文章核心观点 - 黑石抵押信托（BXMT）是一家房地产金融公司，受北美商业房地产（CRE）低迷影响，账面价值下降 公司虽有高杠杆，但债务到期情况可控 预计到2025年年中账面价值将继续恶化，最终每股约为17.9美元 市场交易价格会有折扣，建议投资者根据折扣区间进行交易，而非长期持有 [1][7][19] 公司基本情况 - BXMT是一家房地产金融公司，主要在北美、欧洲和澳大利亚发放以商业地产为抵押的高级贷款，是该领域最大的房地产投资信托基金（REIT）之一 [1] - BXMT是贷款机构而非运营公司，通过贷款利差盈利，贷款本金回收对业务健康至关重要，其资本由商业地产支持，借款人违约时可对房产进行止赎 [2] 财务状况 资产负债表 - 截至2024年6月30日，公司总资产226.37亿美元，总负债186.32亿美元，股东权益40.05亿美元，债务/权益比率为4.3倍 公司通过举债提高向股东支付的收益率 [3] 债务到期情况 - 公司债务到期情况可控，公司债务最近到期日为2026年，部分资产有特定债务，到期时可能需重组 [5][6] 账面价值下降原因 - 过去两年CRE市场低迷，借款人违约或预计违约时，公司需估计本金损失，导致账面价值下降 以纽约市一处房产为例，贷款略处于水下就可能导致公司股权几乎全部被抹去 [7] 历史账面价值表现 - 在正常经济环境下，2015年12月至2020年12月公司净资产价值（NAV）稳定，投资者主要通过股息获得回报 [10] - 2022年美联储加息和CRE经济恶化后，公司每股账面价值加速下降，2022年降1美元，2023年降1.4美元，2024年至今降2美元 [10] 账面价值预测 - 按趋势预测，2024年剩余时间和2025年上半年每股账面价值各降2美元，2025年6 - 12月降幅减半，最终每股账面价值为17.9美元 [11] - 市场交易价格会有折扣，目前基金交易价格较账面价值有20%折扣，预测有25%折扣，应用折扣后价格范围约为18美元至13.43美元 [12] 投资建议 - 预计公司未来仍面临困境，尤其是写字楼业务，到2025年年中每股账面价值约18美元，市场交易价格折扣预计在 - 10%至 - 25%之间 [15] - 建议投资者根据折扣区间交易，而非长期持有 市场恐慌、价格接近区间底部时可少量买入，折扣缩小时卖出 [15][16] 股息削减 - 股息削减对现有股东长期有益，公司资产有限，只能用底层资产收到的现金支付股息，支付过多会消耗NAV，不可持续 [18] - 公司削减股息以确保现金流能完全支持，分配少于基金收益可增加NAV，体现了管理层创造长期价值的责任感 [18]