AvalonBay Communities (AVB) Q2 2025 Earnings Call July 31, 2025 01:00 PM ET Company ParticipantsJason Reilley - VP - IRBenjamin Schall - CEO & PresidentKevin O'Shea - Chief Financial OfficerSean Breslin - Chief Operating OfficerMatthew Birenbaum - Chief Investment OfficerNick Joseph - Head - US Real Estate & Lodging Research TeamJamie Feldman - MD & Head - REIT ResearchAdam Kramer - VP - Equity ResearchRich Hightower - MD - U.S. REIT ResearchJohn Kim - MD - U.S. Real EstateJeffrey Spector - Managing Directo ...

AvalonBay Communities (AVB) Q2 2025 Earnings Call July 31, 2025 01:00 PM ET Speaker0Morning, ladies and gentlemen, and welcome to AvalonBay Communities Second Quarter twenty twenty five Earnings Conference Call. At this time, all participants are in a listen only mode. Following remarks by the company, we will conduct a question and answer session. You may enter the question and answer queue at any time during this call by pressing star and one on a telephone keypad. If your question has been answered or yo ...

核心观点 - AvalonBay Communities (AVB) 2025年第二季度核心运营资金(FFO)每股2.82美元，超出预期并同比增长1.8% [1] - 公司上调2025年全年指引，反映同店净营业收入(NOI)增长，但开发项目NOI因入住延迟而下降 [1] - 同店住宅收入增长3.0%，NOI增长2.7%，得益于租金上涨和入住率改善 [3][9] - 公司股票在盘后交易中下跌1.44% [2] 财务表现 - 第二季度总收入7.602亿美元，同比增长4.7%，但略低于预期0.2% [2] - 同店住宅收入6.891亿美元，同比增长3.0% [3] - 同店住宅运营费用2.119亿美元，同比增长3.6% [3] - 同店住宅NOI 4.7718亿美元，同比增长2.7% [3] - 利息支出6480万美元，同比增长13.5%，超出预期 [4] 运营指标 - 同店每套已出租房屋平均收入3056美元，同比增长2.8% [4] - 同店经济入住率96.2%，同比上升20个基点 [4] - 2025年开发社区NOI预计2500万美元，低于此前预期的3000万美元 [11] 资产组合活动 - 收购达拉斯-沃斯堡都市区6个社区，含1844套公寓，收购价4.315亿美元 [5] - 出售新泽西州Wood-Ridge两处全资社区，含406套公寓和1.8万平方英尺商业空间，售价1.615亿美元，实现GAAP收益9964万美元 [5] - 截至2025年6月30日，有20个全资开发社区在建，预计含7299套公寓和6.9万平方英尺商业空间，预计总资本成本27.8亿美元 [6] 财务状况 - 截至2025年6月30日，现金及现金等价物1.0283亿美元 [7] - 无信用额度借款，商业票据借款6.6464亿美元 [7] - 年化净债务与核心EBITDAre比率为4.4倍 [7] - 2025年前六个月无担保NOI占比95% [7] 2025年展望 - 预计全年核心FFO每股11.19-11.59美元，中点增长3.5% [10] - 预计同店住宅收入增长2.8%，低于此前3%的指引 [11] - 预计同店运营费用增长3.1%，低于此前4.1%的预期 [11] - 预计同店住宅NOI增长2.7%，高于此前2.4%的指引 [11] - 预计第三季度核心FFO每股2.75-2.85美元，低于预期的2.86美元 [12] 行业比较 - Mid-America Apartment Communities (MAA) 2025年第二季度核心FFO每股2.15美元，超出预期但同比下降3.15% [13] - MAA同店收入下降，平均有效租金同比下降 [13] - Equity Residential (EQR) 预计2025年第二季度标准化FFO每股0.99美元，同比增长2.1% [16] - EQR预计第二季度收入7.6926亿美元，同比增长4.8% [16]

业绩总结 - 2025年第二季度核心每股FFO增长1.8%，上半年增长3.3%[10] - 2025年第二季度归属于普通股东的净收入为268,665千美元，较2024年同期的253,934千美元增长5.4%[74] - 2025年第二季度的核心FFO为403,972千美元，较2024年同期的394,569千美元增长2.0%[74] - 2025年第二季度每股稀释收益为1.88美元，较2024年同期的1.78美元增长5.6%[74] - 2025年第二季度每股稀释FFO为2.80美元，较2024年同期的2.75美元增长1.8%[74] - 2025年第二季度现金流可用于投资的年化金额为471,772千美元[86] - 2025年第二季度的FFO为401,520千美元，较2024年同期的391,716千美元增长2.1%[74] 用户数据 - 同店住宅收入增长3.0%，与去年同期持平[10] - 2025年同店住宅收入增长预期修正为2.8%，初始预期为3.0%[38] - 2025年已建立地区预计占同店住宅收入的93%，扩展地区预计占7%[48] - 2025年初步展望显示，住宅租赁收入中不可收回租金占比预计为1%至2%[43] - 2025年同店住宅收入增长预期：已建立地区中位数约为3.0%，扩展地区中位数约为0.8%[47] 未来展望 - 2025年全年的核心每股FFO预期增长中值为3.5%[22] - 预计2026年新市场公寓交付量将降至历史低水平，建立地区的交付量为1.3%[20] - 2025年开发住宅的年入住量初步展望为2,200套，当前展望为2,160套，预计到2026年达到约3,000套[53] - 预计2025年初步稳定收益率为6.2%至6.5%[56] 新产品和新技术研发 - 2025年开发启动金额为3.7亿美元，上半年累计610亿美元[10] - 当前开发项目的总资本成本预计为29亿美元，涉及21个社区和7,500套住宅[55] - 2025年开发社区的净营业收入预期为2500万美元，初始预期为3000万美元[22] 市场扩张和并购 - 2025年交易活动中，收购总额预计为9.15亿美元，其中90%来自扩展地区[60] - 2025年处置总额预计为9.05亿美元，其中70%来自已建立地区[60] 负面信息 - 2025年不良债务占住宅收入的比例预计为约1.5%，低于2024年的1.7%[39] - 2025年第二季度的法律和和解费用为4,098千美元，较2024年同期的644千美元显著增加[74] 其他新策略和有价值的信息 - 2025年资本筹集总额为13亿美元，平均初始资本成本为5.0%[9] - 总资本成本包括土地收购成本、建筑成本、房地产税、资本化利息和贷款费用等，所有费用均按照GAAP确定[90] - 公司的郊区沿海投资组合预计将表现优于市场[92] - 在已建立地区，供应背景持续有利，而阳光带地区仍在消化现有库存[94]

Exhibit 99.2 For Immediate News Release July 30, 2025 AVALONBAY COMMUNITIES, INC. PROVIDES Q2 2025 RESULTS AND UPDATES FULL YEAR 2025 OUTLOOK (Arlington, VA) AvalonBay Communities, Inc. (NYSE: AVB) (the "Company") reported Earnings per Share – diluted ("EPS"), Funds from Operations attributable to common stockholders - diluted ("FFO") per share and Core FFO per share (as defined in this release) for the three and six months ended June 30, 2025 and 2024 as detailed below. | | Q2 2025 | | | Q2 2024 | % Change ...

业绩表现 - 公司季度FFO为每股2 82美元 超出Zacks一致预期的2 8美元 同比增长1 8% [1] - 季度营收7 602亿美元 低于预期0 2% 但较去年同期7 2604亿美元增长4 7% [2] - 过去四个季度中 公司三次超过FFO预期 但仅一次超过营收预期 [2] 市场反应 - 年初至今股价下跌7 7% 同期标普500指数上涨8 3% [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预计短期表现与市场持平 [6] 未来展望 - 下季度FFO预期为每股2 86美元 营收预期7 7628亿美元 [7] - 本财年FFO预期11 4美元 总营收预期30 6亿美元 [7] - 行业排名处于前35% 历史数据显示前50%行业表现优于后50%超2倍 [8] 同业动态 - 同业公司American Homes 4 Rent预计季度EPS为0 46美元 同比增长2 2% [9] - 该公司预计营收4 4336亿美元 同比增长4 7% 将于7月31日公布财报 [9][10]

公司业绩预告 - AvalonBay Communities将于2025年7月30日盘后公布第二季度财报 [1] - 上一季度核心运营资金(FFO)每股超预期1.07%，过去四个季度三次超预期，平均超预期幅度0.83% [2] - 公司预计第二季度核心FFO每股在2.72-2.82美元区间，市场共识预期为2.80美元(同比增长1.08%) [13] 美国公寓市场表现 - 2025年第二季度全美公寓市场净吸纳量达22.7万套，创2021年以来峰值 [3] - 6月全国出租率同比上升140个基点至95.6%，租金涨幅仅0.19% [4] - 过去一年交付53.5万套新公寓(第二季度10.8万套)，市场消化能力强劲 [5] 区域市场动态 - 科技驱动市场(旧金山、圣何塞、波士顿、纽约)受益于供应缓解和返办公室趋势 [6] - 阳光地带市场(达拉斯、亚特兰大、杰克逊维尔)需求稳健，旅游城市(拉斯维加斯、奥兰多)表现疲软 [6] - 供应过剩市场(奥斯汀、凤凰城、丹佛)租金降幅最大 [6] 公司运营亮点 - 5月底数据显示同店住宅收入同比增长3%，超预期35个基点，出租率96.3% [11] - 预计第二季度经济出租率96.2%(环比+20bps)，同店租金同比+2.2%，净营业收入同比+1.3% [12] - 公司资产集中于高增长都市区，均衡布局城郊资产组合 [7] 财务预测 - 市场预期第二季度营收7.6175亿美元(同比+4.92%) [12] - 量化模型预测FFO将超预期，因公司获Zacks评级2级且盈利ESP为+0.02% [14] - 预计利息支出同比增加9.7% [12] 同业比较 - 同业公司American Homes 4 Rent(AMH)盈利ESP+0.33%，Zacks评级2级 [15] - Independence Realty Trust(IRT)盈利ESP+0.79%，Zacks评级3级 [16]

美国公寓市场表现 - 2025年第二季度美国公寓市场表现出强劲韧性，净吸纳量达227,000套，创下仅次于2021年和2022年初的峰值水平 [1] - 尽管就业增长放缓、商业情绪疲软且经济不确定性增加，专业管理公寓的租户需求依然坚挺 [1][2] - 全国入住率同比上升140个基点至95.6%，租金增长保持温和，6月仅上涨0.19% [3] - 过去一年完成交付535,000套公寓，其中第二季度交付108,000套，市场消化能力凸显其基本面强劲 [4] 区域市场动态 - 科技驱动市场（如旧金山、圣何塞、波士顿、纽约）因供应缓解和返办公室趋势增强而获得增长动力 [5] - 阳光地带市场（如达拉斯、亚特兰大、杰克逊维尔）需求保持强劲，交付量下降推动复苏 [5] - 旅游依赖型城市（如拉斯维加斯、奥兰多、纳什维尔）需求略有下滑，可能反映可自由支配支出减少 [5] - 供应过剩市场（如奥斯汀、菲尼克斯、丹佛）租金削减幅度最大 [5] 住宅REITs表现 AvalonBay Communities (AVB) - 截至2025年5月31日的两个月内，同店住宅收入同比增长3%，超出预期35个基点 [7] - 入住率达96.3%，高于第一季度的96%，4-5月有效租金涨幅从1.7%提升至2.3% [7] - 第二季度营收预期7.6175亿美元（同比增长4.92%），核心FFO每股2.80美元（同比增长1%） [8] Equity Residential (EQR) - 高端租户基础和低居民周转率支撑入住率和租金上涨，2025年第一季度同店收入增长 [9] - 郊区市场扩张和技术应用推动利润率提升 [10] - 第二季度营收预期7.6926亿美元（同比增长4.78%），FFO每股0.99美元（同比增长2.1%） [12] Essex Property Trust (ESS) - 西海岸市场的高收入租户和科技公司驱动就业增长，租金需求稳定 [13] - 高利率环境下租房成为更灵活选择 [14] - 第二季度营收预期4.6919亿美元（同比增长6.07%），核心FFO每股3.99美元（同比增长1.27%） [15] UDR - 沿海和阳光地带市场的A/B级物业组合受益于有利人口趋势 [16] - 2025年5月数据显示运营指标超全年指引中值，入住率接近97%，租金增长逐季改善 [17] - 第二季度营收预期4.2224亿美元（同比增长2.15%），调整后FFO每股0.62美元（同比持平） [18]

租金控制政策分析 - 租金冻结政策针对纽约市租金稳定公寓 计划通过选举支持冻结的委员会成员实现年租金零增长 [2][3][5] - 当前政策对公寓REITs直接影响有限 因公开交易REITs主要持有市场化租金公寓而非租金稳定公寓 [3][6] - AvalonBay在纽约市平均月租金超3000美元 远高于租金控制公寓的1500美元水平 [6] 政策扩展可能性 - 纽约市长候选人Mamdani在预测市场胜率高达70.4% 显示政策获得广泛支持 [7][9] - 生活成本压力可能推动租金控制政策向其他地区和市场层级扩展 [10] - 加州《租户保护法》已将年租金涨幅上限设为10%或5%+CPI 未来可能进一步下调至2%甚至0% [10][11] 租金控制机制影响 - 限制租金涨幅将抑制房东进行资本支出的意愿 特别是NexPoint等依赖装修提升租金的商业模式 [14][15] - 开发资本化率已从2022年4%升至5-6.5% 若限制租金增长将进一步打击开发积极性 [16][17] - Essex Property Trust案例显示 长期应对租金控制的REIT仍可实现可观股东回报 [19][22] 区域市场对比 - 德州采取低监管策略 奥斯汀和圣安东尼奥租金同比下跌6.4%和3.2% 反映供应过剩压力 [26][30] - 高供应环境下BSR REIT和Camden等德州REITs短期承压 但市场在建设低谷期曾经历繁荣 [30] 行业整体影响 - 租金控制政策对NOI影响复杂 可能同时降低租金增长和资本支出 净影响难以确定 [27] - 行业当前面临交付量吸收周期的不确定性 NOI强劲增长可能延迟至2025-2026年 [32]

业绩总结 - 2024年第三季度，归属于普通股股东的净收入为372,519千美元，较2023年同期的172,031千美元增长116.7%[80] - 2024年第三季度的FFO（基金运营收入）为410,538千美元，较2023年同期的352,955千美元增长16.3%[80] - 2024年第三季度的Core FFO（核心基金运营收入）为390,681千美元，较2023年同期的377,734千美元增长3.4%[80] - 2024年第三季度的每股稀释收益为2.61美元，较2023年同期的1.21美元增长116.5%[80] - 2024年第三季度的每股FFO为2.88美元，较2023年同期的2.48美元增长16.1%[80] - 2024年第三季度的每股Core FFO为2.74美元，较2023年同期的2.66美元增长3.0%[80] 用户数据 - 2023年同店住宅租金收入年增长率为3.1%[44] - 同店住宅收入年增长率为3.5%，与之前的预期一致[46] 未来展望 - 2024年核心每股基金运营收益（Core FFO）预计增长3.9%，高于之前的3.7%[46] - 2024年净运营收入增长预计为3.0%，略高于之前的2.9%[46] - 2024年开发启动金额超过10亿美元，90%以上位于郊区子市场[8] - 2024年开发完成的加权平均初始稳定收益率为6.5%[44] - 2024年预计实现2700万美元的年度增量净运营收入（NOI）[22] - 预计每股Core FFO的范围为10.99美元至11.09美元[89] 资本与财务状况 - 截至2024年9月30日，总债务为8,434,910千美元，净债务为7,681,496千美元[86] - 2024年第三季度的Core EBITDAre为461,559千美元，年化后为1,846,236千美元，债务与Core EBITDAre的比率为4.2倍[86] - 2024年第三季度已宣告的普通股股息为242,222千美元[92] - 2024年第三季度资产保护资本支出为30,920千美元，年化可用于投资的现金流为470,156千美元[92] - 截至2024年9月30日，公司的普通股市值为32,038,796千美元，总企业价值为40,473,706千美元[98] 开发与投资 - 2024年开发启动金额为8.35亿美元，较初始预期有所增加[44] - 2024年已筹集资本总额为17.6亿美元，初始资本成本为5.1%[44] - 2024年第三季度的Match-funded（开发进行中）比例为116%[85] 其他信息 - 预计的稳定租金收入为管理层对租金潜力的估计，减去预计的经济空置率和调整后的租金优惠[90] - 预计的稳定运营费用不包括物业管理费用[91] - 同店的定义为在前一年和当前年之间进行有意义的经营结果比较的合并社区，这些社区在前一年期初时已拥有并具有稳定运营[94] - 总资本成本包括开发或重建社区所需的所有资本化成本，包括土地收购成本、建设成本、房地产税、资本化利息和贷款费用等[97]