文章核心观点 - 高利率环境使优质企业承压，但利率有望下降，REITs行业将受益，尤其医疗保健类REITs如Sabra Health Care REIT，还会受益于人口老龄化，公司基本面良好，未来增长可期，给予买入评级 [3][24] 公司概况 - Sabra Health Care REIT专注收购和持有美国和加拿大的医疗保健物业，涵盖专业护理、老年住房和行为健康领域，Q1末有409项投资，涉及62个运营商 [4] 行业表现 - 过去一年医疗保健REITs表现优于零售类同行，因经济不确定性，投资者倾向投资医疗保健行业避险 [5] 公司财务与运营表现 - 过去一年Sabra Health Care REIT财务表现稳健，Q1 FFO从0.33美元降至0.32美元，收入增长3.37%至1.6675亿美元，现金NOI同比增长9.5%，加拿大社区达16.7% [6] - 公司入住率有改善，专业护理入住率上升110个基点至77.5%，老年住房入住率从86.4%升至89.8%，行为健康入住率降至79.7%，但整体入住率落后部分同行 [6] 公司发展催化剂 - 人口老龄化使过去二十年老年人口增长85%，专业护理床位减少，且医保和医疗补助费率上升，有利于公司发展 [7][8] - 94%概率9月降息，REITs对高利率敏感，降息将促进投资活动，减轻资产负债表压力，公司2026年债务有望低息再融资 [9][19] 公司增长预期 - 未来几年FFO和AFFO预计稳健增长，未来三年FFO平均增长率为4.75%，高于部分同行 [10][21] 公司股息情况 - 疫情期间公司削减股息后未提升，但AFFO预计今年增长超5%，分析师预计2025 - 2026年股息恢复增长，年增长率分别为3.33%和7.5% [29] 公司估值与风险 - 公司远期P/AFFO倍数为11.74倍，低于行业中值15.65倍，获华尔街买入评级和Quant的A - 估值等级，若2025年P/AFFO倍数达15倍，股价有超35%上涨空间 [30] - 经济衰退可能导致运营商财务压力增大，使公司入住率和收入下降，部分运营商破产会影响公司财务和股价 [23]