公司概况 - 中美洲公寓社区（MAA）是一家专注于美国东南部、西南部和大西洋中部地区公寓社区的房地产投资信托基金（REIT），将于7月31日收盘后公布2024年第二季度财报 [1] 上季度表现 - 上季度核心每股运营资金（FFO）为2.22美元，未达Zacks共识预期的2.23美元 [2] - 同店组合平均有效租金增长，但入住率下降，市场供应高，运营费用、房地产税、保险和利息费用同比增加 [2] 行业二季度情况 - 二季度美国公寓市场需求激增，供需差距缩小，全国入住率和租金增长率稳定 [4][5] - 6月入住率连续三个月保持在94.2%，截至6月租金同比上涨0.2%，月有效租金变化超0.4%，平均有效租金为1838美元 [5] - 过去12个月净吸纳约389,629套公寓，2024年前两季度吸纳约257,000套，但过去12个月有522,743套新市场租金公寓交付 [15] 公司二季度情况 - 公司拥有多元化的阳光地带投资组合，受益于市场健康需求，该地区就业增长和人口迁入推动租赁需求，公司还投资现有物业升级设施和技术 [6] - 二季度阳光地带市场供应可能仍高，吸引租户困难，影响公司提租和提高入住率能力 [7] - 预计同店物业净营业收入同比下降0.1%，平均实际入住率为95.5%，较上季度提高20个基点 [8] - 新租约同店有效租赁平均定价同比下降5.3%，较一季度的6.2%有所收窄；续约租金上涨5.0%，与一季度持平；综合租赁率上涨0.1%，一季度为下降0.6% [9][19] - Zacks共识预期季度收入为5.449亿美元，较去年同期增长1.82% [10] - 过去一个月Zacks共识预期季度每股FFO维持在2.20美元，同比下降3.51% [11] - 二季度初至5月30日，公司平均每日实际入住率为95.5%，高于一季度的95.3% [18] - 公司预计2024年第二季度核心每股FFO在2.11 - 2.27美元之间，中点为2.19美元 [20] 公司其他情况 - 过去四个季度，公司三次超过Zacks共识预期，一次未达预期，平均超预期0.33% [15] - 公司继续实施内部投资计划，有望捕捉租金增长潜力、产生增值回报并提高现有资产收益 [16] - 高利率环境使公司借贷成本高，影响其购买或开发房地产能力，预计二季度利息费用同比增长16.9% [17] - 公司目前Zacks评级为3，收益预期偏差（Earnings ESP）为0.00% [21] 其他相关公司 - 埃塞克斯房地产信托（ESS）定于7月30日公布季度财报，收益预期偏差为+1.00%，Zacks评级为2 [13] - 美国房屋4租赁（AMH）定于8月1日公布季度财报，收益预期偏差为+1.14%，Zacks评级为3 [23]