核心观点 - Brixmor Property (BRX) 的Zacks评级被上调至2级（买入），主要反映了盈利预期的上升趋势，这是影响股价的最强大因素之一 [1] - Zacks评级系统完全基于公司盈利预期的变化，通过跟踪卖方分析师对当前和未来年度每股收益（EPS）的共识预测（Zacks共识预期）来评估股票 [1] - 盈利预期的变化与股价短期走势有强相关性，机构投资者利用盈利预期计算公司股票的公平价值，从而影响股价 [4] - Brixmor的评级上调表明其盈利前景改善，投资者可能推动股价上涨 [5] - Zacks Rank 1（强力买入）股票自1988年以来平均年回报率为+25% [7] - Brixmor被列入Zacks覆盖股票的前20%，表明其盈利预期修订表现优异，可能在短期内跑赢市场 [10] Zacks评级系统 - Zacks评级系统基于四个与盈利预期相关的因素，将股票分为五类，从Zacks Rank 1（强力买入）到Zacks Rank 5（强力卖出） [7] - 该系统在任何时候对覆盖的4000多只股票保持“买入”和“卖出”评级的均衡比例，仅前5%的股票获得“强力买入”评级，接下来的15%获得“买入”评级 [9] - 股票进入Zacks覆盖股票的前20%意味着其盈利预期修订表现优异，可能产生超额回报 [10] Brixmor的盈利预期 - Brixmor预计在2025财年每股收益为2.23美元，与上年相比无变化 [8] - 过去三个月，Zacks共识预期对该公司的盈利预期上调了0.3% [8] - 盈利预期的持续上调表明公司基本面改善，可能推动股价上涨 [5] 盈利预期修订与股价关系 - 盈利预期修订的趋势与股价短期走势有强相关性，跟踪这些修订对投资决策有重要意义 [6] - 机构投资者通过盈利预期计算股票的公平价值，盈利预期的增减直接影响其买卖行为，进而推动股价变动 [4] - Zacks评级系统有效利用盈利预期修订的力量，帮助投资者识别潜在机会 [6]

行业概述 - Zacks REIT和股票信托零售行业包括拥有、开发、管理和租赁各种零售物业的REITs，如区域购物中心、奥特莱斯、以杂货店为主的购物场所和大型零售商为主的购物中心 [2] - 零售REITs的表现受经济状况、就业水平和消费者支出趋势的显著影响，地理位置和周边贸易区人口结构是关键需求驱动因素 [2] - 尽管过去面临客流量下降、门店关闭和零售商破产的挑战，但行业正在复苏，消费者对实体店购物的兴趣回升 [2] 行业未来趋势 - 体验式零售和全渠道整合正在振兴该行业，将实体店转变为沉浸式、体验驱动的目的地，推动更高的客流量和销售额 [3] - 全渠道策略的增长，包括数字原生品牌建立实体店以减少退货成本并深化客户关系，如“在线购买，店内退货”（BORIS）计划 [3] - 消费者服务提供商和跨境进入者在美国市场的扩张推动了强劲的租赁需求，这些租户类别在经济不确定性中表现出韧性 [3] 供应与基本面 - 由于建筑成本高、劳动力短缺和融资条件严格，新建筑供应有限，全国空置率保持历史低位 [4] - 低供应环境支持租金增长，尤其是在黄金地段，许多REITs通过重新开发和重新利用表现不佳的资产来利用这一环境 [4] - 混合用途开发正在兴起，将过时的零售场所转变为充满活力的社区导向目的地，增强了投资组合的持久性和租金收入的可见性 [4] 宏观经济与挑战 - 高利率、通胀和关税变化导致零售商推迟租赁决策或缩减扩张计划，门店关闭速度超过开业速度 [5] - 电子商务渗透率的上升抑制了对传统零售空间的需求，尤其是在商品驱动的领域 [5] - 对低成本进口商品的关税可能进一步侵蚀零售商的盈利能力，增加破产可能性，导致空置风险 [5] 行业排名与前景 - Zacks REIT和股票信托零售行业在Zacks行业排名中位列第69位，处于前28%的位置，表明短期前景强劲 [7] - 行业的总FFO每股预估在2025年和2026年分别上调1.64%和0.2%，显示分析师对该行业增长潜力的信心增强 [8] 市场表现与估值 - 过去一年，该行业下跌5.5%，而标普500指数上涨19.4%，金融板块增长19.1% [10] - 基于12个月远期P/FFO，该行业目前交易倍数为14.62X，低于标普500的22.54X和金融板块的16.71X [11][13] - 过去五年，该行业的P/FFO倍数在12.21X至18.89X之间波动，中位数为15.19X [16] 推荐股票 - Brixmor Property Group Inc (BRX) 专注于美国露天购物中心的所有权和管理，租户基础平衡，包括全国性、区域性和本地零售商 [17][18] - BRX的Zacks排名为2（买入），当前年度FFO每股预估上调至2.23美元，同比增长4.7%，过去三个月股价上涨3.7% [19] - Phillips Edison & Company Inc (PECO) 专注于高质量、以杂货店为主的社区购物中心，管理327个购物中心，租户多样化且需求稳定 [21][22] - PECO的Zacks排名为2，2025年FFO每股预估上调1.2%至2.58美元，过去三个月股价下跌5.6% [24] - Urban Edge Properties (UE) 专注于城市社区的零售房地产，80%的投资组合以杂货店为主，目标长期FFO年增长4-5% [26][27] - UE的Zacks排名为2，2025年FFO每股预估上调1.4%至1.40美元，同比增长3.7%，过去三个月股价上涨6.8% [28]

Analyst’s Disclosure:I/we have no stock, option or similar derivative position in any of the companies mentioned, but may initiate a beneficial Long position through a purchase of the stock, or the purchase of call options or similar derivatives in BRX over the next 72 hours. I wrote this article myself, and it expresses my own opinions. I am not receiving compensation for it (other than from Seeking Alpha). I have no business relationship with any company whose stock is mentioned in this article. No financ ...

Shares of Brixmor Property Group (NYSE: BRX ) have been a modest performer over the past year, gaining just over 2%. While the company’s results have been solid, elevated interest rates have been a headwind for real estateOver fifteen years of experience making contrarian bets based on my macro view and stock-specific turnaround stories to garner outsized returns with a favorable risk/reward profile. If you want me to cover a specific stock or have a question for an article, just let me know!Analyst’s Discl ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度NAREIT FFO为每股0 56美元 同物业NOI增长3 8% 尽管受到租户中断260个基点的拖累 [15] - 基础租金增长贡献360个基点至同物业NOI增长 新租约以更高租金开始 抵消了短期入住率下降的影响 [15] - 其他收入贡献150个基点至同物业NOI增长 包括临时空置空间的收入 以及奥兰多Point停车场协议的重新谈判 [15] - 净费用报销拖累同物业NOI增长110个基点 主要由于去年伊利诺伊州库克县税收评估的收益 [15] - 公司更新2025年同物业NOI增长指引至3 9%-4 3% 并将FFO指引提高至2 22-2 25美元 [16] - 预计租户中断将拖累同物业NOI 230个基点 但基础租金增长将在下半年加速 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度执行170万平方英尺新租约和续租 混合现金价差为24% 其中新租约90万平方英尺 价差达44% [10] - 新租约活动创下公司历史上最高的季度基础年租金 [10] - 已解决80%的Big Lots Party City和Joanne破产收回空间 租金提高40%以上 [10] - 尽管破产导致70个基点的拖累 但入住率仍环比增长10个基点至94 2% [10] - 小型商铺租赁达到投资组合新高91 2% [10] - 新租约年租金增长创纪录达2 8% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购休斯顿MSA的La Centerra 这是一个标志性的以杂货店为主的生活方式资产 年访问量超过500万次 [8] - La Centerra的收购价格为重置成本以下 提供巨大的上涨空间 近期有低于市场租金的租约到期 [8] - 在费城郊外Davis Collection和达拉斯南部的Wynwood Village等市场完成再开发项目 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司价值增值计划继续全面执行 提供对未来增长的可见性 [5] - 通过资本回收策略 出售低增长资产 并将收益重新部署到具有巨大上涨空间的资产中 [8] - 看到明显趋势 最佳购物中心品牌正在进入高流量杂货店锚定的中心 [12] - 竞争加剧 更多私人资本进入露天零售资产类别 压缩杂货店锚定交易的资本化率 [73] - 再开发项目预计将提供高单位数至低双位数的IRR 使用保守的退出假设 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 消费者保持韧性 就业市场强劲 投资组合中交通趋势积极 [66] - 零售商承诺将商店作为接触客户的最有利可图渠道 对商店的长期承诺非常强劲 [64] - 尽管有关税噪音 但零售商需求几乎没有减弱 公司对需求的广度和引入投资组合的优质租户类型感到鼓舞 [65] - 零售商通过供应商谈判或替代采购方法应对关税 消费者保持韧性 [66] 其他重要信息 - 截至6月30日 公司拥有14亿美元可用流动性 2026年6月前无债务到期 债务与EBITDA比率为5 5倍 [16] - 签署但尚未开始的租金池总计6700万美元 包括5900万美元的净新租金 [16] - 预计2025年将开始6900万美元的新租金 高于去年底预期的5300万美元 [16] - 小型商铺租赁达到投资组合新高91 2% 随着再开发项目的交付 还有超过100个基点的增长空间 [96] 问答环节所有的提问和回答 关于租赁和入住率 - 公司已解决80%的Big Lots Party City和Joanne收回空间 租金提高40%以上 预计2026年将大量上线 [103][104] - 小型商铺入住率在再开发和稳定资产上比当前投资组合平均水平高出约100个基点 [99] - 签署但尚未开始的3500万美元ABR中 约35%是小型商铺空间 每平方英尺ABR约为30美元中段 [97] 关于La Centerra收购 - La Centerra收购的资本化率在低6%范围内 预计将产生高单位数至低双位数的IRR [33] - 该资产当前ABR在低30美元/平方英尺 新租约在60-90美元/平方英尺范围 [143] - 预计NOI增长平均在5%左右 持续十年 [143] 关于行业趋势和竞争 - 杂货店锚定中心的资本化率正在压缩 过去3-4个月需求非常高 [123] - 露天零售资产类别竞争加剧 更多私人资本包括高净值个人和养老金进入 [73] - 零售商正在通过供应商谈判或替代采购方法应对关税 消费者保持韧性 [66] 关于财务和指引 - 公司预计2025年将开始6900万美元的新租金 高于去年底预期的5300万美元 [16] - 租赁结算收入高于历史运行率 预计下半年将减速 [57] - 坏账费用处于指引范围的低端 对基础信贷质量感到满意 [46] 关于租户风险 - 观察名单比历史上小得多 顶级40大租户中包括Whole Foods Sprouts Aldi等强劲运营商 [137] - 药物商店和剧院是正在关注的类别 但在ABR中占比不到1% [25] - 低租金基础使公司能够有利地回填空置空间 [138]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度NAREIT FFO为每股0.56美元，同物业NOI增长3.8%，尽管有260个基点的租户中断拖累 [13] - 基础租金增长贡献360个基点至同物业NOI增长，新租约以更高租金开始 [13] - 其他收入贡献150个基点至同物业NOI增长，净费用报销拖累110个基点 [13] - 债务与EBITDA比率为5.5倍，流动性达14亿美元 [15] - 更新同物业NOI增长指引至3.9%-4.3%，FFO指引提高至2.22-2.25美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 签署170万平方英尺新租约和续租，混合现金价差24%，其中新租约价差达44% [9] - 小型商铺租赁达历史新高91.2% [10] - 新租约年租金增长创纪录达2.8% [10] - 已解决80%因破产收回的空间，租金提高40%以上 [9] - 尽管有70个基点破产拖累，但入住率仍增长10个基点至94.2% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购休斯顿MSA的La Centerra，年访问量超500万次 [7] - La Centerra当前ABR为每平方英尺30多美元，新租约达60-90美元 [134][135] - 休斯顿市场平均家庭收入15.1万美元，高于公司平均水平12万美元 [105] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 价值增值计划执行良好，预计2025年NOI增长超4% [4] - 预计年度项目交付达1.5-2亿美元上限，回报率诱人 [5] - 3700万美元增值项目进行中，未来管道项目达数亿美元 [6] - 资本回收策略持续，收购La Centerra价格低于重置成本 [7] - 行业竞争加剧，更多私人资本进入压缩杂货店锚定中心资本化率 [66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 消费者保持韧性，前向租赁管道大于去年同期 [12] - 零售商承诺实体店作为最盈利渠道，长期需求强劲 [59] - 关税影响有限，零售商通过供应商谈判和替代采购应对 [61] - 预计2026年及以后增长前景良好，租约管道提供高可见性 [16] 其他重要信息 - 签署但未开始的租约管道达6700万美元，包括5900万美元净新租金 [14] - 预计2025年将开始6900万美元租金，高于去年预期的5300万美元 [15] - 小型商铺ABR约3500万美元，每平方英尺租金中位数30多美元 [88][89] - 重新开发项目预计IRR为高个位数至低双位数 [32] 问答环节所有的提问和回答 关于租赁和入住率 - 公司预计入住率将回升至95%，租户中断风险降低 [19][21][23] - 下半年基础租金增长将加速，因新租约开始 [24][25] 关于La Centerra收购 - 收购资本化率低6%，预计IRR高个位数至低双位数 [32] - 该物业当前ABR约30美元/平方英尺，新租约达60-90美元 [134][135] - 收购将利用资本回收和自由现金流融资 [54][55] 关于NOI增长 - 同物业NOI增长受停车场协议重新谈判和其他收入推动 [36][37] - 预计下半年NOI增长加速，因租约管道开始 [53][54] 关于行业趋势 - 高端品牌正转向杂货店锚定中心 [11][46] - 杂货店锚定中心资本化率压缩，竞争加剧 [66][112] - 零售商对关税影响应对良好，实体店需求强劲 [59][61] 关于财务指标 - 坏账费用处于指引低端，租户信用质量改善 [42][43] - 小型商铺入住率有100多个基点上升空间 [86][87] - 重新开发项目NOI收益率预计保持高个位数至低双位数 [117][119]

核心观点 - Brixmor Property季度FFO为0.56美元/股 超出市场预期的0.55美元/股 同比增长3.7% [1] - 公司季度营收3.3949亿美元 超出预期3.01% 同比增长7.5% [2] - 今年以来股价下跌7.9% 同期标普500指数上涨8.6% [3] 财务表现 - 最近四个季度中 公司两次超出FFO预期 三次超出营收预期 [2] - 下季度FFO预期为0.56美元/股 营收预期3.3527亿美元 本财年FFO预期2.22美元/股 营收预期13.5亿美元 [7] 行业比较 - 所属REIT零售行业在Zacks行业排名中处于后39% 前50%行业表现是后50%的两倍以上 [8] - 同业公司EPR Properties预计季度EPS为1.25美元 同比增长4.2% 营收预计1.4786亿美元 同比增长1.9% [9][10] 市场预期 - 当前Zacks评级为3(持有) 预计未来表现与市场持平 [6] - 近期盈利预期修订趋势呈现混合状态 未来修订方向可能影响股价 [5][6]

财务数据关键指标变化 - 2025年第二季度总收入为3.39492亿美元，同比增长7.5%[10] - 2025年第二季度归属于公司的净利润为8513.9万美元，同比增长21.4%[10] - 2025年第二季度NOI（净营业收入）为2.4089亿美元，同比增长4.0%[10] - 2025年第二季度Nareit FFO（营运资金）为1.71475亿美元，同比增长4.7%[10] - 2025年第二季度每股Nareit FFO为0.56美元，同比增长3.7%[10] - 2025年第二季度同店NOI增长率为3.8%，环比上升1.0个百分点[10] - 2025年第二季度租金收入为3.394亿美元，同比增长7.5%（2024年同期为3.156亿美元）[18] - 2025年第二季度EBITDAre为2.278亿美元，较2024年同期的2.199亿美元增长3.6%[20] - 2025年上半年FFO（运营资金）为3.426亿美元，同比增长4.7%（2024年同期为3.272亿美元）[23] - 2025年第二季度每股基本收益为0.28美元，较2024年同期的0.23美元增长21.7%[18] 成本和费用 - 2025年第二季度房地产折旧与摊销费用为1.031亿美元，同比增长12.2%（2024年同期为0.920亿美元）[18] - 2025年第二季度利息支出为54,409千美元，较2024年同期的53,655千美元增长1.4%[28] - 2025年第二季度资本化租赁佣金成本为2,153千美元，较2024年同期的2,014千美元增长6.9%[28] - 公司运营费用在2025年第二季度同比增长12%，达到7935万美元，上半年同比增长9.4%，达到1.595亿美元[32] - 公司资本支出中，租赁相关和维护资本支出在2025年第二季度同比下降23.3%，降至2898万美元，上半年同比下降20.7%，降至5469万美元[34] - 公司价值提升资本支出在2025年第二季度同比下降8.9%，降至4829万美元，上半年同比上升3.7%，增至9934万美元[34] 债务和流动性 - 净债务与年化调整后EBITDA的比率为5.5倍（净债务50.13亿美元，年化EBITDA 9.125亿美元）[21] - 公司现金及现金等价物从3.776亿美元大幅减少至1.049亿美元，降幅72.2%[15] - 债务净额从53.40亿美元降至50.97亿美元，降幅4.5%[15][21] - 公司总债务为51.185亿美元，加权平均利率为4.2%，其中2026年到期债务为6.075亿美元，利率4.17%[40] - 公司净债务为49.91亿美元，较2024年底的49.61亿美元略有增加[37] - 公司流动性为13.545亿美元，包括1.249亿美元的可用循环信贷额度和1.059亿美元的现金及等价物[37] - 公司债务与总市值比率为39.5%，债务与总资产比率为42.3%[37] - 公司信用评级为BBB/Baa2（标普/穆迪），展望稳定[37] 物业组合表现 - 截至2025年6月30日，公司物业组合出租率为94.2%，环比上升0.1个百分点[10] - 截至2025年6月30日，公司物业组合平均基本租金（ABR PSF）为18.07美元/平方英尺，环比增长0.7%[10] - 2025年第二季度新租约租金涨幅为43.8%，环比下降3.7个百分点[10] - 公司拥有360处物业，总可租赁面积(GLA)为63,621,719平方英尺，出租率为94.2%[79] - 公司平均基本租金(ABR)为每平方英尺18.07美元，总ABR达1,017,857千美元[79] - 截至2025年6月30日，公司物业账单率为89.7%，较上季度下降0.3个百分点[79] - 面积超过10,000平方英尺的单元占总GLA的67.8%，其出租率达95.6%[79] - 面积小于5,000平方英尺的单元贡献了36.0%的ABR，其ABR为每平方英尺32.27美元[79] - 面积35,000平方英尺以上的大型单元占总GLA的34.6%，其出租率达97.0%[79] 租赁活动 - 2025年第二季度新租赁的平均租金为22.17美元/平方英尺，较旧租金14.21美元/平方英尺上涨43.8%[93] - 2025年第二季度续租租赁的平均租金为25.72美元/平方英尺，较旧租金22.34美元/平方英尺上涨15.1%[93] - 2025年第二季度选择权租赁的平均租金为13.77美元/平方英尺，较旧租金12.89美元/平方英尺上涨6.8%[93] - 2025年第二季度锚定租赁（≥10,000平方英尺）占总GLA的57%，平均租金为14.05美元/平方英尺，租金涨幅为25.4%[93] - 2025年第二季度小型店铺租赁（<10,000平方英尺）占总GLA的43%，平均租金为29.46美元/平方英尺，租金涨幅为16.0%[93] - 2025年第二季度新租赁的平均租赁期限为9.8年，续租租赁的平均租赁期限为5.5年[93] - 已签署但尚未开始的租约总面积为3,189,710平方英尺，年基础租金(ABR)为6,714.3万美元，平均每平方英尺21.05美元[96] - 已签署租约中≥10,000平方英尺的占比40%，年基础租金为3,214.4万美元，平均每平方英尺14.79美元[95] - 已签署租约中<10,000平方英尺的占比60%，年基础租金为3,499.9万美元，平均每平方英尺34.44美元[95] - 预计2025年剩余时间内将启动4,090.6万美元的已签署租约，2026年启动2,145.2万美元[97] 地区表现 - 费城-卡姆登-威尔明顿地区（PA-NJ-DE-MD）的出租率为96.9%，每平方英尺平均租金（ABR PSF）为22.89美元[104] - 纽约-纽瓦克-泽西市地区（NY-NJ）的ABR总额为73,913美元，占公司总ABR的7.3%[104] - 休斯顿-帕萨迪纳-伍德兰兹地区（TX）的GLA为4,007,222平方英尺，ABR总额为59,156美元[104] - 芝加哥-内珀维尔-埃尔金地区（IL-IN）的出租率为90.2%，ABR总额为55,212美元[104] - 达拉斯-沃斯堡-阿灵顿地区（TX）的ABR PSF为22.07美元，占公司总ABR的5.4%[104] - 亚特兰大-桑迪斯普林斯-罗斯威尔地区（GA）的出租率为97.2%，ABR总额为46,362美元[104] - 洛杉矶-长滩-阿纳海姆地区（CA）的ABR PSF为26.55美元，出租率为97.8%[104] - 坦帕-圣彼得堡-克利尔沃特地区（FL）的ABR总额为34,289美元，占公司总ABR的3.4%[104] - 辛辛那提地区（OH-KY-IN）的出租率为98.3%，ABR PSF为19.62美元[104] - 前10大CBSA地区的ABR总额为490,663美元，占公司总ABR的48.4%[104] 管理层讨论和指引 - 公司维持2025年全年Nareit FFO每股指引为2.22-2.25美元，同店NOI增长率指引为3.9%-4.3%[10] - 公司警告重新开发项目可能因外部因素延迟或暂停[75] - 公司强调所有项目的净估计成本和NOI收益率均为管理层基于当前信息的最佳估计，可能随时间变化[61][64] 开发项目 - 公司正在进行13个锚点空间重新定位项目，总净估计成本为6340万美元，预计NOI收益率为7%至14%[60] - 已稳定的锚点空间重新定位项目有6个，总净成本为2705万美元，NOI收益率为14%[60] - 新增加的锚点空间重新定位项目包括22K平方英尺的Ross Dress for Less（纽约）和24K平方英尺的Burlington Stores（亚特兰大）[60] - 正在进行的外围开发项目总净估计成本为570万美元，加权平均NOI收益率为26%[63] - 已稳定的外围开发项目总净成本为695万美元，加权平均NOI收益率为10%[63] - 新增外围开发项目包括2K平方英尺的Fifth Third Bank（迈阿密）和7K平方英尺的Mavis Tire（休斯顿）[63] - 外围开发项目中，7 Brew咖啡店（密尔沃基）的净成本为75万美元，NOI收益率为9%[63] - 外围开发项目中，Starbucks（洛杉矶）的净成本为95万美元，NOI收益率为28%[63] - 外围开发项目中，多租户外围项目（纽约）包括3K平方英尺的Chipotle和2K平方英尺的Quickway Japanese Hibachi，净成本为320万美元[63] - 正在进行中的再开发项目总净成本为3.052亿美元，已支出1.8915亿美元，加权平均预期NOI收益率为10%[67]

收入和利润（同比环比） - 公司2025年第二季度总收入为3.39492亿美元，同比增长7.5%（2025年第二季度为3.39492亿美元，2024年同期为3.15689亿美元）[26] - 公司2025年第二季度净利润为8514.6万美元，同比增长21.4%（2025年第二季度为8514.6万美元，2024年同期为7012.5万美元）[26] - 2025年上半年净收入为1.548亿美元，同比下降2.6%（2024年为1.5903亿美元）[34][39] - 2025年第二季度每股基本收益为0.28美元，同比增长21.7%（2025年第二季度为0.28美元，2024年同期为0.23美元）[26] - 2025年上半年基本每股收益为0.50美元，同比下降5.7%（2024年同期为0.53美元）[99] - 2025年第二季度总营收达3.3949亿美元，同比增长7.5%（2024年同期为3.1569亿美元）[109] - 2025年第二季度公司净利润为8514.6万美元，同比增长21.4%（2024年同期为7012.5万美元）[99] 成本和费用（同比环比） - 公司2025年第二季度利息支出为5440.9万美元，同比增长1.4%（2025年第二季度为5440.9万美元，2024年同期为5365.5万美元）[26] - 2025年上半年房地产资产折旧和摊销费用为2.0887亿美元，同比增长14%（2024年为1.8324亿美元）[34][39] - 2025年上半年利息支出为1.0849亿美元，同比增长3.2%（2024年为1.0514亿美元）[39] - 2025年上半年折旧与摊销费用为2.0887亿美元，同比增长14.0%（2024年同期为1.8324亿美元）[109] - 2025年第二季度房地产税支出4355.9万美元，同比增长19.8%（2024年同期为3634.9万美元）[109] - 2025年第二季度员工薪酬支出减少9.8%至2163.9万美元（2024年同期为2398.8万美元）[109] - 2025年第二季度利息支出为5440.9万美元，同比微增1.4%（2024年同期为5365.5万美元）[109] - 2025年上半年房地产税支出为8845.2万美元，较2024年同期的7775.7万美元增加1069.5万美元（13.8%）[146][148] - 2025年上半年折旧和摊销费用为2.0887亿美元，较2024年同期的1.8324亿美元增加2563.8万美元（14%）[146][149] - 2025年上半年利息支出为1.0849亿美元，较2024年同期的1.0514亿美元增加335万美元（3.2%）[153][155] 租金收入表现 - 公司2025年第二季度租金收入为3.39397亿美元，同比增长7.5%（2025年第二季度为3.39397亿美元，2024年同期为3.15587亿美元）[26] - 2025年上半年租金收入为6.7664亿美元，同比增长6.5%（2024年为6.3508亿美元）[39] - 2025年第二季度基于百分比租金确认的收入为280万美元，同比增长21.7%（2024年同期为230万美元）[88] - 2025年上半年基于百分比租金确认的收入为680万美元，同比增长3.0%（2024年同期为660万美元）[88] - 2025年上半年租金收入为6.766亿美元，较2024年同期的6.351亿美元增长4156.2万美元（6.5%），其中基础租金增长1450万美元[143][144] - 2025年第二季度租金收入为3.1026亿美元，同比增长1701万美元，增幅5.8%[193] - 2025年上半年租金收入为6.1928亿美元，同比增长2886万美元，增幅4.9%[193] 房地产销售和资产表现 - 公司2025年第二季度房地产销售收益为1575.5万美元，同比增长768.5%（2025年第二季度为1575.5万美元，2024年同期为181.4万美元）[26] - 2025年上半年房地产资产出售收益为1883万美元，同比增长11%（2024年为1696万美元）[34][39] - 2025年上半年处置资产净收益4370万美元，实现总收益1880万美元；2024年同期净收益6740万美元，总收益1500万美元[59][60] - 2025年上半年收购房地产资产的总成本为7,474千美元[57] - 2025年上半年公司收购资产总额为7474万美元，2024年同期为1.8849亿美元，其中土地占比42.1%（2025年）和26.3%（2024年）[58] - 2025年上半年处置资产净收益为4370万美元，同比减少2370万美元[181][182] - 2025年第二季度房地产资产出售收益为1575.5万美元，较2024年同期的181.4万美元大幅增长1394.1万美元（768.9%）[137][140] 现金流表现 - 2025年上半年运营活动产生的净现金流为3.1154亿美元，与2024年同期的3.1204亿美元基本持平[34] - 2025年上半年经营活动产生的净现金为311,542千美元[46] - 2025年上半年投资活动使用的净现金为148,980千美元，主要用于房地产资产改善和投资（171,333千美元）[46] - 2025年上半年融资活动使用的净现金为435,808千美元，主要用于偿还无担保票据（632,312千美元）[46] - 2025年上半年运营活动净现金流为3.115亿美元，同比下降49.6万美元[172][175] - 2025年上半年投资活动净现金流出1.4898亿美元，同比增加3188.6万美元[172][177] - 2025年上半年融资活动净现金流出4.3538亿美元，同比恶化6.9649亿美元[172][184] - 2025年上半年现金及等价物减少3.6909亿美元，期末余额1.0587亿美元[172] 债务和融资 - 截至2025年6月30日，公司未担保票据总额为46.18亿美元，加权平均利率为4.14%[73] - 公司2025年4月修订的无担保信贷设施总额为17.5亿美元，其中循环信贷额度为12.5亿美元，期限贷款为5亿美元[74] - 2025年上半年公司偿还了6.323亿美元的2025年到期票据[75] - 公司2025年3月发行了4亿美元的2032年到期票据，利率为5.20%[76] - 截至2025年6月30日，公司债务到期情况为：2026年6.075亿美元，2027年4亿美元，2028年3.577亿美元[77] - 公司2025年6月30日应付票据账面价值为46.08亿美元，公允价值为45.14亿美元[80] - 截至2025年6月30日，公司拥有13.5亿美元可用流动性，包括12.5亿美元循环信贷额度和1.059亿美元现金及受限现金[162] - 2026财年到期债务为6亿美元，此后到期债务为45.185亿美元[165] - 2026财年预计利息支付义务为2.173亿美元，此后为9.447亿美元[165] 股息和股东回报 - 公司2025年第二季度宣布每股股息0.2875美元，较2024年同期的0.2725美元增长5.5%[31] - 2025年上半年分配给普通股股东的股息为1.7771亿美元，同比增长6.9%（2024年为1.6622亿美元）[34] - 2025年第二季度，公司宣布的普通股股息和OP单位分配为每股0.2875美元，同比增长5.5%（2024年同期为0.2725美元）[94] - 2025年上半年，公司宣布的普通股股息和OP单位分配为每股0.5750美元，同比增长5.5%（2024年同期为0.5450美元）[94] - 公司2025年第二和第三季度每股普通股股息均为0.2875美元[167] - 公司维持REIT资格需将至少90%的应税收入分配给股东[167] 资产和负债 - 公司2025年上半年总资产为86.06388亿美元，较2024年底的89.08914亿美元下降3.4%[23] - 公司2025年6月30日净房地产资产为79.37484亿美元，较2024年底的79.98878亿美元下降0.8%[23] - 公司2025年6月30日现金及现金等价物为1.04973亿美元，较2024年底的3.77616亿美元下降72.2%[23] - 截至2025年6月30日，公司现金及现金等价物为1.0389亿美元，较2024年底的3.7696亿美元大幅下降72.4%[36] - 截至2025年6月30日，公司总资产为86.053亿美元，较2024年底的89.0825亿美元下降3.4%[36] - 截至2025年6月30日，持有待售资产价值8290万美元，较2024年末4189万美元增长98%[61] - 公司不动产净值从2024年末79.988亿美元降至2025年6月末79.375亿美元，主要因建筑折旧增加[62] - 截至2025年6月30日，公司市场性证券公允价值为1,939.9万美元，其中18,880万美元为二级资产[84] 租赁和物业运营 - 截至2025年6月30日，公司账单和租赁入住率分别为89.7%和94.2%，而2024年同期分别为91.4%和95.4%[119] - 2025年第二季度新签、续签和期权租赁的平均基本租金(ABR)为每平方英尺20.72美元，租金涨幅为19.4%[120] - 2025年第二季度新租赁的平均基本租金为每平方英尺22.17美元，租金涨幅高达43.8%[120] - 2025年第二季度同物业NOI为2.31亿美元，同比增长852万美元，增幅3.8%[193] - 2025年上半年同物业NOI为4.6019亿美元，同比增长1472万美元，增幅3.3%[193] - 2025年第二季度物业账单率为89.8%，同比下降1.7个百分点[193] - 2025年第二季度物业出租率为94.4%，同比下降1.2个百分点[193] 其他财务数据 - 2025年上半年其他综合亏损为613万美元，而2024年同期为盈利1508万美元[42] - 2025年上半年其他综合亏损为6,134千美元（第一季度4,143千美元，第二季度1,991千美元）[43] - 2025年上半年股权补偿费用为9,785千美元（第一季度4,650千美元，第二季度5,135千美元）[43] - 2025年上半年租赁无形资产摊销收入净额800万美元，较2024年同期490万美元增长63%[63] - 2025年二季度在役租约摊销费用740万美元，同比2024年二季度310万美元增长139%[63] - 2024年二季度确认资产减值528万美元，涉及Seacoast购物中心（506.2万美元）和Victory Square地块（21.8万美元）[66] - 截至2025年6月30日，利率互换合约名义本金5亿美元，公允价值负债457.4万美元；2024年末同规模合约公允价值资产197.4万美元[69] - 2025年剩余6个月预计净租赁摊销收入565.4万美元，在役租约摊销费用1047.5万美元[63] - 公司利率互换合约在2025年第二季度未实现亏损为127.3万美元，2024年同期为盈利601.9万美元[70] - 2025年上半年利率互换合约净未实现亏损为631.5万美元，2024年同期为盈利1,503.3万美元[70] - 公司预计未来12个月将有30万美元从累计其他综合收益重分类至利息费用[70] - 2025年二季度Nareit FFO为1.7148亿美元，每股0.56美元[189] 公司治理和合规 - 公司披露控制与财务报告内部控制截至2025年6月30日均保持有效[199][201] - 公司于2025年4月24日签署了第四修正和重述的循环信贷协议，涉及Brixmor Operating Partnership LP作为借款人，JPMorgan Chase Bank, N.A.作为行政代理[209] - 公司于2025年4月24日签署了第二修正和重述的定期贷款协议，涉及Brixmor Operating Partnership LP作为借款人，Wells Fargo Bank, National Association作为行政代理[209] - 公司首席执行官和首席财务官根据《萨班斯-奥克斯利法案》第302条和《证券交易法》规则13a-14(a)/15d-14(a)提交了认证[209] - 公司运营合伙企业的首席执行官和首席财务官同样根据《萨班斯-奥克斯利法案》第302条和《证券交易法》规则13a-14(a)/15d-14(a)提交了认证[209] - 公司首席执行官和首席财务官根据《萨班斯-奥克斯利法案》第906条和18 U.S.C. Section 1350提交了额外认证[209] - 公司运营合伙企业的首席执行官和首席财务官也根据《萨班斯-奥克斯利法案》第906条和18 U.S.C. Section 1350提交了认证[209] - 公司提交了XBRL实例文档和分类扩展模式文档作为展品[209] - 公司提交了XBRL分类扩展计算、定义、标签和展示链接库文档[210] - 公司提交了封面页交互式数据文件（格式化为内联XBRL并包含在展品101中）[210] - 公司于2025年7月28日由首席执行官James M. Taylor、首席财务官Steven T. Gallagher和首席会计官Kevin Brydzinski签署了报告[214]

核心财务表现 - 2025年第二季度摊薄每股净收益0.28美元，同比增长21.7%（2024年同期0.23美元）[1] - 上半年摊薄每股净收益0.50美元，同比略降3.8%（2024年同期0.52美元）[1] - Nareit FFO（房地产投资信托基金运营资金）第二季度达1.715亿美元（摊薄每股0.56美元），同比增长4.7%[6] - 同店NOI（净营业收入）第二季度增长3.8%，其中基础租金贡献360个基点[6] 租赁与投资活动 - 第二季度完成170万平方英尺新租约与续租，可比空间租金涨幅达24.2%，其中新租约租金涨幅高达43.8%[6] - 总出租率94.2%，主力租户出租率95.6%，小型商铺出租率创历史新高91.2%[6] - 已签署未开业新租约达320万平方英尺，预计年化基础租金6710万美元[6] - 完成2.23亿美元收购（包括7月收购的休斯顿LaCenterra At Cinco Ranch购物中心）和2920万美元资产处置[6][7] 资本结构与分红 - 董事会宣布季度现金分红每股0.2875美元（年化1.15美元），将于2025年10月15日派发[3] - 净债务与年化调整后EBITDA比率为5.5倍，流动性达14亿美元[14] - 修订后的17.5亿美元无担保信贷额度延长至2029-2030年[14] 业务战略与展望 - 价值增强型再投资项目管道达3.743亿美元，预计平均增量NOI收益率10%[6] - 更新2025年Nareit FFO每股预期至2.22-2.25美元（原2.19-2.24美元），同店NOI增长预期调整至3.9%-4.3%[6][14] - 休斯顿新收购资产年客流量超500万人次，具备租金重定价和业态升级空间[7]