文章核心观点 - 2023和2024年本是投资REITs的好时机，但因美联储加息，REIT市场价格低迷，不过通胀正接近目标，若美联储转向宽松周期，该行业将重获价值；Equinix虽表现良好，但当前估值过高，并非最佳投资选择，投资者可等待更好时机 [9][3][35] 行业情况 - 自2022年3月17日美联储加息周期开始，Vanguard Real Estate ETF（VNQ）作为REIT市场的广泛代理，仍下跌15%，而同期标准普尔500指数上涨超23%，房地产行业因过度依赖融资，在资本成本高时难以实现增长 [9] - 通胀正朝着2%的目标发展，若美联储转向宽松周期，REIT行业将因价格重新定价而释放价值 [9] 公司情况 公司概况 - Equinix成立于1998年，2015年1月转型为房地产投资信托基金，业务覆盖33个国家71个都市圈，拥有超10000个客户、2000个网络，可靠性达99.99% [12][13] - 公司市值达730亿美元，年收入近80亿美元，过去四个财年平均营收增长率为10.7%，实现了营收和利润的持续增长 [14] 竞争优势 - 作为美国最大的纯数据中心REIT，是互联网基础设施的重要组成部分，受益于数字需求加速增长 [3][4] - 拥有10000多个客户和2000多个网络，总互连率达47%，67%的经常性收入来自完全自有房产，其余来自租赁房产，资产所有权结构灵活 [6] - 客户集中度低，前10大客户仅占17.1%的收入，前50大客户占约37%的收入，约69%的客户年营业额至少10亿美元，客户流失率约2% [24] 财务状况 - 债务管理良好，净杠杆率为3.6倍，债务比率为20%，拥有59亿美元可用流动性，96%为固定利率债务，加权平均借款利率为2.25% [16][25] - 2024年5月23日，公司宣布发行7.5亿欧元2034年到期的高级票据，考虑货币对冲后有效利率约3.9%，低于美国联邦基金利率 [8] 业绩预测 - 公司将于2024年8月7日公布第二季度业绩，预计营收21.5亿美元，调整后EBITDA利润率稳定在47%-48%；全年预计营收87.4亿美元，较上一年增长12% [29] 股息情况 - 股息连续九年增长，2024年预计现金股息同比增长19%，每股17.04美元，但当前股息收益率仅2.2%，低于同行 [21][33] 估值情况 - 从远期市盈率来看，公司市盈率为22.08倍，比行业中位数高36%；市净率为31.73倍，比REIT行业中位数高129% [22] 负面事件 - 2024年3月，兴登堡研究公司指责公司会计违规，称其将维护资本支出误列为增长投资，操纵AFFO计算 [17] - 公司内部调查未发现不当行为，但收到美国证券交易委员会和加利福尼亚北区联邦检察官办公室的传票，目前调查无最新进展 [27][28]