 并建议将其作为新的基准 [5]