UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2025 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ______ to ______ Commission File Number: 1-12672 AVALONBAY COMMUNITIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 77-0404318 (State or other ju ...

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公司表现 - AvalonBay Communities (NYSE: AVB) 股价在过去一年表现不佳 下跌13% [1] - 过去一周股价跌幅加剧 因公司公布业绩好坏参半 [1] 行业担忧 - 市场担忧公寓租金可能出现疲软迹象 [1]

公司业绩 - 公司Q2 FY2025核心运营资金(FFO)每股2 82美元 同比增长1 8% 超出分析师预期1 20美元[1] - GAAP每股收益1 88美元 同比增长5 6% 同店住宅收入增长3 0% 运营支出增长3 6%[1][2] - 同店净营业收入(NOI)增长2 7%至4 772亿美元 租金收缴率提升至98 6%[2][5][6] 业务模式与战略 - 专注美国高门槛及扩张市场的多户住宅开发与管理 截至2025年6月持有315处物业共97,212套公寓[3] - 采用内部团队管控开发流程 重点拓展德克萨斯、佛罗里达等新兴市场 同时维持沿海成熟市场布局[4] - 通过资产置换保持组合年轻化 Q2收购达拉斯-沃斯堡资产组合(稳定收益率5 1%) 处置旧资产回收2 266亿美元[8] 开发与投资 - Q2完成普林斯顿项目(200套/7900万美元) 新启动佛罗里达和北卡罗来纳项目(624套/2 1亿美元)[7] - 当前在建项目20个共7,299套公寓 总投资27 8亿美元 内部承包商模式实现成本节约[7] - 2025年下半年计划动用8 9亿美元股权融资支持开发 7月发行4亿美元无担保票据延长债务期限[11] 财务状况 - 期末持有1 028亿美元现金 信用额度未使用 商业票据余额6 646亿美元 净负债/EBITDAre为4 4倍[10] - 利息覆盖率达7 1倍 显示较强偿债能力[10] 产品与区域分布 - 产品组合涵盖花园式/中层/高层公寓 德克萨斯新收购侧重花园式和中层产品[12] - 地理分布集中于新英格兰、纽约/新泽西、加州等成熟区域 但区域业绩差距正在缩小[13] 未来展望 - 维持2025年核心FFO每股11 19-11 59美元指引 预计全年同店收入增长2 3%-3 3% NOI增长2 0%-3 4%[14] - Q3核心FFO指引2 75-2 85美元 重点关注开发项目执行与成本控制 尤其加州和纽约市场挑战[15]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度核心FFO每股2 82美元 超出指引2 77美元 主要受益于收入超预期200万美元和运营费用节省500万美元 [6][8] - 2025年上半年核心FFO同比增长3 3% 预计全年核心FFO每股11 39美元 同比增长3 5% [6][11] - 同店NOI增长预期从2 4%上调至2 7% 主要因运营费用增长预期下调100个基点至3 1% [6][11] - 2025年开发启动目标从16亿美元上调至17亿美元 [8][11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 住宅租赁业务收入增长超预期 主要受入住率提升和其他租金收入增长驱动 [5] - 开发中项目规模达30亿美元 预计稳定收益率6 2% 当前实际表现超出预期30个基点 [7][22] - 7个即将进入租赁阶段的新社区开盘租金较预期高3% 11个2026年后交付项目预计将实现建筑成本节约 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 成熟区域市场入住率达94 8% 阳光地带区域为89 5% 后者受新交付库存影响较大 [9] - 纽约/新泽西区域经济入住率96 3% 租金增长稳健 西雅图区域入住率96 6% 租金增长超3% [17] - 中大西洋和南加州地区表现弱于预期 主要因马里兰/华盛顿特区需求疲软和洛杉矶娱乐业就业低迷 [18][20] - 北加州旧金山表现强劲 入住率近97% 租金增长8% 东湾地区预计2025-2026年将改善 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续推进资产组合优化 计划2025年完成9亿美元收购 主要通过处置旧资产融资 [7][24] - 开发项目完全匹配融资 资金成本5% 相比项目6%以上收益率具有吸引力 [7][11] - 行业新供应量持续下降 预计2026年成熟区域新增供应仅占存量0 8% 为十年来最低水平 [6][9] - 利用战略能力获取行业新开发项目更大份额 预计行业整体开发启动量将下降 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 就业增长预期较年初有所下调 但整体需求仍健康 新供应受限将支撑基本面 [6] - 开发项目交付时间有所延迟 但预计年底入住房屋数量不变 2026年将新增3000套住房 [7][21] - 阳光地带区域需待库存消化至疫情前水平才能恢复定价能力 预计需数年时间 [119][122] - 加州CEQA改革有望缩短开发审批时间 但不会显著改变中期供应格局 [67][68] 其他重要信息 - 投资者关系主管Jason Reilley即将退休 由Matt Grover接任 [9][10] - 华盛顿特区资产出售因TOPA法律复杂 交易过程漫长 已从同店样本中剔除 [24][25] - 建筑成本节约趋势持续 分包商竞争加剧抵消部分材料成本上涨压力 [147] 问答环节所有的提问和回答 问题 开发项目延迟交付原因 - 主要因城市丹佛Governors Park项目需提供更高优惠 以及郊区马里兰项目租赁进度慢于预期 [30][31] - 通过提高优惠力度维持月均30套租赁速度 预计年底入住目标仍可实现 [32][34] 问题 租金增长曲线提前见顶原因 - 主要因就业增长弱于预期 上半年全美新增就业比预期少10万个 [38][39] - 就业结构偏向教育/医疗等低收入行业 不利于高端租赁需求 [113][114] 问题 坏账水平高于同业原因 - 公司对所有应收费用(租金/滞纳金/水电费等)全额计提 且纽约/华盛顿等地法院积压延长驱逐流程 [41][42] 问题 开发项目收益率展望 - 11个未开工项目尚未按市价调整租金 但建筑成本预计低于预算 最终收益率可能高于当前6 2% [72][73] - 开发相关100万美元资本化费用仅占在建项目2 8% 且已全部获得融资覆盖 [134][140] 问题 华盛顿特区市场疲软原因 - 租户续约时更关注解约条款 反映对就业前景担忧 郊区马里兰优惠增加也影响定价 [62][63] - 资产出售定价与2024年签约时基本持平 未明显受近期市场变化影响 [85][87] 问题 阳光地带复苏条件 - 需待市场入住率回升至疫情前水平 但从新项目租赁到收益体现通常需2年时间 [119][122] - 当前丹佛等市场仍面临激烈竞争 需持续提供租赁优惠 [30][31]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度及上半年业绩超出最初指引 核心FFO增长3.3% 上半年核心FFO每股2.82美元 高于预期的2.77美元 [5][6][9] - 运营费用增长预期从4.1%下调至3.1% 推动NOI增长预期从2.4%上调至2.7% [6][12] - 全年核心FFO每股指引维持11.39美元不变 同比增长3.5% [12][13] - 资本成本为5% 低于新开发项目6%以上的收益率 [8][9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 住宅租赁收入增长超预期 主要得益于更高的入住率和其他租赁收入增长 [5] - 开发项目NOI略低于年初预算 主要由于部分社区交付延迟和丹佛两个社区租赁速度较慢 [24][25] - 在建开发项目29亿美元 完全匹配融资 初始成本收益率为6.2% 目前表现优于预期 [25][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 成熟区域市场入住率达94.8% 而阳光地带区域为89.5% [9] - 纽约、新泽西和西雅图区域表现优于预期 经济入住率分别为96.3%和96.6% [19] - 中大西洋和南加州区域表现低于预期 主要由于劳动力市场疲软和需求放缓 [20][22] - 北加州旧金山表现强劲 入住率近97% 租金增长8% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 开发项目规模从16亿美元上调至17亿美元 预计将继续产生差异化的外部增长 [7][9] - 资产配置目标进展顺利 计划今年完成9亿美元资产收购 主要通过处置资金支持 [8] - 资产负债表状况良好 年初至今已筹集13亿美元资本 成本为5% [9] - 行业新供应量降至十多年来最低水平 预计将持续保持低位 [6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管下半年就业增长预期较年初有所减弱 但需求在大部分投资组合中保持健康 [6] - 成熟区域新供应量预计将降至库存的80个基点 支持健康的运营基本面 [9] - 开发项目预计将在2026年及以后产生有意义的增量收益和价值创造 [8] - 对长期前景保持乐观 特别是在供应受限的成熟市场 [63] 其他重要信息 - 投资者关系主管Jason Riley即将退休 将由Matt Grover接任 [10][11] - 预计第三季度核心FFO将季节性增长 主要受租赁NOI增加推动 [14][15] - 第四季度预计将受益于季节性模式 包括NOI增加和运营费用减少 [16] 问答环节所有的提问和回答 关于开发项目延迟 - 丹佛社区延迟主要由于交付时间调整和城市丹佛市场竞争激烈 需提供更高优惠 [31][32] - 预计年底仍将占据相同数量房屋 主要通过加大优惠力度实现 [34][36] 关于租金增长趋势 - 5月中旬以来租金增长放缓 主要由于就业增长弱于预期 [41][42] - 预计下半年租金增长将与上半年相似 但尚未计算对2026年的具体影响 [49][50] 关于坏账问题 - 坏账高于同行主要由于收费政策更全面和部分区域驱逐程序延迟 [44][45] - 纽约、华盛顿特区和马里兰等司法管辖区仍面临挑战 [45] 关于市场前景 - 阳光地带区域需恢复到疫情前入住率水平才能获得完全定价权 [123][124] - 预计需要几年时间才能看到收入实质性增长 [126] 关于开发成本 - 未受到关税或材料延迟影响 主要是正常施工流程延迟 [109] - 材料成本上涨被分包商降价所抵消 整体趋势仍有利 [150] 关于资本配置 - 典型年份可在杠杆中性基础上每季度启动10亿美元新开发项目 [113] - 不依赖股权市场 可通过自由现金流和资产处置支持开发活动 [116] 关于就业结构 - 就业增长不仅数量不足 结构也不利于高端多户住宅 专业服务和科技岗位增长较弱 [119] - 预计下半年AI和技术领域投资可能改善这一状况 [120]

核心观点 - AvalonBay Communities (AVB) 2025年第二季度核心运营资金(FFO)每股2.82美元，超出预期并同比增长1.8% [1] - 公司上调2025年全年指引，反映同店净营业收入(NOI)增长，但开发项目NOI因入住延迟而下降 [1] - 同店住宅收入增长3.0%，NOI增长2.7%，得益于租金上涨和入住率改善 [3][9] - 公司股票在盘后交易中下跌1.44% [2] 财务表现 - 第二季度总收入7.602亿美元，同比增长4.7%，但略低于预期0.2% [2] - 同店住宅收入6.891亿美元，同比增长3.0% [3] - 同店住宅运营费用2.119亿美元，同比增长3.6% [3] - 同店住宅NOI 4.7718亿美元，同比增长2.7% [3] - 利息支出6480万美元，同比增长13.5%，超出预期 [4] 运营指标 - 同店每套已出租房屋平均收入3056美元，同比增长2.8% [4] - 同店经济入住率96.2%，同比上升20个基点 [4] - 2025年开发社区NOI预计2500万美元，低于此前预期的3000万美元 [11] 资产组合活动 - 收购达拉斯-沃斯堡都市区6个社区，含1844套公寓，收购价4.315亿美元 [5] - 出售新泽西州Wood-Ridge两处全资社区，含406套公寓和1.8万平方英尺商业空间，售价1.615亿美元，实现GAAP收益9964万美元 [5] - 截至2025年6月30日，有20个全资开发社区在建，预计含7299套公寓和6.9万平方英尺商业空间，预计总资本成本27.8亿美元 [6] 财务状况 - 截至2025年6月30日，现金及现金等价物1.0283亿美元 [7] - 无信用额度借款，商业票据借款6.6464亿美元 [7] - 年化净债务与核心EBITDAre比率为4.4倍 [7] - 2025年前六个月无担保NOI占比95% [7] 2025年展望 - 预计全年核心FFO每股11.19-11.59美元，中点增长3.5% [10] - 预计同店住宅收入增长2.8%，低于此前3%的指引 [11] - 预计同店运营费用增长3.1%，低于此前4.1%的预期 [11] - 预计同店住宅NOI增长2.7%，高于此前2.4%的指引 [11] - 预计第三季度核心FFO每股2.75-2.85美元，低于预期的2.86美元 [12] 行业比较 - Mid-America Apartment Communities (MAA) 2025年第二季度核心FFO每股2.15美元，超出预期但同比下降3.15% [13] - MAA同店收入下降，平均有效租金同比下降 [13] - Equity Residential (EQR) 预计2025年第二季度标准化FFO每股0.99美元，同比增长2.1% [16] - EQR预计第二季度收入7.6926亿美元，同比增长4.8% [16]

业绩总结 - 2025年第二季度核心每股FFO增长1.8%，上半年增长3.3%[10] - 2025年第二季度归属于普通股东的净收入为268,665千美元，较2024年同期的253,934千美元增长5.4%[74] - 2025年第二季度的核心FFO为403,972千美元，较2024年同期的394,569千美元增长2.0%[74] - 2025年第二季度每股稀释收益为1.88美元，较2024年同期的1.78美元增长5.6%[74] - 2025年第二季度每股稀释FFO为2.80美元，较2024年同期的2.75美元增长1.8%[74] - 2025年第二季度现金流可用于投资的年化金额为471,772千美元[86] - 2025年第二季度的FFO为401,520千美元，较2024年同期的391,716千美元增长2.1%[74] 用户数据 - 同店住宅收入增长3.0%，与去年同期持平[10] - 2025年同店住宅收入增长预期修正为2.8%，初始预期为3.0%[38] - 2025年已建立地区预计占同店住宅收入的93%，扩展地区预计占7%[48] - 2025年初步展望显示，住宅租赁收入中不可收回租金占比预计为1%至2%[43] - 2025年同店住宅收入增长预期：已建立地区中位数约为3.0%，扩展地区中位数约为0.8%[47] 未来展望 - 2025年全年的核心每股FFO预期增长中值为3.5%[22] - 预计2026年新市场公寓交付量将降至历史低水平，建立地区的交付量为1.3%[20] - 2025年开发住宅的年入住量初步展望为2,200套，当前展望为2,160套，预计到2026年达到约3,000套[53] - 预计2025年初步稳定收益率为6.2%至6.5%[56] 新产品和新技术研发 - 2025年开发启动金额为3.7亿美元，上半年累计610亿美元[10] - 当前开发项目的总资本成本预计为29亿美元，涉及21个社区和7,500套住宅[55] - 2025年开发社区的净营业收入预期为2500万美元，初始预期为3000万美元[22] 市场扩张和并购 - 2025年交易活动中，收购总额预计为9.15亿美元，其中90%来自扩展地区[60] - 2025年处置总额预计为9.05亿美元，其中70%来自已建立地区[60] 负面信息 - 2025年不良债务占住宅收入的比例预计为约1.5%，低于2024年的1.7%[39] - 2025年第二季度的法律和和解费用为4,098千美元，较2024年同期的644千美元显著增加[74] 其他新策略和有价值的信息 - 2025年资本筹集总额为13亿美元，平均初始资本成本为5.0%[9] - 总资本成本包括土地收购成本、建筑成本、房地产税、资本化利息和贷款费用等，所有费用均按照GAAP确定[90] - 公司的郊区沿海投资组合预计将表现优于市场[92] - 在已建立地区，供应背景持续有利，而阳光带地区仍在消化现有库存[94]

Exhibit 99.2 For Immediate News Release July 30, 2025 AVALONBAY COMMUNITIES, INC. PROVIDES Q2 2025 RESULTS AND UPDATES FULL YEAR 2025 OUTLOOK (Arlington, VA) AvalonBay Communities, Inc. (NYSE: AVB) (the "Company") reported Earnings per Share – diluted ("EPS"), Funds from Operations attributable to common stockholders - diluted ("FFO") per share and Core FFO per share (as defined in this release) for the three and six months ended June 30, 2025 and 2024 as detailed below. | | Q2 2025 | | | Q2 2024 | % Change ...

业绩表现 - 公司季度FFO为每股2 82美元 超出Zacks一致预期的2 8美元 同比增长1 8% [1] - 季度营收7 602亿美元 低于预期0 2% 但较去年同期7 2604亿美元增长4 7% [2] - 过去四个季度中 公司三次超过FFO预期 但仅一次超过营收预期 [2] 市场反应 - 年初至今股价下跌7 7% 同期标普500指数上涨8 3% [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预计短期表现与市场持平 [6] 未来展望 - 下季度FFO预期为每股2 86美元 营收预期7 7628亿美元 [7] - 本财年FFO预期11 4美元 总营收预期30 6亿美元 [7] - 行业排名处于前35% 历史数据显示前50%行业表现优于后50%超2倍 [8] 同业动态 - 同业公司American Homes 4 Rent预计季度EPS为0 46美元 同比增长2 2% [9] - 该公司预计营收4 4336亿美元 同比增长4 7% 将于7月31日公布财报 [9][10]