财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司实现正常化每股FFO 0.35美元，正常化每股AFFO 0.37美元，分别较2024年第一季度的0.34美元和0.35美元有所增长；正常化FFO和正常化AFFO总额分别为8520万美元和8820万美元，同比增长79% [13] - 截至2025年3月31日，公司净债务与调整后EBITDA比率为5.19倍，较2024年12月31日下降0.08倍，较2024年3月31日下降0.36倍 [16] - 2025年第一季度，公司现金租金收入为9000万美元，高于2024年第一季度的8900万美元；管理型老年住房组合的现金NOI为2410万美元，高于2024年第一季度的1910万美元；利息及其他收入为1010万美元，高于2024年第一季度的8900万美元；现金利息支出为2540万美元，与2024年第一季度和2025年指导运行率一致；经常性现金G&A为1000万美元，与2025年指导运行率相符 [13][14][15] - 2025年5月5日，公司董事会宣布每股普通股季度股息为0.30美元，将于2025年5月30日支付给2025年5月16日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为第一季度正常化AFFO每股的81% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理和三重净老年住房业务 - 熟练护理和三重净老年住房的EBITDARM租金覆盖率分别达到2.19和1.41，均创历史新高；行为健康业务的覆盖率达到3.77，为2023年底以来的最高水平 [5] - 熟练护理业务的入住率环比提高80个基点，熟练护理组合占比提高10个基点；三重净老年住房入住率环比提高50个基点 [6][7] 管理型老年住房业务 - 2025年第一季度，公司管理型老年住房组合的收入、现金NOI和利润率与上一季度持平 [9] - 同店管理型老年住房组合（包括合资企业份额，不包括非稳定资产）表现强劲，收入同比增长6.3%；第一季度入住率为85.4%，高于2024年第一季度的82.6%；国内组合入住率为83%，增加340个基点，加拿大组合入住率为90.9%，增加140个基点；RevPAR同比增长2.8%，加拿大组合RevPAR同比增长4.9%；出口下降1.1%；现金NOI同比增长16.9%，美国社区现金NOI同比增长14.4%，加拿大社区现金NOI同比增长24.7% [10][11] 净租赁稳定老年住房业务 - 净租赁稳定老年住房业务表现良好，租金覆盖率持续稳定，反映了基础业务的运营复苏 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 老年住房行业在疫情后持续复苏，入住单元数量创历史新高，预计未来几年新供应较少，公司认为该行业存在内部和外部增长机会 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司交易管道比以往更加繁忙，主要集中在SHOP业务，有机会竞购较新资产并获得有吸引力的收益率；公司与现有运营商有合作项目，也在与新的成熟运营商建立合作关系；公司已获得超过2亿美元的交易，预计本季度完成，超过2024年全年的交易量 [7] - 公司在收购交易中注重成本资本和交易的增值性，同时考虑与运营商的关系和未来发展机会；公司对资产选择较为谨慎，优先考虑有增长潜力的资产 [60][63] - 公司目前对大型投资组合兴趣不大，希望保持业务的可预测性和简单性，专注于规模较小的交易；公司计划在高级住房和熟练护理业务之间保持更好的平衡，将资本分配到有增长动力的领域 [79][81][86] - 行业竞争方面，私募股权买家部分退出市场，部分开始谨慎参与；公共REITs较为活跃，公司在投标交易中价格竞争较为激烈 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计劳动力市场将继续改善，尽管尚未恢复到疫情前水平，但改善速度快于预期；公司期待今年夏天的医疗补助费率上调 [6][8] - 公司认为老年住房业务的入住率和RevPOR将继续上升，随着入住率提高，定价能力将增强；费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] - 公司认为尽管医疗保险和医疗补助费率增长可能放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本下降以及预计今年夏天医疗补助费率将大幅上调，租金覆盖率仍有增长空间 [89][90] 其他重要信息 - 公司预计一笔5000万美元的熟练护理设施出售交易将完成，但由于监管程序较多，时间可能会延迟，交易收益预计不变；公司日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前没有明确的目标资产 [20] - 公司收购的资产较新，资本支出需求不大；公司在综合投资组合上的常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元；2024年公司在大型项目上的资本支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低 [54][56][57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于全年处置计划，之前预计的5000万美元熟练护理设施出售交易是否仍在进行，延迟是否影响定价 - 公司仍预计该交易将完成，只是需要通过更多监管程序，交易收益预计不变；除该交易外，日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前没有明确的目标资产 [20] 问题2：关于CHOP业务，如何看待RevPOR和费用增长趋势 - 公司认为劳动力成本作为最大的费用项目前保持稳定，随着入住率上升，费用占比将下降；随着入住率继续上升，定价能力将增强，RevPOR和入住率都有增长动力；费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] 问题3：关于公司指导，已宣布的收购交易是否纳入指导，SHOP业务全年现金NOI增长预期 - 已宣布的收购交易未纳入指导，将在交易完成后纳入；公司重申指导，同店增长预期仍为低至中双位数 [28][29] 问题4：关于交易市场，交易流量是否增加，卖家和买家情况如何，竞争是否加剧 - 公司看到交易管道非常活跃，主要集中在高级住房业务；卖家多为私募股权公司，因资产从疫情中恢复且需要回笼资金给LP以启动新基金而出售资产；偶尔有卖家因执行问题重新进入市场；竞争方面，私募股权买家部分退出，部分开始谨慎参与，公共REITs较为活跃，公司在投标交易中价格竞争较为激烈 [33][34][37] 问题5：关于2亿美元高级住房收购交易，是否均为美国交易，运营指标和未来增长潜力如何，为何打破以往不披露未完成交易的惯例 - 交易均为美国国内交易，主要集中在美国东部；资产有增长潜力，入住率有提升空间，RevPOR也有增长机会；资产更侧重于辅助生活和记忆护理；公司打破惯例是因为交易执行记录良好，且希望让投资者了解公司业务进展；未来是否继续披露未完成交易不确定 [40][41][44][46] 问题6：关于Genesis业务，目前NOI情况、租赁结构、信用状况和租金支付情况 - 公司去年出售了大部分Genesis相关资产，仅保留8处并转租给可靠运营商；租金略低于Genesis，但有Genesis担保补足差额；运营情况良好，无租金拖欠问题，对公司NOI影响较小 [50][51] 问题7：关于SHOP业务，现有投资组合的递延或创收资本支出情况，以及管道项目的增量资本支出 - 公司收购的资产较新，资本支出需求不大；常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元；2024年大型项目资本支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低 [54][56][57] 问题8：关于交易管道，竞争是否导致公司承销标准变化 - 公司认为竞争主要集中在较小的买家群体，公司在资产选择上更加谨慎；承销标准没有变化，主要关注成本资本和交易的增值性；公司也会考虑与运营商的关系和未来发展机会 [60][63] 问题9：关于SNF收购业务，为何认为缺乏有吸引力的机会 - 公司认为很多SNF资产由非营利组织出售，这些资产盈利能力差，难以构建租赁结构；公司不从事SNF管理资产业务；此外，医疗补助政策的不确定性也是公司谨慎对待SNF交易的原因 [68][70] 问题10：关于SHOP业务，全年入住率趋势和第二季度情况 - 公司认为第一季度入住率与上一季度持平，是今年的新季节性特征；预计随着天气转暖，入住率将上升，如加拿大资产在冬季入住率较低，随着天气好转，入住率有望提高 [71][72] 问题11：关于不感兴趣大型投资组合的原因 - 公司希望保持业务的可预测性和简单性，避免复杂交易带来的不确定性；目前市场上有很多小交易机会，公司可以通过这些交易实现增长；公司希望在高级住房和熟练护理业务之间保持更好的平衡 [79][81][82] 问题12：关于SHOP转换业务是否是公司战略的一部分 - 公司过去已经进行了一些SHOP转换业务，目前剩余业务不多；随着公司继续发展SHOP业务，三重净老年住房和行为健康业务的占比将下降，公司将资本分配到有增长动力的高级住房和熟练护理业务 [85][86] 问题13：关于医疗保险和医疗补助报销政策变化对租金覆盖率的影响 - 公司认为尽管医疗保险和医疗补助费率增长可能放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本下降以及预计今年夏天医疗补助费率将大幅上调，租金覆盖率仍有增长空间 [88][89][90] 问题14：关于2亿美元交易的运营商情况和影子管道情况 - 交易涉及的运营商包括公司希望合作发展的现有运营商和新进入投资组合的运营商；影子管道情况较难评估，公司希望在交易完成后再提供更多细节 [94][95] 问题15：关于行为健康和专科医院业务入住率下降的原因和释放空间的租金情况 - 该业务与高级住房和熟练护理业务不同，入住率动态变化较大，假期前后入住率通常会下降；业务的盈亏平衡点较低，覆盖率较高，公司对此并不担心 [96][97][98] 问题16：关于美国政府建立新联邦预算对熟练护理医疗保险报销的影响 - 公司从政府方面得知医疗保险不会受到影响，总统也表示不会触及医疗补助；公司认为提供商税可能存在一定风险，但在相关讨论中未听到医疗保险方面的问题，对医疗保险报销情况感到放心 [101][102][103]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司实现每股正常化FFO 0.35美元，每股正常化AFFO 0.37美元，分别较2024年第一季度的0.34美元和0.35美元增长，正常化FFO和正常化AFFO总额分别为8520万美元和8820万美元，同比增长79% [14] - 2025年第一季度，公司净债务与调整后EBITDA比率为5.19倍，较2024年12月31日下降0.08倍，较2024年3月31日下降0.36倍 [16] - 2025年5月5日，公司董事会宣布每股普通股季度股息为0.30美元，将于5月30日支付给5月16日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为第一季度正常化AFFO每股的81% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理和三重净高级住房业务 - 熟练护理和三重净高级住房EBITDARM租金覆盖率分别达到2.19和1.41，行为健康业务达到3.77，为2023年底以来的最高水平，前10大合作关系的平均覆盖率环比上升 [5] - 熟练护理入住率环比上升80个基点，熟练护理组合占比上升10个基点；三重净高级住房入住率环比上升50个基点 [6] 管理的高级住房投资组合（SHOP）业务 - 2025年第一季度，包括非稳定社区和合资企业份额在内的整体管理投资组合的收入、现金NOI和利润率环比持平 [10] - 同店管理高级住房投资组合表现强劲，收入同比增长6.3%；第一季度入住率为85.4%，高于2024年第一季度的82.6%，其中美国国内投资组合入住率为83%，增加340个基点，加拿大投资组合入住率为90.9%，增加140个基点；RevPAR同比增长2.8%，加拿大投资组合RevPAR同比增长4.9%；出口下降1.1%；现金NOI同比增长16.9%，美国社区现金NOI同比增长14.4%，加拿大社区现金NOI同比增长24.7% [11][12] 净租赁稳定高级住房投资组合业务 - 该业务持续表现良好，租金覆盖率稳定，反映了基础业务的复苏 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房行业在疫情后持续复苏，入住单元数量超过以往，预计未来几年新供应较少，存在内部和外部增长机会 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司交易管道繁忙，主要是SHOP业务，有机会竞购较新资产并获得有吸引力的收益率，有与现有运营商的交易，也在与成熟运营商建立新关系，本季度有望完成超过2亿美元的交易，超过2024年全年 [7] - 公司在交易市场看到大量高级住房相关交易机会，卖家多为私募股权公司，因基金到期需回笼资金，资产已从疫情中恢复，可在不追加现金偿还债务的情况下退出；竞争方面，私募股权买家和公共REITs活跃，部分以往未重叠的机构也开始参与，但公司认为投标价格仍较稳定 [32][33][37] - 公司在收购资产时注重成本资本，确保交易具有增值性，同时考虑与运营商的关系以及未来潜在的资产供应和开发机会 [60][61] - 公司目前对大型投资组合兴趣不大，希望保持业务简单可预测，专注于高级住房和熟练护理业务，以实现更好的投资组合平衡和增长 [76][78] - 公司此前进行过一些SHOP转换，目前剩余转换空间不大，未来将继续发展SHOP业务，三重净高级住房投资组合占比将下降，资本将分配到高级住房和熟练护理两个有增长动力的领域 [81][82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 劳动力市场虽仍有困难，但改善速度快于预期，合同劳动力成本降至4年半以来的最低水平，但尚未恢复到疫情前水平 [6] - 期待今年夏天的医疗补助费率上调，认为这将对公司业务产生积极影响 [8] - 预计高级住房入住率和RevPOR将继续上升，随着入住率提高，价格也将有提升空间，费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] - 尽管预计今年医疗保险和医疗补助费率增长将放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本缓和以及今年夏天医疗补助费率上调，公司认为覆盖率仍有提升空间，不过提供商税的变化可能会产生一定影响，但预计影响较小 [84][85][86] 其他重要信息 - 公司预计此前提及的5000万美元熟练护理设施出售交易仍将完成，但需通过更多监管程序，收益预计不变，此外，公司日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前暂无明确目标 [21] - 公司在高级住房投资组合的常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元，大型项目资本支出因社区而异，2024年支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低，因为2024年已完成部分延期项目，且新收购资产较新，资本支出需求较低 [56][57] - 公司对熟练护理设施（SNF）收购机会兴趣不大，主要原因是许多非营利机构出售的资产亏损严重，难以构建租赁结构，且医疗补助政策存在不确定性，公司希望在政策明确后再进行相关交易 [66][68] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司全年处置计划如何，此前预计的5000万美元熟练护理设施出售交易是否仍会进行，延迟是否影响定价 - 公司仍预计该交易将完成，只是需通过更多监管程序，收益预计不变，日常处置业务规模约为每年5000万 - 1亿美元，目前暂无明确目标 [21] 问题2：随着SHOP投资组合入住率接近80%，如何看待RevPOR和费用增长趋势 - 目前劳动力成本稳定，随着入住率上升，费用占比将下降，预计入住率和RevPOR都将上升，费用目前保持稳定，但存在不确定性 [23][24] 问题3：公司重申的指导是否考虑了已获授的交易，SHOP业务全年现金NOI增长指导是否维持 - 已获授的交易未纳入当前指导，将在交易完成后纳入；重申指导及相关假设，同店增长指导的低至中双位数仍有效，公司会根据情况在第二季度重新评估 [28][29][30] 问题4：公司在交易市场看到的交易流量、卖家和买家情况如何，竞争是否加剧 - 交易管道活跃，主要是高级住房相关交易，卖家多为私募股权公司，因基金到期需回笼资金；竞争方面，私募股权买家和公共REITs活跃，部分以往未重叠的机构也开始参与，但投标价格仍较稳定 [32][33][37] 问题5：已获授的2亿美元高级住房收购交易是否都在美国，运营指标如何，未来增长前景怎样 - 交易均在美国国内，偏向美国东部，资产有增长空间，入住率有提升潜力，更多偏向辅助生活和记忆护理，而非独立生活 [40][41] 问题6：公司为何打破惯例披露已获授的交易，未来是否会继续披露 - 公司交易执行记录良好，希望让投资者了解业务进展，未来是否继续披露不确定，因为后续可能有已完成交易可公布 [44][46] 问题7：公司从Genesis获得的NOI情况，租赁结构和信用情况，租金支付情况 - 公司去年出售了除8处外的原86处资产，将这8处资产转租给可靠运营商，租金略低于Genesis，但有Genesis担保补足差额，运营情况良好，无租金拖欠，对公司NOI影响较小 [50][51] 问题8：SHOP投资组合今年的递延或创收资本支出情况，以及管道项目的增量资本支出情况 - 新收购资产较新，资本支出需求不大，常规维护资本支出平均每季度约为150万 - 200万美元，大型项目资本支出因社区而异，2024年支出超过3000万美元，预计2025年将大幅降低 [53][56][57] 问题9：竞争加剧是否导致公司承销标准变化 - 竞争主要体现在买家范围缩小，公司承销标准未变，注重成本资本和交易增值性，同时考虑与运营商的关系和未来潜在机会 [60][61] 问题10：公司运营商观察名单是否有变化 - 无变化 [63] 问题11：为何认为SNF收购缺乏吸引力 - 许多非营利机构出售的资产亏损严重，难以构建租赁结构，且医疗补助政策存在不确定性，公司希望在政策明确后再进行相关交易 [66][68] 问题12：SHOP投资组合全年入住率节奏和第二季度趋势如何 - 第一季度入住率环比持平，预计后续会上升，加拿大和美国北部资产受冬季影响，随着天气转好，入住率有望提高 [69][70] 问题13：公司对大型投资组合不感兴趣的原因是什么 - 公司希望保持业务简单可预测，目前有足够的小型交易机会，可实现更好的投资组合平衡和增长，未来不排除考虑大型项目 [76][78][79] 问题14：公司是否有SHOP转换战略 - 公司此前进行过一些转换，目前剩余转换空间不大，未来将继续发展SHOP业务，三重净高级住房投资组合占比将下降 [81][82] 问题15：医疗保险报销和医疗补助政策变化对公司覆盖率的影响，覆盖率是否已达顶峰 - 预计今年医疗保险和医疗补助费率增长将放缓，但由于入住率持续增长、劳动力成本缓和以及今年夏天医疗补助费率上调，公司认为覆盖率仍有提升空间，不过提供商税的变化可能会产生一定影响，但预计影响较小 [84][85][86] 问题16：已获授的2亿美元交易中的运营商情况，以及交易完成后的潜在机会 - 运营商包括希望合作发展的和新进入投资组合的；潜在机会需在交易完成后进一步评估 [89][90] 问题17：行为健康和专科医院等业务入住率下降原因，空置空间出租前景和租金情况 - 该业务与高级住房和熟练护理业务不同，盈亏平衡点入住率较低，为60%，收入患者日收入上升使覆盖率提高，业务动态性强，入住率受假期影响大，目前覆盖率高，公司不担心 [91][92][93] 问题18：美国政府建立新联邦预算对熟练护理医疗保险报销的影响 - 公司未听到关于医疗保险报销会受影响的消息，总统表示不会触及医疗保险和医疗补助，但提供商税可能存在一定风险，公司对医疗保险报销情况较为乐观 [97][98]

员工和多样性 - 截至2025年3月31日，女性占公司员工的57%[31] - 管理层/领导角色中女性占比为61%[31] - 33%的团队成员自我认同为一个或多个少数族裔成员[33] 市场趋势与用户数据 - 85岁及以上人口预计到2040年将以每年4%的速度增长[12] - 自2000年以来，85岁及以上人口增长了60%，而同一时期内熟练护理床位减少了12%[41] - 截至2025年3月31日，熟练护理/过渡护理的平均入住率为82%[35] - Medicaid平均每日费率在2025年1月达到309美元，年均增长率为4.2%[46] - Medicare平均每日费率在2025年1月达到720美元，年均增长率为2.1%[48] 财务状况 - 截至2025年3月31日，公司的综合企业价值为66亿美元[58] - 公司的普通股权益价值占比为64%，固定利率债券占比为26%[58] - 公司的流动性约为10亿美元，确保了资本的快速获取[60] - 公司的净债务与调整后EBITDA比率为5.19倍，利息覆盖率为4.52倍[61] - 公司的债务占资产价值的比例为37%，其中担保债务占1%[61] - 过去12个月，固定利率的定期贷款节省了1060万美元的利息支出[60] - 公司的可用资金在市场上筹集的股本计划下为2.98亿美元[60] - 公司的前瞻性FFO倍数为11.9倍，相较于同行具有吸引力[69] - 公司的股息收益率为6.8%[74] 运营与发展策略 - 公司致力于通过灵活的股权和债务资本解决方案支持运营商的扩展和发展[53] - 公司的高级住房和熟练护理的EBITDARM覆盖率分别为37%和65%[80] - Skilled Mix定义为在指定期间内，Skilled Nursing/Transitional Care设施的总医疗保险和非医疗补助管理护理患者收入与该设施的总收入之比[98] - Skilled Nursing/Transitional Care设施包括熟练护理、过渡护理、多许可证指定和心理健康设施[99] - 稳定设施在收购时被分类为稳定或非稳定，非稳定设施可能因多种原因被重新分类[100] - 稳定设施通常不包括待售设施、战略处置候选设施、正在过渡到新运营商的设施等[100] 其他信息 - 非GAAP财务指标的相关信息和重要讨论可在公司官网找到[101]

财务表现 - 公司2025年第一季度营收达1亿8354万美元 同比增长101% [1] - 季度每股收益(EPS)为037美元 较去年同期011美元显著提升 [1] - 营收超出Zacks共识预期18182万美元 达成+095%的意外增长 [1] - EPS超出分析师预估036美元 实现+278%的意外增长 [1] 关键业务指标 - 利息及其他收入达1006万美元 超出三位分析师平均预估943万美元 同比+125% [4] - 居民服务费收入7745万美元 略低于两位分析师平均预估7798万美元 但同比+173% [4] - 租赁及相关收入9604万美元 低于两位分析师平均预估9702万美元 同比+46% [4] - 稀释后每股净收益017美元 与三位分析师平均预估完全一致 [4] 股价表现 - 过去一个月股价累计回报+08% 跑赢Zacks标普500指数+04%的涨幅 [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预示短期内走势可能与大盘同步 [3]

财务数据关键指标变化 - 收入（同比） - 2025年第一季度租金及相关收入9600万美元，较2024年同期的9180万美元增加430万美元，增幅5%[120][121] - 2025年第一季度居民费用和服务收入7740万美元，较2024年同期的6600万美元增加1140万美元，增幅17%[120][124] - 2025年第一季度利息和其他收入1010万美元，较2024年同期的890万美元增加110万美元，增幅13%[120][125] - 2025年第一季度非合并合资企业收入为20万美元，2024年同期亏损60万美元，净改善80万美元[134] 财务数据关键指标变化 - 成本和费用（同比） - 2025年第一季度折旧和摊销费用4350万美元，较2024年同期的4290万美元增加60万美元，增幅1%[120][126] - 2025年第一季度利息费用2710万美元，较2024年同期的2840万美元减少130万美元，降幅5%[120][127] - 2025年第一季度三网合一投资组合运营费用350万美元，较2024年同期的430万美元减少80万美元，降幅20%[120][128] - 2025年第一季度高级住房管理组合运营费用为5650万美元，较2024年同期的4970万美元增加680万美元[129] - 2025年第一季度一般及行政费用为1270万美元，较2024年同期的1190万美元增加80万美元[130] - 2025年第一季度所得税费用为40万美元，较2024年同期的50万美元减少4万美元[135] 财务数据关键指标变化 - 其他 - 2025年和2024年第一季度，贷款损失回收分别为20万美元和10万美元[131] - 2025年第一季度未确认房地产减值，2024年同期确认310万美元房地产减值[132] - 2025年第一季度其他收入为3.8万美元，2024年同期为80万美元[133] - 2025年第一季度FFO为8597.8万美元，AFFO为8815.4万美元；2024年第一季度FFO为7453.4万美元，AFFO为8115万美元[138] - 2025年第一季度经营活动净现金流入为8030万美元，投资活动净现金流出为1640万美元，融资活动净现金流出为1.012亿美元[146][147][148] - 2025年和2024年第一季度资本支出分别为780万美元和1290万美元，截至2025年3月31日，未来资本和其他支出承诺约1400万美元，其中1200万美元将带来增量租金收入，约400万美元将在未来12个月支出[155] 各条业务线表现 - 2025年第一季度，37.0%的收入直接或间接来自熟练护理/过渡护理设施[164] - 2024财年到2025财年，熟练护理设施医疗保险费率预计净增4.2%，2025财年到2026财年预计净增2.8%[168][169] 各地区表现 - 截至2025年3月31日，公司364处投资性房地产组合按地理位置在美国和加拿大实现多元化，第一季度无租户关系占总收入的10%以上[163] 管理层讨论和指引 - 公司运营受利率上升、运营成本增加、劳动力短缺、通货膨胀和市场波动等因素影响，租户和借款人入住率下降、运营成本增加[111][112] - 公司计划通过直接或间接投资医疗房地产、开发专用医疗设施、资产出售和其他安排来扩大和多元化投资组合[108] 其他没有覆盖的重要内容 - 2025年第一季度公司收购24个单元，总价790万美元[116] - 截至2025年3月31日，投资组合含364处房地产、15项应收贷款、4项优先股投资和2项非合并合资企业投资；2024年同期含374处房地产、4项待售资产、14项应收贷款、5项优先股投资和2项非合并合资企业投资[119] - 截至2025年3月31日，公司流动性约为11亿美元，包括2270万美元现金及现金等价物、9.173亿美元循环信贷额度和1.105亿美元ATM计划远期销售协议[139] - 截至2025年3月31日，高级无担保票据本金余额为17.5亿美元，包括2026年到期的5.125%票据5亿美元、2027年到期的5.88%票据1亿美元、2029年到期的3.90%票据3.5亿美元、2031年到期的3.20%票据8亿美元[150] - 2023年1月4日生效的信贷协议，包括10亿美元循环信贷额度、4.3亿美元美元定期贷款和1.5亿加元加元定期贷款，循环信贷额度最高3.5亿美元可用于外币借款，总可用借款可增至27.5亿美元[151] - 截至2025年3月31日，八项投资性房产有担保债务本金余额为4559.3万美元，加权平均利率2.85%，到期日为2051年8月[154] - 基于2025年3月31日未偿债务本金、适用利率及利率互换影响，2025年剩余时间利息和设施费支付估计为8090万美元，2026年为1.011亿美元，2027年为6570万美元，2028年为4060万美元，2029年为4030万美元，此后为6060万美元[154] - 截至2025年3月31日，公司承诺为三笔贷款应收款投资提供最高70万美元的未来资金[156] - 2025年第一季度公司支付普通股股息7140万美元，2025年5月5日董事会宣布每股0.30美元的季度现金股息，将于5月30日支付[158]

收入和利润（同比环比） - 2025年第一季度净收入为4030.4万美元，2024年同期为2625.4万美元[3] - 2025年第一季度FFO为8597.8万美元，2024年同期为7453.4万美元[3] - 2025年第一季度AFFO为8815.4万美元，2024年同期为8115万美元[3] - 2025年第一季度租金及相关收入为9603.7万美元，2024年同期为9177.6万美元[9] - 2025年第一季度净收入为40304000美元[14] 其他财务数据 - 2025年第一季度EBITDA为1.11311亿美元，调整后EBITDA为1.15834亿美元[6] - 2025年第一季度调整后EBITDA年化值为4.60392亿美元[6] - 截至2025年3月31日，净债务为23.90129亿美元，净债务与调整后EBITDA比率为5.19倍[6] - 折旧和摊销费用为43494000美元[14] - 利息费用为27100000美元[14] - 净营业收入为126812000美元[14] - 非现金收入和费用调整为 - 2556000美元[14] - 现金净营业收入为124256000美元[14] - 年度化调整为367603000美元[14] - 年度化现金净营业收入为491859000美元[14] - 按付款来源划分，私人付款人年度化现金净营业收入为206030000美元，非私人付款人为248983000美元[17] - 按合作关系划分，Ensign Group年度化现金净营业收入为41596000美元，Signature Healthcare为40433000美元[20] 各条业务线表现 - 2025年第一季度高级住房管理业务收入中居民费用和服务收入为7744.7万美元[11] - 2025年第一季度高级住房管理业务现金NOI为2405.8万美元[11] - 2025年第一季度同店高级住房管理业务居民费用和服务收入为6842.7万美元[11] 管理层讨论和指引 - 公司认为GAAP定义的净收入是最合适的盈利指标，FFO和AFFO是重要的非GAAP补充指标[29] - FFO定义为GAAP计算的净收入，排除房地产处置损益等，加上房地产折旧和摊销等[29] - AFFO定义为FFO排除股票薪酬费用、非现金租金等非现金收支项目[29] - 净债务为公司综合财务报表中循环信贷额度、定期贷款等本金余额，减去现金及现金等价物[30] - 净债务与调整后EBITDA比率为净债务除以年化调整后EBITDA[31] - 公司认为NOI是重要补充指标，定义为总收入减去运营费用[32] - 正常化FFO和正常化AFFO分别是FFO和AFFO调整某些收入和费用项目后的指标[35] 其他没有覆盖的重要内容 - 高级住房社区包括独立生活、辅助生活等社区[36] - 高级住房托管社区由第三方物业经理根据物业管理协议运营[36] - 专业医院及其他包括急性护理、长期急性护理等医院及相关设施[37]

市场表现 - 道琼斯指数下跌超过1000点 [1] - 标普500指数下跌超过100点 [1] 分析师背景 - 分析师专注于股息投资 偏好蓝筹股 BDC和REITs [2] - 分析师采用买入并持有策略 注重质量而非数量 [2] - 分析师目标是在未来5-7年内通过股息补充退休收入 [2] 投资理念 - 分析师致力于帮助中低收入工作者构建高质量股息投资组合 [2] - 分析师旨在为投资者提供实现财务自由的新视角 [2]

公司介绍 - iREIT+HOYA Capital是Seeking Alpha上专注于收益的投资服务机构，聚焦能产生收益的资产类别，可提供可持续的投资组合收益、多元化和通胀对冲机会，还提供两周免费试用并展示独家收益型投资组合的顶级投资理念 [1] 分析师介绍 - Gen Alpha有超14年投资经验，拥有金融MBA学位，专注于防御性股票，投资期限为中长期 [2]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，公司实现每股正常化FFO 0.35%，每股正常化AFFO 0.36%，正常化AFFO总计8690万美元，与第三季度持平 [26] - 全年每股正常化FFO和每股正常化AFFO分别为1.39%和1.44%，同比增长7% [28] - 2025年全年稀释每股收益指引为：净收入0.67% - 0.70%，FFO 1.42% - 1.45%，正常化FFO 1.43% - 1.46%，AFFO 1.47% - 1.50%，正常化AFFO 1.48% - 1.51%，中点预计较2024年增长约4% [29] - 截至2024年12月31日，净债务与调整后EBITDA比率为5.27%x，较9月30日下降0.03%x，较2023年12月31日下降近0.5个百分点 [33] - 2025年2月3日，董事会宣布每股普通股季度现金股息为0.30%，将于2月28日支付，股息支付率为第四季度正常化AFFO每股的83% [34] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房和熟练护理组合（SHOP） - 同店入住率环比上升80个基点，利润率上升20个基点，本季度现金NOI为17.9% [9] - 高级住房三网覆盖率稳定在1.36% [10] - 熟练护理入住率环比上升60个基点，熟练护理组合上升30个基点，EBITDARM覆盖率达到创纪录的2.09%，熟练护理利润率达到多年来的最高水平 [10] 管理的高级住房组合 - 包括非稳定社区和合资资产在内的总管理组合，收入环比增长3.5%，现金NOI增长5.4%，利润率扩张50个基点 [18] - 同店管理的高级住房组合，本季度收入同比增长7.4%，加拿大社区同期收入增长10.6% [20] - 第四季度同店入住率同比增长2.3%，国内组合入住率增长2.8%，加拿大组合增长1.2% [21] - 2024年第四季度RevPOR同比增长4.5%，exPOR同比增长近0.6%，总费用同比增长3.4% [21] - 保险成本在所有费用中百分比增幅最大，但占总费用不到3%，劳动力成本占费用超过50%，本季度同比增长2.1% [22] - 本季度现金NOI同比增长17.9%，美国社区同比增长15.2%，加拿大社区同比增长26.9% [22] 三网租赁组合 - 本季度现金租金收入总计9000万美元，因现金基础租户租金时间安排和资产出售影响，较上季度减少180万美元 [27] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年将继续推进2024年成功执行的战略，预计交易数量将增加，机会主要集中在高级住房领域，也有更多熟练护理机会 [10][11] - 公司专注于增加SHOP业务的敞口，随着时间推移，AL业务占比将增加，IL业务占比将减少，以提升增长数据 [74] - 高级住房市场交易活跃，几乎所有交易都以管理而非租赁物业的形式进行，公司的资本成本使其能够追求较新、接近稳定且提供护理服务的高级住房社区机会 [23][24] - 熟练护理交易市场活跃，但战略买家竞争激烈，他们基于资产为其所有收购业务带来的收入进行估值，能够支付更高价格 [42][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 劳动力可用性仍是行业挑战，但租户已实施策略缓解，劳动力情况已稳定 [9] - 政治环境对业务的潜在影响是一个悬而未决的问题，特别是 Medicaid 削减威胁，但国会历史上对老年人口有保护倾向，各州州长也会团结起来保护老年人和 Medicaid 预算，公司的游说努力有望成功，且公司投资组合的实力使其能够应对未来可能发生的任何情况 [12][13][16] - 预计高级住房业务收入增长将继续超过费用增长，现金 NOI 将持续增长，利润率将继续扩大 [23] 其他重要信息 - 公司本周宣布了 Kara、Lukas 和 Anna 的晋升 [7] - 公司提醒投资者，其评论中包含前瞻性陈述，这些陈述基于管理层当前预期，存在风险和不确定性，实际结果可能与预期有重大差异，公司无义务更新前瞻性陈述 [3] - 电话会议中提及非 GAAP 财务结果，投资者可在公司网站查看这些非 GAAP 财务指标及与可比 GAAP 结果的解释和对账 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2025年SHOP组合入住率的增长节奏如何 - 运营商在平衡入住率和房价以提高收入，难以预测入住率增长幅度，加拿大组合增长已稳定，国内组合在 IL 方面入住率仍有提升空间，AL 方面也有提升需求，但也希望提高 RevPOR [37][38] - 入住率不会减速，只是加速幅度难以确定 [40] 问题2：SNF 资产定价是否受当前环境影响 - 熟练护理交易市场活跃，有很多资金追逐交易机会，但贷款人和医疗保健 REIT 能否以增值方式参与是挑战 [42] - 战略买家竞争激烈，他们基于资产为其所有收购业务带来的收入进行估值，能够支付更高价格 [43] 问题3：为何对2025年收购业务加速有信心 - 公司不参与一些竞争对手的贷款业务，排除这些业务后市场情况不同 [48] - 2025年交易数量增加，公司资本成本使其能够开展想做的交易 [50] - 目前每周至少处理10份保密协议，市场上有很多交易机会，来源包括私募股权基金退出和再融资、资本重组机会 [51][52] 问题4：如何理解SHOP业务下半年增长可能减速与高入住率带来的经营杠杆之间的关系 - 公司在假设中较为保守 [57] - 去年入住率增长显著，目前已接近较高水平，未来入住率提升难度增加，但随着入住率接近90%，经营杠杆将更加明显 [58][59] 问题5：运营商采取了哪些成本缓解策略，是否有机会分享最佳实践 - 运营商在招聘方面采用数字营销，改进入职流程，延长入职时间并分配导师，提高员工留存率 [66] - 2022年工资调整后已趋于正常，使运营商在与服务业竞争中更具吸引力 [67] 问题6：收购管道是否更倾向于AL业务，预期交易的收益率或内部收益率是多少 - 有护理服务的资产表现更好，目前主要看到的是 IL/AL 记忆护理资产，也有一些独立的 IL 资产，但数量不多 [69] - 交易初始收益率在7% - 7.5%，稳定后会更高 [72] - 公司战略上专注于增加 SHOP 业务敞口，随着时间推移，AL 业务占比将增加，IL 业务占比将减少 [74] 问题7：SHOP组合的全面复苏情况如何，利润率和 NOI 与入住率的关系，以及未来的上行空间 - 高级住房业务有望接近疫情前水平，特别是那些能够提高房价的资产 [81][83] - 公司有一些运营商在高级住房和熟练护理业务中已超过疫情前水平，公司将与这些运营商开展更多业务，且整个投资组合质量已提升 [85] 问题8：2025年投资较去年的同比增长幅度如何 - 公司目标是恢复到疫情前常规的投资水平，即每年数亿美元，但不保证今年能达到该水平 [89] 问题9：稳定的高级住房资产竞争情况如何 - 优质资产的主要竞争对手是医疗保健 REITs，低于该质量水平的资产可能有高净值投资者参与，目前私募股权尚未大量进入该领域，但有回归迹象，杠杆买家目前面临债务成本和资本化率之间利差不足的问题 [93] 问题10：SHOP组合1月份数据与去年相比如何 - 大型运营商的数据在4% - 5%之间 [95] - 租金调整时间因运营商而异，部分在1月进行 [96][97] 问题11：公司如何投资基础设施平台，以及在 SHOP 业务中的最新举措 - 公司多年前进入 SHOP 业务时已建立基础设施，包括系统、技术和人员，增加规模带来的额外成本较小，对 G&A 影响主要在 SHOP 业务方面，吸收三网租赁业务无需增加人员 [103][104] - 公司不断升级和改进系统，将人工智能能力融入系统，为运营商提供更好支持 [105] 问题12：2025年是否有资产处置计划 - 第四季度的资产处置是正常业务操作，目前有一个约5000万美元的 SNF 投资组合正在出售 [107] - 公司历史上每年的资产处置规模通常在5000万 - 1亿美元以上，2025年预计也是正常业务水平 [108] 问题13：如何看待投资的增值和稀释问题 - 基于当前股价和债务发行情况，初始收益率在7% - 7.5%之间的投资可实现盈亏平衡或略有增值，同时还需考虑长期增长前景与资本成本预期的比较 [116][120] - 投资资金通常按60:40的比例分配股权和债务，以保持杠杆率在5倍左右 [122] 问题14：如何应对 House 和 Senate 在 Medicaid 削减问题上的分歧，以及对 Medicare 的影响 - 如果削减金额超过1万亿美元会令人担忧，但目前 Senate 为0，House 为8800亿美元，预计最终金额会下降，公司投资组合的强劲表现使其能够应对可能的冲击 [127][128] - Medicare 面临不同的影响因素，法院和法规限制使其调整难度较大，公司对 Medicare 的担忧相对较小 [130] 问题15：专业和行为保险覆盖率是否会随时间改善 - 覆盖率将在当前水平附近波动，不会有重大变化，行为医院业务动态性强，但覆盖率良好，无令人担忧的趋势 [137] 问题16：现金基础租户的规模，以及第四季度处置是否涉及现金基础租户 - 未全额支付租金、每月或每季度支付随机金额的现金基础租户占 NOI 的比例不到5% [139] - 第四季度的资产处置涉及部分现金基础租户 [140] 问题17：公司在 SHOP 业务中放弃潜在交易的原因是什么 - 公司关注资产质量、市场和长期可行性，优先考虑收购高质量资产以提升投资组合质量 [145] - 卖家或运营商对买家有选择权，关系在交易中起重要作用，也存在非公开市场交易 [147] 问题18：SNF 覆盖率大幅提升的原因是什么 - 入住率提升带来经营杠杆效应 [149] - 7月和8月 Medicaid 增加的影响较大，下一季度还将看到 Medicare 市场篮子的影响 [151] 问题19：贷款组合的到期情况，是否会转换为所有权 - 贷款组合中暂无近期到期项目，部分贷款将考虑重新部署资本，部分有机会收购的贷款将在合适时机评估 [155] - 2026年底有一笔约3亿美元的贷款到期，借款人可能希望赎回或转换为三网租赁，具体情况待定，目前贷款表现良好 [157][159][162] 问题20：Medicare 和 Medicaid 削减对 SNF 项目和传统 Medicare、Medicaid 的影响，以及削减是否更倾向于 CHIP 项目 - 其他项目如 CHIP Medicaid 扩展和家庭社区项目可能首先受到影响，公司认为即使有削减也不会对投资组合造成重大损害 [170][171] - 不同行业可能会联合起来进行游说活动 [172] 问题21：如何看待 Robert Kennedy 可能领导 CMS 对行业的影响 - 无法预测其影响 [174]

文章核心观点 - 公司2024年第四季度财报显示营收和每股收益同比增长，部分指标与分析师预期有差异，部分关键指标表现良好，股票近一个月表现不佳但评级为买入 [1][3] 营收情况 - 2024年第四季度营收1.8235亿美元，同比增长11.6%，与Zacks共识预期的1.8322亿美元相比，意外偏差为 -0.48% [1] - 利息和其他收入941万美元，较三位分析师平均预估的971万美元低，同比增长3.4% [4] - 居民费用和服务收入7687万美元，高于两位分析师平均预估的7505万美元，同比增长25.5% [4] - 租赁及相关收入9607万美元，略低于两位分析师平均预估的9634万美元，同比增长3.3% [4] 每股收益情况 - 2024年第四季度每股收益0.36美元，去年同期为0.07美元，与共识每股收益预估的0.36美元相符，未产生意外偏差 [1] - 摊薄后每股净收益0.19美元，高于三位分析师平均预估的0.16美元 [4] 股票表现与评级 - 过去一个月公司股票回报率为 -3.5%，而Zacks标准普尔500综合指数变化为 +2.4% [3] - 股票目前Zacks排名为2（买入），表明短期内可能跑赢大盘 [3]