公司近期表现与背景 - Sabra Health Care REIT (SBRA) 在疫情期间受到显著冲击后，近年来复苏良好，且公司认为其仍具备大量潜力 [1] - 分析师的个人背景包括超过十年的公司深度研究经验，覆盖从大宗商品到科技等多个领域，并运营以价值投资为重点的YouTube频道，研究过数百家公司 [1] 分析师覆盖偏好 - 分析师最青睐覆盖金属和矿业类股票，但对其他多个行业也较为熟悉，例如非必需/必需消费品、房地产投资信托基金(REITs)和公用事业 [1]

Record Date Payable Date Distribution per Share Total Ordinary Dividends Non-Qualified Dividends Qualified Dividends Non-Dividend Distributions 02/14/2025 02/28/2025 $ 0.3000000 $ 0.2438846 $ 0.2438846 $ 0.0000000 $ 0.0561154 05/16/2025 05/30/2025 0.3000000 0.2438846 0.2438846 0.0000000 0.0561154 08/15/2025 08/29/2025 0.3000000 0.2438846 0.2438846 0.0000000 0.0561154 11/17/2025 11/28/2025 0.3000000 0.2438846 0.2438846 0.0000000 0 ...

公司人事任命 - Sabra Health Care REIT 任命 Darrin Smith 为首席投资官、秘书兼执行副总裁 任命自2026年1月1日起生效 [1][2] - 此次任命是为接替将于2025年12月31日退休的前首席投资官、财务主管兼执行副总裁 Talya Nevo-Hacohen [1] 新任高管背景 - Darrin Smith 自2020年3月起担任 Sabra 执行副总裁 负责投资事务 直至被任命为首席投资官 [3] - 在加入 Sabra 前 其于2010年1月至2018年12月期间在另一家医疗保健REIT HCP公司 现Healthpeak Properties 担任高级副总裁 负责高级住宅投资 [3] - 更早之前 其于2005年加入HCP 在GE Capital Real Estate 有六年收购和投资组合管理经验 最高担任投资组合管理高级总监 并在安永会计师事务所房地产部门有超过五年审计和咨询经验 [3] - Darrin Smith 是一名注册会计师 非执业状态 拥有加州州立大学长滩分校会计学学士学位 [3] 公司管理层评价 - 公司首席执行官兼董事长 Rick Matros 表示 Talya Nevo-Hacohen 和 Darrin Smith 已组建了一支优秀的投资专业团队 期待在 Darrin Smith 的领导下继续执行公司健康的投资机会渠道 [4] - 董事会和股东祝贺 Talya Nevo-Hacohen 退休 并感谢其自公司2010年成立以来的领导和服务 [4] 公司业务概览 - Sabra Health Care REIT 是一家在马里兰州注册成立 自我管理、自我经营的不动产投资信托基金 通过其子公司在美国和加拿大拥有并投资于服务于医疗保健行业的房地产 [5]

作者背景与专业资质 - 作者Albert Anthony是克罗地亚裔美国商业作家 在投资者平台及金融媒体网站Seeking Alpha担任特约分析师 拥有超过+1K关注者 并为Investing.com等平台撰稿 同时是亚马逊新书《房地产投资信托基金（REITs）：基本面分析（2026年版）》的作者 [1] - 作者曾担任商业信息系统分析师 包括在顶级十大金融公司Charles Schwab的IT部门工作 支持多个企业应用程序及交易平台StreetSmart Edge [1] - 作者创立并100%远程管理其位于德克萨斯州注册的精品股票研究公司Albert Anthony & Company 其数据驱动、流程导向的背景为此奠定了基础 [1] 业务与内容专注领域 - 作者专注于为读者提供可操作的见解 并日益关注利用商业信息工具简化股票研究流程 [1] - 作者的内容创作不涉及非上市公司、小盘股或初创公司CEO [1] - 作者在YouTube频道（@author.albertanthony）上谈论REITs 其本人也是REIT股票投资组合的活跃投资者 [1] 教育经历与专业认证 - 作者在德鲁大学获得政治学学士学位 并拥有Microsoft Fundamentals和CompTIA Project+认证 [1] - 作者目前正在Corporate Finance Institute（CFI）持续进行认证项目 专注于资本市场与证券分析师（CMSA）以及商业智能/数据分析认证 [1] 个人经历与活动 - 作者在纽约市地区长大 来自第一代克罗地亚移民家庭 也曾以德克萨斯州奥斯汀地区及克罗地亚为家 [1] - 在克罗地亚 作者参与了数十场商业与创新会议、贸易展览和小组讨论 并为Online Live TV Croatia主持了一档涵盖商业与创新会议及目的地的信息节目 [1]

作者背景与专业资质 - 作者Albert Anthony是克罗地亚裔美国商业作家 在投资者平台及金融媒体网站Seeking Alpha担任特约分析师 拥有超过1千名关注者 并为Investing.com等平台撰稿 同时是亚马逊新书《房地产投资信托基金（REITs）：基本面分析（2026年版）》的作者 [1] - 作者曾担任商业信息系统分析师 包括在顶级十大金融公司嘉信理财的IT部门工作 支持多个企业应用程序及交易平台StreetSmart Edge [1] - 作者的数据驱动和流程导向背景 助力其创立了自己的精品股票研究公司Albert Anthony & Company 这是一家在德克萨斯州注册的企业 由作者100%远程独立管理 [1] 业务与内容专注领域 - 作者通过其公司提供基于公开数据及自身分析的一般市场评论和研究 不提供个性化财务咨询或管理客户资金 也不销售或营销金融产品与服务 [1] - 作者的内容专注于公开上市公司 不涉及非上市公司、小盘股或初创公司CEO [1] - 作者是房地产投资信托基金的活跃投资者 并在其YouTube频道（@author.albertanthony）上讨论该主题 [1] 教育与专业发展 - 作者毕业于德鲁大学 获得政治学学士学位 并拥有Microsoft Fundamentals和CompTIA Project+认证 [1] - 作者目前正在企业金融学院持续进行认证项目 专注于资本市场与证券分析师以及商业智能/数据分析认证 [1] - 作者对利用商业信息工具简化股票研究流程 同时为读者提供可操作的见解有日益增长的兴趣 [1] 个人经历与媒体参与 - 作者在纽约市地区长大 来自第一代克罗地亚移民家庭 也曾以德克萨斯州奥斯汀地区及克罗地亚这个不断增长的欧盟市场为家 [1] - 在克罗地亚 作者参与了数十场商业与创新会议、贸易展览和小组讨论 并为Online Live TV Croatia主持了一档涵盖商业与创新会议及目的地的信息节目 [1]

服务与投资理念 - iREIT+HOYA Capital 是 Seeking Alpha 上以收入为重点的顶级投资服务 其专注于能提供可持续投资组合收入 多元化以及通胀对冲机会的创收资产类别[1] - 该服务通过其专属的以收入为重点的投资组合提供投资理念 并提供免费两周试用[1] - 投资群体 iREIT®+HOYA Capital 旨在帮助投资者获得可靠的月度收入 实现投资组合多元化和通胀对冲[2] 投资策略与范围 - 投资策略的核心是“付费等待” 即投资于股息价值型股票 这些股票的估值可能已反映了不利因素 但公司仍能产生强劲的经常性现金流以支付股息[2] - 投资理念侧重于防御性股票 投资期限为中至长期 并提供高收益和股息增长的投资思路[2] - 投资研究范围涵盖房地产投资信托基金(REITs) 交易所交易基金(ETFs) 封闭式基金 优先股以及跨资产类别的股息冠军企业[2] - 提供以收入为重点的投资组合 目标股息收益率高达10%[2] 分析师背景与持仓 - 分析师拥有超过14年的投资经验 并拥有金融方向的工商管理硕士学位[2] - 分析师披露其通过股票所有权 期权或其他衍生品对SBRA持有有益的做多仓位[3]

萨布拉健康护理REIT (SBRA) - 公司股息收益率达到6.3% [1] - 行业不受人工智能威胁 且有人口结构顺风支持 [1] - 富国银行分析师维持“超配”评级 并将目标价从20美元上调至21美元 [1] - 公司股价在周三下跌1.6% 收于19.00美元 [5] 阿波罗全球管理 (APO) - 摩根士丹利分析师将公司评级从“均配”上调至“超配” 并将目标价从151美元大幅上调至180美元 [2] - 公司股价在周三上涨3.6% 收于149.08美元 [5] Spotify科技 (SPOT) - 公司2025年第三季度业绩超出华尔街预期 [3] - 季度每股收益为3.83美元 远超分析师普遍预期的1.87美元利润 [3] - 季度营收达到49.9亿美元（41.9亿欧元） 同比增长7% 超出49.2亿美元的预期 [3] - 公司股价在周三上涨3.4% 收于609.41美元 [5] iShares罗素1000价值ETF (IWD) - 公司股价在周三上涨1.4% [5]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度标准化FFO每股0.36美元，标准化AFFO每股0.38美元 [13] - 截至9月30日，年内累计标准化FFO每股1.09美元，标准化AFFO每股1.12美元，分别较2024年同期增长5%和4% [13] - 第三季度现金租金收入环比减少350万美元，而管理型养老社区现金NOI环比增加470万美元，净增130万美元 [14] - 杠杆率（净债务与调整后EBITDA比率）为4.96倍，较2025年6月30日下降0.04倍，较2024年9月30日下降0.34倍 [19] - 季度现金利息支出为2670万美元，上一季度为2580万美元，增加主要源于投资活动导致的循环信贷额度借款增加 [16] - 经常性现金G&A支出为910万美元，上一季度为940万美元 [17] - 宣布季度现金股息为每股0.30美元，基于第三季度标准化AFFO每股的支付率为79% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 管理型养老社区（SHOP）组合增长超预期，目前占投资组合约26%，公司新目标是将该比例提升至40% [6] - SHOP组合现金NOI增长强劲，剔除16处原Holiday运营物业的同店增长为15.9%，包含这些物业的同店增长仍达13.3% [6] - 21处处于转型期的设施业绩在7月触底，8月和9月出现显著改善 [6] - 第三季度管理型养老社区现金NOI总计3010万美元，上一季度为2530万美元，增加470万美元 [15] - 三净租赁组合的现金租金收入减少，部分抵消了SHOP组合的增长 [14] - 行为健康护理组合占总组合比例预计将持续缩小，资本配置重点已转向养老社区和专业护理 [95] 各个市场数据和关键指标变化 - 同店管理型养老社区组合（不包括非稳定资产）第三季度收入同比增长5.4%，其中加拿大社区增长10.2% [11] - 同店组合入住率同比上升110个基点至86%，其中国内组合入住率上升90个基点至82.6%，加拿大组合上升150个基点至93.1% [11] - 同店组合每间可用客房收入（RevPAR）同比增长3.4%，加拿大组合RevPAR增长5.8% [11] - 总管理组合（包括非稳定社区和合资企业资产）入住率环比上升60个基点至86.8%，RevPAR环比上升4.3% [10] - 加拿大市场表现强劲，入住率连续六个季度高于90%，且新供应增加的时间框架更长，但资产定价（约6%资本化率）对当前投资构成挑战 [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将SHOP组合占比目标从20%-30%提升至26%-40%，并计划在接近目标时再次调整 [6] - 2025年投资目标原为4亿至5亿美元，预计将超过5亿美元，且交易渠道依然强劲，为2026年打下更强基础 [7] - 投资重点高度偏向SHOP（占渠道机会的90%-95%），专业护理（SNF）仅占5%-10%，但公司对2026年获得更多SNF交易抱有希望 [46][51] - 公司无意进行单一资产运营商（opco）投资或建筑商融资（build-to-suit）投资 [56] - 行业环境有利，人口老龄化趋势显现，新供应低迷预计将持续一段时间，为现有资产提供利好 [10][65] - 尽管私募资本开始重新关注养老社区领域，但尚未对定价造成干扰 [77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 专业护理领域的监管环境保持稳定 [8] - 养老社区新开发活动处于低迷状态，表明当前的供需关系将持续一段时间 [10] - 公司对SHOP的增长前景信心增强，将全年同店现金NOI增长指引从"中低双位数"更新为"中双位数" [28] - 管理层认为当前转向SHOP的趋势与2015-2016年不同，因 demographics 有利、新供应有限且债务市场利率环境已变 [65] - 预计当前由债务到期带来的收购机会窗口期至少还有两年 [73] 其他重要信息 - 公司获得穆迪信用评级提升至Baa3，至此三大评级机构均给予投资级评级，增强了财务灵活性和故事可信度 [19][93] - 公司启动了新的7.5亿美元ATM股权发行计划，本季度以每股18.45美元（扣除佣金后）的均价远期发行了5850万美元 [20] - 截至9月30日，公司拥有约11亿美元充足流动性，包括2.006亿美元无限制现金及现金等价物、7.178亿美元循环信贷额度可用借款等 [21] - 公司永久债务成本为3.94%，加权平均剩余期限为4.4年，下一重要到期日在2028年，且永久资本结构中没有浮动利率债务风险 [19][20] - 管理层成员Talya在本次电话会议后即将离职 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于业绩指引为何在核心指标增长和收购增加的情况下得以维持 - 回答指出，主要原因是本年完成的大部分投资集中在下半年，对2025年业绩影响有限，但其贡献将为2026年带来更强开局 [25] 问题: 关于核心SHOP组合（剔除Holiday资产）的指标，以及转型资产的影响 - 回答指出，同店NOI增长主要受Holiday资产（增长5.1%）拖累，其他指标非常积极 [27] - 补充说明去年同期基数较高，且公司对SHOP稳定性和贡献度的信心增强是上调指引原因之一 [28] - 进一步说明，同店组合整体入住率为86%，而其中的Holiday资产入住率约为80%，显示了非Holiday资产的更强表现 [29] 问题: 关于总组合入住率情况以及新收购SHOP资产的入住率 - 回答表示未披露总组合入住率，但非同店资产（多为新收购）的入住率与同店组合大体一致 [33] 问题: 关于随着养老社区入住率提升，可实现的价格权力 - 回答以加拿大资产为例（入住率超90%，季度RevPAR增长超5%），指出随着国内组合入住率提升至类似水平，价格权力和经营杠杆将变得显著 [34] - 补充说明预计2026年SHOP板块年租金涨幅为中个位数 [36] 问题: 关于Holiday资产的具体改善路径和未来贡献 - 回答指出，运营商已首要完成劳动力队伍的合理配置和稳定，目前正重新向转诊来源进行营销，以展示接收更高 acuity 居民的能力，预计这将改善入住率和居住时长，从而增加贡献 [39][41] 问题: 关于当前收购的承保标准、预期回报和稳定入住率 - 回答指出，投资收购的收益率在7%-8%之间，预计带来中个位数年收益增长，杠杆化内部收益率（IRR）预计在低双位数范围，稳定入住率目标通常设定在较低至中90%区间 [43] 问题: 关于未来投资渠道的机会组合在SHOP与专业护理（SNF）之间的偏向 - 回答指出，当前渠道约90%-95%为SHOP机会，仅5%-10%为SNF，预计未来将继续重度偏向SHOP [46] - 补充说明公司仍在关注一些非公开市场的较小SNF交易，可能于2026年初完成，并希望明年能看到更多SNF交易量 [51] 问题: 关于一笔2026年10月到期的3亿美元抵押贷款的处置计划 - 回答指出，该贷款对应的资产运营持续改善，关于到期后的处理方案，相关讨论正在进行中 [52] 问题: 关于加拿大市场的细节（占比、增长意愿、租金限制） - 回答指出，在70处同店资产中，加拿大占25处，公司希望扩大在加拿大的投资，但当前资产定价（约6%资本化率）对投资构成挑战 [58][61] - 关于租金限制，回答指出因省份而异，魁北克省限制最严，但护理费用通常无限制 [59] 问题: 关于当前行业普遍转向SHOP是否令人担忧历史重演（如2015-2016年后供应过剩） - 回答认为当前动态截然不同，理由包括 demographics 利好、新供应长期低迷、利率环境不同、以及公司自身在SHOP领域已有约十年经验且选择性收购近期建成的优质资产 [65][68][71] 问题: 关于当前增长势头的预计持续时间 - 回答指出，未来两年约有200亿美元养老社区抵押贷款到期，这将提供大量机会，预计当前机会窗口至少持续两年 [73] 问题: 关于管理型养老社区渠道中独立生活（IL）与辅助生活/记忆护理（AL/Memory Care）的构成 - 回答指出，渠道机会中AL/记忆护理远多于独立生活 [76] 问题: 关于私人资本在SNF和SHOP收购市场中的动向 - 回答指出，SNF领域私人资本仍活跃且使用高杠杆；SHOP领域私人资本开始谨慎回归，但尚未进行大宗交易或干扰定价 [77] 问题: 关于连续三个季度SHOP运营费用低增长（1-2%）的可持续性 - 回答认为该趋势可持续，未看到干扰因素，且入住率提升带来的经营杠杆将支持这一趋势 [81][83] - 关于Holiday组合是否影响费用增长，回答指出Holiday组合实际上是费用方面的阻力，而非驱动低增长的原因 [84][86] 问题: 关于投资级信用评级提升对债务成本的实际影响 - 回答指出，评级提升对当前定价影响不大（可能几个基点），主要好处在于验证了公司故事、提供了评级稳定性缓冲 [93] 问题: 关于行为健康护理组合的长期计划 - 回答回顾了该投资主要是在疫情期间作为增长途径之一，随着养老社区和专业护理复苏，资本配置重点已明确转向后者，该组合占比将自然缩小，未来如有机会会考虑处置部分资产 [95]

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业绩总结 - 2025年净收入预期在0.655美元至0.665美元之间[18] - 2025年每股基金运营收益(FFO)预期在1.465美元至1.475美元之间[18] - 2025年每股正常化FFO预期在1.455美元至1.465美元之间[18] - 2025年现金利息支出预期约为1.04亿美元[22] - 2025年一般和行政费用预期约为5000万美元，其中包括1100万美元的股票补偿费用[22] - 截至2025年9月30日，Sabra的综合企业价值为69亿美元[66] - Sabra的流动性约为11亿美元，确保了随时可获得的资本[68] - 截至2025年9月30日，Sabra的净债务与调整后EBITDA比率为4.96倍[69] - Sabra的股息收益率为6.7%[78] 用户数据 - 截至2025年9月30日，女性员工占总员工的57%，管理层/领导角色中占61%[39] - 截至2025年9月30日，团队成员中33%自我认同为少数族裔[41] - 85岁及以上人口自2000年以来增长了60%，而同一时期内熟练护理床位减少了12%[49] 未来展望 - 2025年每股年化现金净运营收入(Cash NOI)增长预期为低个位数[22] - 2025年管理的老年住房组合的同店现金NOI增长预期在中十几的百分比[22] - 预计Medicaid费率在前五个州将平均增长5%，这些州占Sabra熟练护理投资组合的一半[57] 财务状况 - Sabra的加权平均债务到期时间约为4年，直到2028年没有重大债务到期[68] - Sabra的固定利率债券占总债务的18%[66] - Sabra的加权平均有效利率为3.61%[68] - Sabra的股东权益价值占比为65%[66] - Sabra的前五大关系的EBITDARM覆盖率为49%[86] 其他信息 - 公司认为净收入是最合适的收益衡量标准，同时认为运营资金（FFO）和调整后的运营资金（AFFO）是重要的非GAAP补充指标[98] - FFO定义为净收入减去房地产处置的收益或损失，加上房地产折旧和摊销[98] - AFFO在FFO的基础上排除股票补偿费用、非现金租金收入等项目[98] - 净债务是公司循环信贷、定期贷款、高级无担保票据和担保债务的本金余额，减去现金及现金等价物[99] - 净运营收入（NOI）定义为总收入减去运营费用，排除所有其他财务报表项目[101] - 占用率是指设施在指定期间的平均运营占用率，通过实际入住人数与可用床位/单位的比率计算[103] - 技能组合定义为在技能护理/过渡护理设施中，医疗保险和非医疗补助管理的患者收入占总收入的比例[105] - 稳定设施在收购时被分类为稳定或非稳定，通常在保持一致的表现或24个月后重新分类为稳定[107]