文章核心观点 - 公司未来5 - 10年总回报有望跑赢标普500指数，是长期股息投资者的必选股票 [1] 过往评级 - 今年4月给予公司强烈买入评级，过去3个月公司股价上涨近19%，跑赢标普500指数约6.4%，因此下调评级但仍看好 [2] - 公司第一季度FFO和营收超预期，首次发布AFFO指引，投资1.4亿美元收购50处净租赁物业，股息提高1.2%至0.25美元，股息收益率超5% [2] 强劲增长 - 公司第二季度核心FFO增长5.7%至1.03美元，AFFO增长6.4%至1.04美元，营收达1.5258亿美元，同比增长近18%，表现优于同行 [3] 机会主义资本循环 - 公司本季度处置10处物业，加权平均资本化率6.4%，获得近4000万美元收益，扩大信贷额度至12.5亿美元并延长到期日至2029年，全年处置指引提高至6000 - 1亿美元 [4] 收购情况 - 公司处置非核心资产，收购70处物业，上半年共部署3.43亿美元收购102处物业，加权平均资本化率7.7%，开展5个开发项目，签订15年地面租赁协议 [5] - 公司首次发布AFFO指引并在第二季度上调，第一季度指引为4.10 - 4.13美元，第二季度上调至4.11 - 4.14美元 [5] 总回报表现 - 过去十年公司总回报跑赢标普500指数和部分同行，因其规模较小、资产负债表稳健、流动性好、投资级租户占比高，未来中期有望继续保持 [6] 股息情况 - 公司当前股息收益率4.42%，虽较上次分析时的5%有所下降，但仍具吸引力，股息受72%的AFFO派息率保护，过去10年年化股息增长率5.7%，优于同行 [8] 估值与风险 - 公司股价因预期利率下降而上涨，若利率实际下降，股价有望进一步上涨，目标价到2025年底接近86美元，当前P/AFFO倍数16.6倍，高于同行和行业中位数 [9] - 公司对CVS Health的敞口是风险因素，若亚马逊认真进入在线药房领域，可能会造成行业动荡 [10] 结论 - 公司是最佳零售REIT之一，过去一年FFO和AFFO增长优于同行，规模小、扩张空间大、投资级租户占比高，股息安全，适合长期股息投资者 [11]