文章核心观点 - 许多投资者认为现在是投资国债的好时机，但实际上房地产投资信托（REITs）是比国债更好的投资选择[1]。 国债相关情况 - 利率处于20年来的高位，国债可提供不错的收益，3个月国债收益率为5.37%，1年期国债收益率为4.99%，5年期国债收益率为4.23%，10年期国债收益率为4.28%，30年期国债收益率为4.48%，多数国债收益率高于股票市场高收益板块，如REITs平均股息收益率仅为4.3%[1]。 REITs相关情况 - 从现金流量收益率看，REITs平均定价为运营资金（FFO）的12.5倍，即现金流量收益率为8%，若派息率为50%，股息收益率为4%，公司会将另外4%用于再投资，随着时间推移会提高股价，从长期看，REITs的现金流量收益率远高于国债[2]。 - 在通货膨胀保护方面，国债无法抵御通货膨胀，扣除3.3%的通货膨胀率后，5%的国债收益率实际回报仅为1.7%，再扣除税收后，实际税后回报仅约1%，而REITs拥有房地产等实际资产，具有很强的通胀保护能力，假设租金平均每年增长3%，REITs年总回报率可达11%，远高于国债[3][4][5]。 - 在再投资风险方面，近期利率可能会被削减，国债当前的高收益率可能只是假象，短期国债利率锁定时间短，随着利率削减，再投资收益率会降低，而REITs虽然在利率上升期间下跌了30 - 50%，但随着利率削减可能会快速恢复，因为其现金流和股息一直在增长并处于历史高位，所以国债投资者面临重大再投资风险，而REITs投资者可能会看到收入增加和价值飙升[7][8]。 - 目前REITs估值处于十多年来的最低水平，对于大多数投资者来说，REITs是更好的投资选择[10]。