文章核心观点 - 投资单户住宅面临租户欠租风险，而拥有多户公寓楼可分散风险，但购买多户公寓楼资金要求高，REITs为投资者提供了参与多户住宅市场的途径 [1][2] - 推荐AvalonBay、Camden、Essex和Mid - America四家蓝筹多户REITs，它们管理出色、资产优质、股息安全且有增长潜力，长期总回报强劲 [2] - 选择REITs时可考虑其投资组合的地理分布，AvalonBay是当前构建REIT公寓投资组合的首选 [3][4] 不同公司特点 多户REITs共性 - 四家蓝筹多户REITs（AvalonBay、Camden、Essex、Mid - America）管理出色、资产组合优质、股息安全且有增长潜力，长期总回报强劲 [2] 各公司特性 - Essex主要投资加州西海岸房产，历史表现出色，但部分投资者因当地不利立法和反房东法规而避开 [3][4] - Mid - America专注阳光地带房产，疫情后该地区投资热门，但如今市场竞争激烈，其盈利增长放缓 [4] - Camden和AvalonBay投资组合地理分布更分散，适合谨慎投资者，但没有一家REIT能覆盖美国所有有吸引力的房产市场 [4] AvalonBay Communities（AVB）分析 公司概况 - 在美国10个不同地理区域拥有近91,000套公寓，分布在299个公寓开发社区，70%资产位于郊区，未来计划将该比例提高到80% [5] - 历史投资集中在沿海城市地区，现正拓展丹佛、奥斯汀、北卡罗来纳科技中心和佛罗里达东南部等高速增长地区 [5] 发展策略 - 现有投资组合入住率和租金增长表现良好，新开发项目有望进一步提升业绩 [6] - 大力投资技术、自动化和集中维护项目，预计到本十年末增加约8000万美元净营业收入 [7] 财务状况 - 拥有超过25亿美元流动性，A评级资产负债表使其资本成本低 [7] 市场环境 - 随着其他地区供需失衡，租金上涨，预计AVB将受益于类似趋势实现强劲增长 [8][10] 估值分析 - 与蓝筹同行相比，AVB的AFFO增长前景最佳，2024 - 2026年预计均为5% [11][12] - 各蓝筹多户REITs当前远期P/AFFO倍数低于10年平均水平，AVB因AFFO增长前景更好，是最佳投资选择 [12][13] - AVB中期AFFO增长、3.3%股息收益率和市盈率回归历史平均水平的潜力，有望在未来2 - 3年实现两位数总回报 [13] 其他公司数据对比 股价表现（YTD） - Independence Realty Trust（IRT）涨幅22.3%、Centerspace（CSR）涨幅23.8%、Essex Property Trust（ESS）涨幅16.5%、Equity Residential（EQR）涨幅14.0%、Camden Property Trust（CPT）涨幅12.6%、AvalonBay Communities（AVB）涨幅10.6%、Mid - America Apartment Community（MAA）涨幅5.8%、BRT Apartments（BRT）跌幅1.2%、United Dominion Realty（UDR）跌幅5.4%、NexPoint Residential（NXRT）跌幅7.1%、Veris Residential（VRE）跌幅8.1% [16] 股息情况 - 股息连续发放年数：Essex Property Trust（ESS）29年、Camden Property Trust（CPT）和Mid - America Apartment Community（MAA）13年等 [17] - 股息收益率：BRT Apartments（BRT）5.4%、NexPoint Residential（NXRT）4.5%等 [18] 信用评级与市值 - 信用评级：AvalonBay Communities（AVB）、Camden Property Trust（CPT）和Mid - America Apartment Community（MAA）为A - ，Essex Property Trust（ESS）和United Dominion Realty（UDR）为BBB + [19] - 市值：AvalonBay Communities（AVB）296.02亿美元、Equity Residential（EQR）268.54亿美元等 [19] P/FFO情况 - 与正常P/FFO相比，BRT Apartments（BRT）当前P/FFO溢价86%，NexPoint Residential（NXRT）折价34%等 [20]