公司表现 - Brixmor Property Group (BRX) 过去一年股价上涨约8% 近期因市场对美联储降息的预期 股价有所回升 自去年11月以来 股价上涨19% 与市场表现一致 [3] - 公司第二季度业绩强劲 运营资金 (FFO) 达到0.54美元 超出市场预期0.02美元 收入增长2%至3.16亿美元 主要得益于出租率上升和强劲的租赁续约活动 [5] - 公司总出租率达到95.4% 创历史新高 其中主力租户出租率为97.5% 小型商铺出租率为90.8% 均较上一季度有所提升 [10] 资产与租赁 - 公司80%的基础租金来自以杂货店为主力的购物中心 这些中心受电子商务冲击较小 且能带来稳定的日常客流 有助于小型商铺的生意 [6] - 第二季度公司完成60万平方英尺的新租赁 租金溢价达50.2% 包括续租在内 总租赁面积达140万平方英尺 租金溢价为27.7% 这些新租赁将推动基础租金增长 [7] - 公司目前有4000平方英尺的已租赁但未入驻空间 预计未来12-18个月内将带来6600万美元的基础租金收入 相当于年收入的5% [16] 财务状况 - 公司净债务/EBITDA杠杆率为5.6倍 债务总额为54亿美元 债务结构良好 已发行2035年到期债券以应对2024年到期债务 [13] - 公司保留至少3.05亿美元现金 可用于资助增长项目 无需大幅增加借款 这进一步降低了直接利率风险 [14] - 公司预计全年FFO为2.11-2.14美元 较此前预期的2.08-2.11美元有所上调 同物业净营业收入 (NOI) 增长预期也从4.25-5%上调至4.25-5% [17] 股息与回报 - 公司股息收益率为4.4% 预计今年晚些时候将提高股息至0.285美元 恢复到疫情前水平 股息覆盖率将保持在1.85倍 为未来持续增加股息奠定基础 [15] - 公司预计未来两年每年FFO增长4-5% 股息支付增速将快于FFO增速 预计未来几年股息覆盖率将保持在1.6-1.7倍 [15] - 公司当前FFO收益率为8.6% 考虑到其增长前景 这一收益率具有吸引力 预计股价将至少上涨至26美元 潜在总回报率约为10% [15]