文章核心观点 1. 工业地产租金增长在2023年下半年和2024年初停止,导致工业房地产投资信托基金(REITs)的FFO倍数从接近30倍下降到19.8倍 [2][3] 2. 但最新数据显示供给正在减少,需求正在回升,市场租金再次上涨 [26] 3. 工业REITs的估值合理,考虑到租金上涨的机会,整个行业具有投资机会 [30] 行业和公司研究总结 工业租金变化历史 1. 金融危机期间,工业租金大幅下跌,有些地区甚至低至每平方英尺几美元 [5] 2. 危机后,电子商务的增长推动了对物流仓库的需求,租金逐步回升 [7][8][9][10] 3. 2020年疫情期间,物流仓库需求激增,租金大涨 [10] 4. 2023年开始,由于供给过剩,租金增长停滞甚至下降,尤其是南加州地区 [12][13][14] 租金上涨的机会 1. 公司重新洽谈到期租约,可以获得大幅的租金上涨,这一"租金重估"机会尚未完全反映在FFO中 [18][19][20][21][22][23][24] 2. 未来市场租金有望重拾增长,因为建设活动放缓,需求正在回升 [27][28][29] 行业内的差异 1. 制造业和支持制造业的工业设施表现优于物流仓库 [32][33] 2. 受贸易政策影响,沿海地区的工业设施可能表现较弱 [34][35] 3. 占地面积较小的工业设施表现较好 [40] 具有投资价值的公司 1. STAG Industrial和Plymouth Industrial的估值较低,有较大的上涨空间 [37][39] 2. EastGroup的资产位置优势,且占地面积较小 [40]