The Goldman Sachs Conviction List is a curated list of stocks that the firm's research team believes have a high likelihood of outperforming the market. ...

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套利机制与机会 - 购物中心REITs目前存在一个公私市场间的部分套利机会，私人市场的房地产价值比公开市场交易价格高出10%-40%[3] - 房地产价值本身保持稳定，年增长几个百分点，但REITs的股价波动与底层资产价值脱节，导致估值差距已持续约2年[4][5] - 该套利只能由REITs自身执行，即通过以较低的资本化率出售资产，并以较高的隐含资本化率回购股票，从而迅速提升每股收益和价值[5][6][8] 套利执行案例 - Kite Realty明确表示正在执行此套利，计划出售约5亿美元资产并将收益用于股票回购，因其股票隐含收益率高于所售资产的隐含收益率[11] - CTO Realty Growth已在2025年第三季度回购930万美元普通股，并计划在契约允许范围内继续回购[24] - Brixmor将其股票回购计划延长3年，并宣布将年度股息提高7%至每股1.23美元，显示出利用资本市场机会的灵活性[23] 行业估值与机会 - 购物中心REITs板块普遍存在错误定价，许多高质量购物中心的交易资本化率接近5.5%-6%，但REITs的隐含资本化率远高于此[12][17] - Whitestone REIT的共识净资产价值为每股17.99美元，使用的是6.85%的资本化率，若其位于凤凰城和休斯顿等高增长地区的资产以6%或更低的资本化率出售，净资产价值将更高[18][20] - Kimco作为一家大型A-级REIT，交易隐含资本化率为7.4%，而其资产可以6%的资本化率轻松出售，目前股价仅为净资产价值的76%，显示出巨大的折价机会[30][31] 价值实现途径 - 市场股价可能自然回升至公允价值，REITs可能被收购，或者通过执行资产出售和股票回购的套利操作来实现资产价值[32] - 由于租赁活动和净营业收入趋势稳固向好，股息很可能随之增长[32]

公司股价表现 - Brixmor Property Group Inc (BRX) 股价在过去一年表现令人失望 下跌约5% [1] 影响股价的因素 - 尽管公司财报业绩稳健 但利率更高更久的前景 房地产行业担忧以及估值问题对股价构成压力 [1] - 公司本周公布了第三季度财报 [1]

股价表现 - Brixmor Property Group Inc (BRX) 股价在过去一年表现令人失望 下跌约5% [1] 影响股价的因素 - 尽管公司财报业绩稳健 但利率更高更久的前景 房地产行业的担忧以及估值问题对股价构成压力 [1] - 公司近期公布了第三季度财报 [1]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度NAREIT FFO为每股0.56美元，主要由同店NOI增长4%驱动 [12] - 同店NOI增长中，基础租金增长贡献270个基点，但计费入住率同比下降导致150个基点的拖累 [12] - 可收回收入流贡献了80个基点的增长，趋势处于历史区间75-110个基点的低端 [12] - 公司启动了创纪录的2200万美元新年度化基础租金（ABR） [7][13] - 第三季度末，已签约但未启动的租金管道为6000万美元，其中净新增租金为5300万美元 [13] - 已签约但未启动租金的混合年化每平方英尺租金为22.30美元，比投资组合平均水平高出约21% [14] - 公司预计80%的已签约但未启动租金管道将在2026年底前启动，其中2026年的启动时间略偏重于上半年 [14] - 截至9月30日，公司拥有16亿美元可用流动性，包括约4亿美元来自2025年9月发行的4.85%债券，该债券预先为2026年6月到期的4.125%、6亿美元债券再融资 [14] - 公司更新FFO指引至每股2.23-2.25美元，并确认同店NOI增长区间为3.9%-4.3% [15] - 年度股息增加7%至每股1.23美元 [15] - 第四季度FFO预期上调主要由高于预期的租赁结算收入驱动，但这预计将对2026年FFO增长构成阻力 [15][16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度执行了150万平方英尺的新租约和续租，混合现金租金差价为18% [6] - 新租约签约租金达到创纪录的每平方英尺25.85美元 [7] - 小店入住率达到创纪录的91.4% [7] - 主力店方面，公司在填补过去一年收回的空间方面取得进展，新签租户包括Marshalls、Total Wine & More等 [7] - 来自杂货主力店的ABR占比现在达到82%，增加杂货商后年同比客流量增长35% [9] - 第三季度稳定了8个增值再开发项目，总成本约4600万美元，平均增量收益率为11% [8] - 与Publix的合作关系持续增长，宣布了今年第二个新项目 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点包括强劲的租赁执行、再开发平台交付有吸引力的回报以及资本循环 [11] - 再开发平台继续提供低风险、有吸引力的回报，并为未来增长提供数年的发展空间 [11] - 在交易方面，公司定位良好，继续将资本从低增长资产回收到那些通过运营平台有机会创造价值的资产中 [10][11] - 公司持续评估机会，预计年底仍为净收购方，目前有约1.9亿美元的增值型收购项目在控制中 [10] - 再开发项目使公司能够吸引历史上更高质量的租户 [9] - 公司计划提交新的储架注册声明，审查现有ATM计划和DRIP，并将股票回购计划延长三年 [14][15] - 行业竞争激烈，看到新资本和场外资本寻求对露天零售的投资机会 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁环境健康，对位于位置优越的购物中心需求旺盛 [6][7] - 团队在所有方面持续执行，在供应受限的环境中以历史最高租金吸引优质租户 [11] - 对进入下一年的定位感到兴奋，主要顺风因素包括2025年租金启动、强大的已签约未启动租金管道、对风险租户敞口减少以及租户的强劲需求 [16] - 租赁管道比一年前更高，尽管今年签署的总租赁面积（GLA）增加了10% [38] - 零售商表现强劲，有意增加门店数量，尽管存在宏观不确定性，但能够应对关税问题 [38][39] - 对租金增长趋势感到满意，未来租赁管道租金比当前租金高出约40%，预计未来租金增长仍有很长跑道 [78] 其他重要信息 - 公司临时CEO Brian Finnegan代表团队祝愿Jim（前CEO）身体健康 [5] - 出于对Jim隐私的尊重，电话会议不会讨论其病假相关问题 [4] - 公司完成了位于休斯顿郊区的LaCenterra at Cinco Ranch的2.23亿美元收购项目，团队开局进展良好 [10] - 自上次财报公布以来，公司处置了8处资产，使年初至今的总处置额达到1.48亿美元 [10] - 一般行政管理费用（G&A）在本季度有所下降，部分原因是去年同期的重组 [62][63] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于第四季度同店NOI增长加速的因素和可持续性 [18] - 增长加速因素包括第三季度启动的2200万美元租金在第四季度产生完整季度贡献，以及第三季度末至第四季度期间预计启动的1900万美元租金 [19] - 去年同期计入的租户干扰租金从第四季度开始逐步减少，这也改善了同比比较 [19] - 一些大型再开发项目开始贡献收入，如芝加哥的Block 59，以及去年收回并重新填充的店铺开业 [21] 问题: 关于小店入住率未来展望 [25] - 小店入住率仍有数百个基点的提升空间，未来再开发管道中的项目入住率低于当前水平，历史表明项目交付后会提升小店入住率 [26] - 与Publix等合作的未来管道项目提供了良好的能见度 [26] 问题: 关于收购机会集和资本化率趋势 [30] - 收购市场竞争激烈，新资本寻求小型、简单的杂货主力店交易，这使得公司能够有效地循环资本 [32] - 当前关注的收购机会主要是增值型机会，类似于LaCenterra，具有强劲增长潜力，可通过提升入住率、租金重估和再开发来驱动现金流 [32][33] - 这些资产更像是传统的露天零售中心，非生活方式中心，公司利用平台可立即提升主力店租金，使进入资本化率提高约50个基点 [33] 问题: 关于明年租赁管道前景和宏观影响 [37] - 租赁管道比一年前更高，零售商有意增加门店数量，特别是在专业杂货、折扣服装、健康保健等领域 [38] - 零售商表现强劲，能够应对关税问题，对2026年有强劲的采购计划，并对2027年管道进行讨论 [38][39] - 目前未看到需求出现裂痕 [39] 问题: 关于2026年同店增长构成中租户干扰拖累的预期 [43] - 公司对风险租户的敞口已减少，更多暴露于Whole Foods、Sprouts、Publix等优质租户 [43] - 2025年确认的破产空间租金不会在2026年重现，目前看来未来没有重大的租户干扰 [43] - 2026年的主要阻力是2025年确认的破产租金不再重现，但已签约未启动租金管道的启动将带来顺风 [44] 问题: 关于坏账费用趋势和指引 [48] - 公司对租户信用质量有信心，办公用品供应敞口减半，药店敞口很低，17%的ABR来自本地租户，其信用质量强劲 [48] - 坏账费用指引维持在区间内，但趋向区间低端，下半年坏账费用占收入比例通常高于上半年 [49][50] 问题: 关于收购资本化率门槛和收益增长平衡 [54] - 公司收购计划重点在于驱动高无杠杆内部收益率，历史交付的收益率在9.5%至10.5%范围 [55] - 不会放弃购买像Britain Plaza这样具有重大增值机会的资产的机会，尽管其进入收益率较低 [55] - 通过资本循环为收购提供资金，将资本从缺乏长期增长潜力的资产转移到有潜力的资产 [56] - 投资组合中的土地 parcel 开发也能提供成本较低的资本 [57] 问题: 关于G&A费用下降原因和未来运行率 [62] - G&A下降主要源于去年同期的重组，带来了更好的未来运行率 [63] - 公司对当前G&A水平感到满意，但未提供具体指引 [63] 问题: 关于与Publix的合作关系和绿地开发机会 [67] - 与Publix有长期合作关系，已完成两位数项目，今年宣布了新项目，并有长期管道 [67] - 公司重点在再开发，有数年的未来增长跑道，但对与Publix、Kroger、HEB等主要伙伴进行新的绿地开发持开放态度，尽管重点仍是再开发 [68] 问题: 关于再开发项目平均收益率下降原因和最低门槛 [71] - 收益率下降主要是项目组合差异所致，历史交付收益率在高个位数至低双位数范围 [72] - 未来管道仍能看到类似回报，尽管存在成本上涨，但通过租金提升得以抵消 [72] - 未改变投资门槛，但对一些大型项目要求更高的预租阈值以控制风险 [73] 问题: 关于租金差价提升空间的可持续性 [77] - 对租金增长趋势满意，本季度和过去一年签署了历史最高租金，未来租赁管道租金比当前租金高出约40% [78] - 投资组合租金基础较低，通过再开发预计将继续驱动租金上涨，未来租金增长仍有很长跑道 [78] 问题: 关于资本回收策略和处置管道 [83] - 公司业务计划资金主要来自股息支付和常规租赁支出后的重大自由现金流，这支撑了大部分再开发计划 [85] - 处置方面，可以利用新资本进入市场的机会，出售增长较低的资产，将资金再投资于增长更高的资产 [86] - 年初至今处置资本化率约为7%，收购资本化率略低于此，但重点在于所购资产的长期增长和内部收益率优于所售资产 [87] 问题: 关于LaCenterra的收益率和收购资产类型强调 [91] - LaCenterra项目自收购以来表现超出预期，对其增长有信心 [93] - 强调当前管道中的资产更像传统购物中心（非生活方式中心），但始终专注于增长机会 [93] 问题: 关于租赁与计费入住率差值的未来走势 [97] - 预计差值将保持较宽水平，因为公司在启动大量ABR的同时也在签署大量新租约，租赁委员会每周流量强劲，需求前景良好 [97] - 第三季度创纪录的ABR启动和第四季度的预期启动是积极迹象 [97]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度NAREIT FFO为每股0.56美元，同物业NOI增长4% [12] - 基础租金增长贡献降至270个基点，主要由于计费入住率同比下降150个基点 [12] - 可收回收入流贡献了80个基点的增长，趋势处于历史运行区间75-110个基点的低端 [12] - 公司启动了创纪录的2200万美元新年度化基础租金（ABR） [13] - 签署但尚未启动的租金管道总额为6000万美元，其中净新增租金为5300万美元 [13] - 截至9月30日，公司拥有16亿美元可用流动性，包括约4亿美元来自2025年9月发行的4.85%票据，该资金用于预先偿还2026年6月到期的4.125%、6亿美元票据 [14] - 公司将年度股息提高7%至每股1.23美元 [15] - 更新FFO指引至2.23-2.25美元，并确认同物业NOI增长区间为3.9%-4.3% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度执行了150万平方英尺的新租约和续租，混合现金租金差价为18% [6] - 新租约以每平方英尺25.85美元的创纪录租金签署 [7] - 小店入住率达到创纪录的91.4% [7] - 小店租赁活动强劲，随着再投资计划的交付，入住率仍有提升空间 [7] - 在主力店方面，团队在填补过去一年收回的空间方面取得进展，本季度与Marshalls、Total Wine & More等签署了新租约 [7] - 来自杂货主力店的ABR占比现在达到82%，增加杂货商可使客流量同比增加35% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度稳定了8个增值项目，总成本约4600万美元，平均增量收益率为11% [8] - 项目包括纽约长岛的College Plaza，增加了新的Chick-fil-A外置地块，并为Burlington、Five Below和Ulta重新配置了内线空间 [8] - 稳定了费城郊区Barn Plaza的第一阶段，今年早些时候开设了Bucks County第一家新的Whole Foods市场 [8] - 与Publix的合作伙伴关系继续增长，宣布了在南卡罗来纳州Hilton Head的第二个新项目 [9] - 关闭了以2.23亿美元收购休斯顿郊区LaCenterra at Cinco Ranch的交易，团队开局进展良好，有7份新租约已签署或正在处理中，均远高于最初预期 [10] - 自上次财报电话会议以来，处置了8项资产，使年初至今的总处置量达到1.48亿美元 [10] - 目前控制着约1.9亿美元的增值收购机会 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点是在供应受限的环境中吸引优质租户，并以历史最高租金达成交易 [11] - 再开发平台继续提供低风险、可观回报，并为未来增长储备了数年的项目储备 [11] - 在交易方面，公司定位良好，可以继续将资本从低增长资产回收到那些通过运营平台有机会创造价值的资产中 [11] - 收购策略侧重于增值机会，目标是通过占用率提升、租金重估和再开发来驱动强劲现金流和内部收益率（IRR），通常在9.5%-10.5%范围内 [32][55] - 公司利用平台驱动增长，例如在收购中通过提高主力店租金，使进入资本化率提高约50个基点 [33] - 行业竞争激烈，有新资本寻求对露天零售的敞口，特别是小型、简单的杂货锚定交易 [32] - 公司通过资本回收为收购提供资金，出售增长潜力较低的资产，收购增长潜力更高的资产 [56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁环境保持健康，需求强劲，租赁管道比一年前更高，尽管今年签署的总租赁面积（GLA）增加了10% [38] - 零售商表现强劲，有扩张计划，特别是在专业杂货、折扣服装、健康与保健领域 [38] - 尽管存在关税等宏观不确定性，但零售商能够与供应商应对，核心租户组合和新的运营商继续拥有强劲的采购计划 [38] - 对2026年前景感到兴奋，主要驱动力包括2025年租金启动的顺风、强大的已签署但未启动租金管道、对风险租户敞口的减少以及租户对公司中心位置的强劲需求 [16][43] - 预计2026年FFO增长将受到租赁结算收入（2025年确认）不再重复的阻力影响 [16] - 租户健康状况改善，对高风险租户（如Big Lots, Party City）的敞口减少，增加了更多优质租户（如Whole Foods, Publix） [43] - 坏账支出指引保持不变，趋势处于区间低端，下半年占比通常略高 [49][50] 其他重要信息 - 公司提交新的储架注册声明，并审查现有的ATM计划和DRIP，同时将股票回购计划延长三年 [14][15] - 公司进行了重组，降低了G&A，当前运行率较为舒适 [63] - 与Publix建立了长期合作关系，已完成两位数以上的原地再开发项目，并有新的项目管道 [67] - 再开发项目收益率略有波动（本季度稳定项目平均收益率为11%），但总体仍处于高个位数至低双位数的历史范围，未来管道仍有数年类似回报的项目 [8][72] - 公司专注于再开发，拥有数年的未来增长项目储备，对新开发持开放但谨慎态度 [68] - 租赁与计费入住率之间的利差为390个基点，预计将保持较高水平，因为租赁活动持续强劲 [13][97] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第四季度同店NOI增长加速的因素和可持续性 [18] - 增长加速得益于本季度启动的2200万美元租金的部分贡献，以及预计在第三季度末至第四季度之间启动的1900万美元租金 [19] - 去年同期计入的租户干扰租金开始下降，同比比较改善 [19] - 对已签署但未启动租金管道带来的顺风感到兴奋，一些大型再开发项目（如芝加哥Block 59）和去年收回并回填的主力店开始营业 [20][21] 问题: 小店入住率创纪录后的提升空间 [25] - 未来再投资管道中的项目入住率比当前水平低几百个基点，历史上项目交付会提升小店入住率 [26] - 与Publix等在德克萨斯州Plano、佛罗里达州、亚特兰大郊区、纽约都会区等项目提供了良好的可见性，预计有几百个基点的提升空间 [26] 问题: 收购机会集、资本化率趋势和收购类型 [30] - 市场竞争激烈，新资本寻求露天零售敞口，特别是小型杂货锚定交易，这使得公司能够高效地进行资本回收 [32] - 当前管道中的收购机会类似于LaCenterra，是具有强劲增长机会的传统露天零售中心，而非生活方式中心，重点是通过占用率提升、租金重估和再开发驱动现金流和回报 [32][33] - 收购策略聚焦于增值机会和驱动高无杠杆IRR，去年收购的Britain Plaza进入收益率较低但增值机会显著，不会放弃此类机会 [55] 问题: 进入明年的租赁管道前景和宏观影响 [37] - 租赁管道比一年前更高，零售商有扩张计划，表现强劲，能够应对关税问题，采购计划强劲，对2027年管道的讨论也令人鼓舞 [38][39] - 未看到需求出现裂痕，保持密切关注 [39] 问题: 2026年同店增长的结构和租户干扰拖累 [43] - 对风险租户的敞口减少，增加了更多优质租户，2026年的一个阻力是2025年确认的破产空间租金不再重复 [43] - 目前未见重大租户干扰，对已签署但未启动管道带来的顺风感到满意 [43][44] 问题: 坏账支出增加原因和全年指引 [48] - 租户基础信用质量改善，对高风险类别敞口减少，坏账支出指引区间内，趋势偏向低端，下半年占比通常较高 [49][50] 问题: 收购收益率门槛和竞争平衡 [54] - 收购重点始终是驱动高无杠杆IRR（9.5%-10.5%），以增长每股收益为目标 [55] - 不会仅仅因为进入收益率低而放弃具有显著增值机会的资产（如Britain Plaza），但当前管道中的资产具有有吸引力的进入收益率和增长 [55] - 通过资本回收为收购提供资金，并挖掘投资组合中的土地地块等非现金流资产，以获取定价良好的资本 [56][57] 问题: G&A下降原因和未来运行率 [62] - 上一季度进行了重组，产生了费用，但带来了更好的、降低的G&A运行率，当前水平令人满意 [63] 问题: 与Publix的合作关系和未来绿色开发机会 [67] - 与Publix有长期合作关系，已完成多个再开发项目，有新的项目管道，重点在再开发，对新开发持开放但谨慎态度 [67][68] 问题: 再开发收益率下降原因和最低门槛 [71] - 收益率波动源于项目组合差异，历史交付范围在高个位数至低双位数，未来管道仍有数年类似回报 [72] - 成本有所增加，但通过租金回收，能够进行增值投资，未改变门槛，但对大型项目要求更高的预租阈值以控制风险 [72][73] 问题: 租赁价差可持续性和剩余提升空间 [77] - 对租金增长趋势满意，本季度和过去一年签署了历史最高租金，未来租赁管道租金比当前租金高约40% [78] - 投资组合租金基础低，回填空间有增值效应，预计未来租金增长仍有很长跑道，季度间可能有波动 [78][79] 问题: 资本回收策略和处置管道 [83] - 业务计划资金主要来自股息后和常规租赁支出后的显著自由现金流，处置主要用于保持杠杆中性 [85] - 市场新资本涌入，公司可以机会性出售低增长资产，将资本重新配置到高增长资产以驱动ROIC [85][86] - 年初至今处置资本化率约为7%，收购资本化率略低，但重点在于所购资产的长期增长显著优于所售资产 [87] 问题: LaCenterra收益率和收购资产类型 [91] - LaCenterra自收购以来表现超预期，坚信其增长潜力，当前管道中的资产更像是具有增长潜力的传统购物中心 [93] 问题: 租赁与计费入住率利差展望 [97] - 尽管本季度启动了创纪录ABR，但租赁活动持续强劲，管道庞大，预计利差将保持较高水平 [97]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度NAREIT FFO为每股0.56美元，主要由同店NOI增长4%驱动 [11] - 同店NOI增长展望确认为3.9%至4.3% [14] - FFO指引上调至2.23美元至2.25美元，主要受第四季度高于预期的租约结算收入驱动 [14][15] - 基本租金增长贡献降至270个基点，原因是计费入住率同比下降150个基点 [11] - 可收回收入为增长贡献80个基点，处于历史区间75-110个基点的低端 [11] - 公司第三季度创纪录地启动了2200万美元的新年化基本租金 [11][12] - 已签署但尚未启动的租金管道总额为6000万美元，其中5300万美元为净新租金 [12] - 已签署但尚未启动租金池的混合年化租金为每平方英尺22.30美元，比投资组合平均水平高出约21% [13] - 年度股息增加7%至每股1.23美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度执行了150万平方英尺的新租约和续租，混合现金租金差价为18% [4] - 本季度新租约以创纪录的每平方英尺2,585美元的价格签署 [5] - 小店入住率达到创纪录的91.4% [5] - 本季度稳定了8个增值项目，总成本约为4600万美元，平均增量收益率为11% [6] - 来自杂货锚定租户的ABR占比现在达到82% [8] - 增加杂货商后，同比客流量增加了35% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 完成了位于休斯顿郊区LaCenterra at Cinco Ranch的2.23亿美元收购 [9] - 自上次财报电话会议以来，已处置8处资产，使年初至今的总处置额达到1.48亿美元 [9] - 目前控制着约1.9亿美元的增值收购项目 [9] - 截至9月30日，可用流动性为16亿美元，包括来自2025年9月发行的4.85%利率债券的大约4亿美元 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 业务计划重点是在供应受限的环境中吸引优质租户，并以历史最高租金出租 [10] - 再开发平台继续提供低风险、可观的回报，并为未来增长储备了数年的项目 [10] - 交易方面，公司定位良好，可以继续将资本从低增长资产回收到那些通过运营平台有机会创造价值的资产中 [10] - 与Publix的合作伙伴关系继续增长，宣布了今年在南卡罗来纳州Hilton Head的第二个新项目，未来管道中还有更多项目 [8] - 公司继续评估机会以发挥其平台作用，并仍预计在年底成为净收购方 [9] - 公司将其股票回购计划再延长三年 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁环境健康，对位于位置优越的购物中心的需求旺盛 [4][5] - 零售商，包括专业杂货店、折扣服装店、健康保健运营商，仍在寻求增加门店数量 [38] - 尽管存在宏观不确定性，但零售商在关税问题上能够与供应商协商，核心租户组合表现强劲 [38] - 租赁管道比一年前更高，尽管今年签署的总租赁面积增加了10% [38] - 对进入2026年的定位感到兴奋，主要驱动力包括2025年的租金启动、强大的已签署但尚未启动租金管道、风险租户风险降低以及租户对其中心位置的强劲需求 [16] 其他重要信息 - Brian Finnegan担任临时CEO [2] - 前CEO Jim医疗休假，公司不回答相关问题 [3] - 公司将提交新的储架注册声明，并审查现有的ATM计划和DRIP [13] - 租户信用基础改善，风险租户风险敞口显著减少，例如办公用品供应风险减半，药店风险敞口很低 [43][45] - 坏账支出指引保持不变，预计将处于区间低端 [45] 问答环节所有的提问和回答 问题: 第四季度同店NOI增长加速的因素和可持续性 [18] - 加速是由于本季度启动的2200万美元租金的部分收益，以及预计在第三季度末至第四季度之间启动的约1900万美元租金 [19] - 去年同期计入的租户干扰租金开始减少，这也为同比增长提供了有利条件 [19] - 一些大型再开发项目（如芝加哥的Block 59）和去年收回的空间（如两家Ross门店）开始营业，增加了增长能见度 [21] 问题: 小店入住率创纪录后的未来提升空间 [26] - 未来再开发管道中的项目入住率比当前水平低几百个基点，历史上线后能提升小店入住率 [27] - 与Publix的未来管道项目（如德克萨斯州Plano、佛罗里达州、亚特兰大郊区、纽约大都会区）提供了进一步推高入住率的能见度 [27] 问题: 收购机会集、资本化率趋势以及收购类型 [31] - 市场竞争激烈，新资本寻求对露天零售的敞口，这使得公司在资本回收方面更有效率 [32] - 当前关注的收购是增值机会，类似于LaCenterra，具有强大的增长机会，可以通过提升入住率、租金市价调整和再开发来驱动现金流 [32][33] - 这些资产更像是传统的露天零售中心，而非生活方式中心，公司利用其平台可以立即提高锚定租金，使进入资本化率提高约50个基点 [33] 问题: 进入明年的租赁管道状况和零售商扩张意愿 [37] - 租赁环境令人乐观，管道比一年前更高，零售商在填补位置和空白市场都有扩张计划 [38] - 租户表现强劲，能够应对关税问题，2027年的租赁讨论也已开始，目前未看到需求疲软迹象 [38][39] 问题: 2026年同店增长的结构性因素，特别是租户破产干扰的拖累 [43] - 公司风险租户风险敞口已减少（如Big Lots, Party City），更多转向优质租户（如Whole Foods, Sprouts） [43] - 2026年的一个不利因素是2025年确认的破产空间租金不会重现，但目前看没有重大的预期租户干扰 [43] - 2025年及2026年启动的租金管道将带来有利影响 [43] 问题: 坏账支出在第三季度环比上升的原因及全年指引 [45] - 坏账支出指引维持在区间内，但趋向区间低端，第三、四季度因房地产税的税后现金回收模式，其占比通常较高 [46] - 租户信用质量改善，风险观察名单风险敞口显著减少 [45] 问题: 收购资本化率下降背景下，公司是否有最低收益率门槛 [49] - 收购计划重点在于驱动高的无杠杆IRR（通常在9.5%至10.5%范围） [50] - 不会放弃像去年收购的Tampa资产那样有重大增值机会的项目，尽管其进入收益率较低 [50] - 通过资本回收，将低增长潜力资产的资本重新配置到高增长潜力资产 [51] - 投资组合内挖掘土地 parcel 等也能提供定价有利的资本 [52] 问题: 第三季度G&A下降的原因及未来运行率 [54] - G&A下降主要是由于去年同期进行了重组，产生了费用，但带来了更好的未来G&A运行率 [55] - 公司对当前G&A水平感到满意，但不提供具体指引 [55] 问题: 与Publix的合作关系未来机会及绿色地块开发可能性 [58] - 与Publix有长期合作关系，已完成两位数项目，今年新增两个项目，并有长期管道 [58] - 重点在再开发，未来再开发管道有数年项目储备，但也不排除与Publix、Kroger、HEB等伙伴进行新开发的可能性 [59] 问题: 再开发项目平均收益率环比下降的原因及门槛是否变化 [61] - 收益率下降是季度稳定项目组合不同的结果，历史及未来管道回报仍维持在高个位数至低双位数范围 [62] - 尽管有成本增加，但通过租金提升得以弥补，回报计算未包括项目稳定后的后续租赁收益 [62] - 未改变投资门槛，但对大型项目要求更高的预租率以控制风险 [62] 问题: 租金差价机会已实现的程度及未来可持续性 [65] - 对租金增长趋势感到满意，本季度及过去一年签署的租金均为历史最高 [66] - 未来租赁管道的租金比当前原位租金高约40%，随着投资组合再投资，预计继续推动租金上涨 [66] - 收回空间的租金基础较低，回填这些空间有 accretive，未来租金增长仍有很长跑道 [66] 问题: 资本回收策略，处置管道及对再开发的影响 [70] - 资本回收策略是出售价值已最大化的资产，将资本重新配置到增长机会更佳的项目 [71] - 业务计划资金主要来自股息和常规租赁支出后产生的显著自由现金流，这为大部分再开发计划提供了资金 [72] - 处置市场上，新资本寻求该领域敞口，使公司能机会性出售低增长资产 [73] - 年初至今处置资本化率约为7%，收购资本化率略低，但重点在于所购资产的长期持有IRR和增长显著优于所售资产 [74] 问题: LaCenterra的收益率及为何强调收购非生活方式中心 [76] - LaCenterra自收购以来表现超预期，对其增长和收益率有信心 [79] - 强调收购传统购物中心是为了突出其对资产增长的信心，这些资产与LaCenterra类似，主要是杂货锚定，公司平台可驱动增长 [78][79] 问题: 租赁与计费入住率差值的未来走势 [82] - 尽管本季度启动了创纪录的ABR，但差值预计仍将保持较宽水平，因为租赁活动依然强劲，租赁管道庞大且需求旺盛 [83] - 对第三季度和第四季度的租金启动感到兴奋 [83]

财务业绩概览 - 2025年第三季度总收入为3.4084亿美元，同比增长6.3%，超出市场一致预期3.3883亿美元0.59% [1] - 季度每股收益为0.56美元，显著高于去年同期0.32美元的水平，与市场预期0.56美元完全一致 [1] - 公司股票在过去一个月内回报率为+2.4%，略低于同期Zacks S&P 500综合指数的+2.5%涨幅 [3] 收入构成分析 - 租金收入为3.4062亿美元，同比增长6.5%，超出基于三位分析师的平均预期3.3748亿美元 [4] - 其他收入为23万美元，同比大幅下降67.5%，且低于基于两位分析师的平均预期55万美元 [4] 股东收益指标 - 归属于普通股股东的稀释后收益为每股0.31美元，高于基于三位分析师的平均预期0.22美元 [4] - 公司目前的Zacks评级为2级（买入），预示其可能在短期内跑赢大市 [3]

核心财务业绩 - 季度运营资金为每股0.56美元 与市场预期一致 相比去年同期每股0.52美元增长7.7% [1] - 季度营收为3.4084亿美元 超出市场预期0.59% 相比去年同期3.2068亿美元增长6.3% [2] - 在过去四个季度中 公司营收有四次超出市场预期 而运营资金有两次超出市场预期 [2] 近期股价表现与市场比较 - 公司股价自年初以来上涨约1% 而同期标普500指数上涨15.5% 表现不及大盘 [3] - 公司所属的房地产投资信托基金及权益信托-零售行业 在Zacks行业排名中位列前37% [8] 未来业绩预期与评级 - 当前市场对下一季度的运营资金预期为每股0.57美元 营收预期为3.4704亿美元 [7] - 当前市场对本财年的运营资金预期为每股2.24美元 营收预期为13.6亿美元 [7] - 公司获得Zacks Rank 2评级 该评级意味着股票预计在短期内将跑赢市场 [6] 同业公司比较 - 同业公司Kimco Realty预计将于10月30日公布截至2025年9月的季度业绩 [9] - Kimco Realty预计季度每股收益为0.43美元 与去年同期持平 但过去30天内市场预期下调了0.2% [9] - Kimco Realty预计季度营收为5.2426亿美元 较去年同期增长3.3% [10]