文章核心观点 - 公司认为Agree Realty Corporation是优质且安全的REITs，当前是低价买入的最后机会，预计利率下降后股价将大幅上涨，给予买入评级 [1][2][13] 公司表现 - 过去一年公司回报率为9%，波动小，但跑输标普500指数（同期回报率32%） [2] 公司优势 - 专注大型优质租户的房产，约70%租金来自投资级租户，租金收入可预测性高，但增长相对较低 [4][5] - 约11%的收入来自地面租赁，安全性高，近90%地面租赁租户为投资级 [4] - 出租率达99.7%，未来三年到期租约不足10%，行业分配多元化，抗经济波动能力强 [5] 公司概况 - 股价为67.33美元，市值68亿美元，物业数量2202处，净债务与EBITDA之比为4.9倍 [6] - 前十大租户中，沃尔玛年租金33.9美元，占比5.8% [6] - 零售行业中，食品杂货商店年租金55.3美元，占比9.6% [6] 估值分析 - 预计到2026年，公司每股FFO年增长率约4%，来自租金上调和新收购 [7] - 目前公司市盈率为17倍，低于10年平均的18.5倍，FFO收益率为5.8%，比长期国债收益率高150个基点 [10] - 若利率如预期下降，长期收益率降至3.75%，公司目标价为77美元，潜在涨幅13% [11] 风险情况 - 若利率维持现状，可能无价格上涨，年总回报率6 - 8%；若利率上升，投资可能亏损，但目前无通胀加速迹象 [12] 总结建议 - 公司是投资组合重要部分，是最安全的REITs之一，预计年回报率8 - 10%，股息率高、波动性低，给予买入评级 [13]