文章核心观点 - 公司认为黑石抵押信托公司（BXMT）存在诸多投资风险，应将其评级为卖出，股价低于12美元时才具有投资价值 [1][14] 公司业绩情况 - 2024年第二季度可分配每股收益为49美分，低于此前62美分的派息，GAAP每股收益为负35美分，还有新一轮CECL增项和冲销 [2] - 利息收入已见顶，随着浮动利率贷款加息结束，且预计美联储将至少降息一次，公司面临更多问题 [3] 投资风险因素 - 贷款与价值比率无法提供足够缓冲，美国写字楼市场价值下跌40%-60%，公司大部分美国写字楼投资组合可能已资不抵债 [4][5] - 公司负债是总股本的4.5倍以上，达186亿美元，虽过去12个月减少10亿美元，但负债规模仍令人担忧 [6] - 过去6个月股权下降速度快于负债，CECL储备金每股约9亿美元，相对于杠杆指标而言数额过少 [8] - 美国写字楼贷款达53亿美元，超过总股本，风险等级4和5的资产在衰退中可能遭受重大损失，非写字楼投资组合也面临风险 [10][12] 未来展望与评级 - 未来12 - 24个月公司至少还会有10亿美元的股权减值，若按2.0倍杠杆计算，90亿美元资产的可分配每股收益将低于25美分 [13] - 公司面临大量再融资需求，且很多当前处于低利率水平，同时还有未来项目的资金承诺，盈利将是一个漫长过程 [13][14] - 继续将黑石抵押信托公司评级为卖出，股价低于12美元时才具有投资价值 [14]