文章核心观点 - 作为收益驱动型投资者，看好VICI Properties股票，因其股息收益率高、市盈率合理、股价呈上升趋势，虽有风险，但战略举措和持续的股息增长使其具有投资吸引力 [2][34] 公司概况 - VICI Properties是房地产投资信托基金，拥有领先的博彩、酒店和娱乐目的地组合，包括凯撒宫、米高梅大酒店和威尼斯人度假村等标志性设施，在美国和加拿大拥有93处体验式资产，包括54处博彩物业和39处其他体验式物业 [3] 收益驱动因素 - 股息收益率5.47%，高于Lamar Advertising的4.33%和Safehold的3.18% [4] - 市盈率12.28，低于Lamar Advertising的24.72和Safehold的14.8，股价合理 [4] - 20日、50日和200日简单移动平均线均为正，分别为+5.86%、+6.96%和+5.29% [5] 估值对比 - VICI Properties估值等级为“B+”，在非公认会计准则（前瞻性）市盈率、非公认会计准则（过去12个月）市盈率、企业价值/息税前利润（过去12个月）、总债务/股权（过去12个月）和股息收益率（过去12个月）等指标上表现优于同行 [5] - Lamar Advertising估值等级为“B-”，Safehold估值等级为“D+” [5] 租赁概况 - 公司拥有100%的三重净租赁，91%的租金收入有母公司担保，81%的租金收入有主租赁保护，80%的租金收入来自美国证券交易委员会报告租户，74%来自标准普尔500指数成分股租户 [7] - 租金记录良好，要求资产财务透明和长期协议，租赁期限达40年，高于同行的8 - 12年 [15] AFFO增长 - 行业平均同比AFFO增长率为2.27%，3年AFFO增长率为4.05%，5年AFFO增长率为2.1%，前瞻性AFFO增长率为1.56% [8] - VICI Properties同比AFFO增长率为11.40%，3年AFFO增长率为9.45%，5年AFFO增长率为8.50%，前瞻性AFFO增长率为6.54% [17][26] - 公司预计2024年AFFO在23.2 - 23.55亿美元之间，摊薄后每股AFFO在2.22 - 2.25美元之间 [17][27] 股息情况 - 过去五年股息从2020年的1.255美元/年增至2024年的1.66美元/年，年均增长0.08125美元/年，复合年增长率近5% [20] - 股息安全等级为“B” [28] - 部分派息比率略高于行业平均，如AFFO派息比率（前瞻性）为74.95%，略高于行业均值74.14%；AFFO派息比率（过去12个月）为75.80%，略高于行业均值73.37%；FAD派息比率（过去12个月）为72.42%，高于行业均值63.06% [21][22][29] Q2盈利预期 - 分析师预计公司Q2每股FFO为0.56美元，较去年同期的0.54美元增长3.7%，过去四个季度公司均达到或超过华尔街每股收益预期，预计7月31日公布的业绩将达到或略超预期 [31][32] 战略举措 - 扩大业务范围、可寻址市场和投资，如投资堪萨斯城的Homefield体育训练综合体 [33] - 在合适时机对2024年到期债务进行再融资 [33] - 与阿波罗合作，利用现有资产规模和稀缺性，投资7亿美元提升现有物业价值 [33] 潜在风险 - 利率风险：利率上升会缩小REIT资本回报率与10年期国债收益率的利差，影响REIT股价 [33] - 经济敏感性：多数租户在博彩行业，经济放缓、衰退或持续通胀会对公司产生负面影响 [33] - 再融资风险：虽有投资级信用评级，但仍受信贷市场条件影响 [33] - 依赖外部资本：REIT需向股东分配至少90%的应税收入，依赖外部资本，资本市场波动会增加风险 [33] - 租户集中：2023年公司收入严重依赖凯撒和米高梅两大租户，占总租金的75%，拉斯维加斯物业收入占总收入的49% [33]