文章核心观点 - 房地产是过去一个月表现最佳的行业，信息技术和通信服务表现落后，预计利率下降周期将使房地产受益，对于多数投资者， Realty Income 并非最佳选择，推荐 Agree Realty [1] 房地产行业表现 - 过去一个月房地产行业表现最佳，上涨 7.5%，信息技术和通信服务分别下跌 3.5%和 7.1% [1] - 包括 Prologis、American Tower 和 VICI Properties 在内的大型房地产投资信托基金（REITs）实现两位数增长 [1] Realty Income 分析 - 是北美 30 大 REITs 中机构持股率低于 80%的公司，与 W. P. Carey 和 Medical Properties Trust 类似 [2] - 是散户投资者最受欢迎的 REITs，日均交易量最高，期权交易量持续高企，卖空利息居行业前列 [2] - 在 Seeking Alpha 上获大量分析师买入或强烈买入评级，但过去十年总回报在十大 REITs 中排第二低，过去一年排最后 [2] - 适合多元化 REIT 投资组合所有者和依赖其收入的退休人员，对处于积累阶段和不依赖股息的投资者有更具吸引力的选择 [3] Agree Realty 与 Realty Income 对比 业务模式与规模 - 均为三重净租赁公司，Realty Income 市值超 500 亿美元，物业类型广泛；Agree Realty 市值约 70 亿美元，主要专注于杂货店和折扣零售商为核心的零售物业 [4] 财务指标对比 |对比指标|Agree Realty|Realty Income| | ---- | ---- | ---- | |总回报（TTM）|5.9%|-2.9%|[5]| |总回报（3Y）|-9.5%|-16.1%|[5]| |总回报（5Y）|2.1%|-15.0%|[5]| |总回报（10Y）|121.3%|30.56%|[5]| |总回报（15Y）|643.4%|360.7%|[5]| |总回报（20Y）|729.8%|714.6%|[5]| |FFO 3Y CAGR|6.8%|7.1%|[6]| |FFO 5Y CAGR|6.6%|5.5%|[6]| |FFO 10Y total|1094%|476%|[6]| |AFFO 3Y CAGR|7.3%|5.7%|[6]| |AFFO 5Y CAGR|6.9%|4.6%|[6]| |债务/EBITDA 10Y 范围|5.02 - 6.05|5.26 - 8.62|[7]| |债务/EBITDA 当前|5.24|6.67|[7]| |债务/权益（MRQ）|52.1%|66.1%|[7]| |债务/权益 10Y 趋势|下降 15.0%|上升 1.0%|[7]| |利息覆盖率 10Y 趋势|下降 19.6%|上升 6.6%|[7]| |FFO 利息覆盖率 TTM|4.3%|3.7%|[7]| |收入 FWD|16.2%|15.4%|[7]| |收入 3Y CAGR|27.5%|37.9%|[7]| |收入 5Y CAGR|30.7%|26.4%|[7]| |收入 10Y 总增长|1136%|422%|[7]| |收入 15Y 总增长|1534%|1115%|[7]| |2014 - 2019 年派息|$1.74 -$2.29|$2.19 -$2.72|[8]| |2024 年派息|$3.00|$3.13|[8]| |5Y CAGR|5.54%|2.82%|[8]| |10Y CAGR|5.59%|3.60%|[8]| |远期收益率|4.42%|5.50%|[8]| |AFFO 比率（FWD）|72.6%|74.7%|[8]| |股息增长年数|12|26|[8]| Agree Realty 优势 - 专注于开发和收购独立商业地产，租赁给领先零售商，管理超 2200 处零售物业，超三分之二租金来自投资级租户 [9] - 投资组合稳定，截至 2024 年 Q2 occupancy 率达 99.8%，加权平均租赁期限 8.1 年 [9] - 财务状况良好，流动性超 14 亿美元，资产负债表为投资级，BBB 信用评级，FFO 和 AFFO 同比增长 [9] - 有可靠的股息历史，2020 年起改为每月支付，连续 149 次普通股股息，股息持续增长 [9] Agree Realty 风险 - 专注零售物业，若行业长期低迷或受干扰，存在集中风险 [11] - 对利率敏感，美联储政策逆转可能增加借贷成本，降低股息收益率吸引力 [11] - 经济衰退可能影响租户稳定性和零售空间需求，降低入住率 [11] - 法规和政策变化可能影响盈利能力 [11] - 来自大型多元化 REITs 的竞争可能限制增长机会和市场份额 [11] - 假设 P/AFFO 比率回归均值可能不成立，影响未来股价预测 [11] Agree Realty 估值与目标价 - 远期 P/AFFO 比率为 14.8，低于过去十年平均 18.4，预计比率将接近均值，估算年底股价约 68 - 70 美元 [12] - 华尔街分析师当前目标价略超 68 美元，公司目前估值合理，鉴于其稳定且高于平均的增长记录，给予买入评级 [12] 总结 - Agree Realty 相比 Realty Income 是多数投资者的更优选择，虽规模小，但在总回报和收入增长等财务指标上表现出色 [13] - 战略专注于弹性零售领域，租户基础强大，财务健康，股息持续增长，收益率有吸引力 [14]