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Brixmor Property Group (BRX) Q1 2025 Earnings Call April 29, 2025 02:52 PM ET Speaker0 Greetings, and welcome to the Brixmor Property Group First Quarter twenty twenty five Earnings Conference Call. At this time, all participants are in a listen only mode. A question and answer session will follow the formal presentation. As a reminder, this conference is being recorded. It is now my pleasure to introduce your host, Stacey Slater, Senior Vice President, Investor Relations and Capital Markets. Please go ahea ...

Brixmor Property (BRX) came out with quarterly funds from operations (FFO) of $0.56 per share, beating the Zacks Consensus Estimate of $0.55 per share. This compares to FFO of $0.54 per share a year ago. These figures are adjusted for non-recurring items.This quarterly report represents an FFO surprise of 1.82%. A quarter ago, it was expected that this owner and operator of shopping centers would post FFO of $0.54 per share when it actually produced FFO of $0.53, delivering a surprise of -1.85%.Over the las ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Form 10-Q ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2025 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from_____ to_____ Commission File Number: 001-36160 (Brixmor Property Group Inc.) Commission File Number: 333-256637-01 (Brixmor Operating Partnership LP) Brixmor Property Gr ...

Exhibit 99.2 > SUPPLEMENTAL DISCLOSURE Three Months Ended March 31, 2025 TABLE OF CONTENTS | | Page | | --- | --- | | Glossary of Terms | 1 | | Results Overview & Guidance | 3 | | Financial Summary | | | Consolidated Balance Sheets | 5 | | Consolidated Statements of Operations | 6 | | EBITDA & Reconciliation of Debt Obligations, Net to Net Principal Debt | 7 | | Funds From Operations (FFO) | 8 | | Supplemental Balance Sheet Detail | 9 | | NOI & Supplemental Statement of Operations Detail | 10 | | Same Prope ...

NEW YORK, April 28, 2025 /PRNewswire/ -- Brixmor Property Group Inc. (NYSE: BRX) ("Brixmor" or the "Company") announced today its operating results for the three months ended March 31, 2025.  For the three months ended March 31, 2025 and 2024, net income attributable to Brixmor Property Group Inc. was $0.23 per diluted share and $0.29 per diluted share, respectively.Key highlights for the three months ended March 31, 2025 include: Executed 1.3 million square feet of new and renewal leases, with rent spreads ...

文章核心观点 公司宣布将于2025年4月28日市场收盘后发布第一季度财报，并于4月29日上午10点举办电话会议 [1] 分组1：公司基本信息 - 公司是房地产投资信托基金，拥有并运营露天购物中心组合 [2] - 公司363个零售中心约6400万平方英尺优质零售空间，位于成熟商业区 [2] - 公司与超5000家零售商合作，包括TJX、克罗格、普布利克斯超市和罗斯商店 [2] 分组2：财报发布及会议信息 - 公司将于2025年4月28日市场收盘后发布第一季度财报 [1] - 公司将于2025年4月29日上午10点举办电话会议 [1] - 电话会议直播可在公司网站投资者板块观看，直播回放也将在网站提供 [1] - 电话会议拨号号码为1.877.704.4453（国际：1.201.389.0920） [1] - 电话会议回放可在2025年5月13日午夜前拨打1.844.512.2921（国际：1.412.317.6671）获取，密码为13751948 [1] 分组3：信息披露渠道 - 公司在SEC文件、新闻稿、公开电话会议、网络直播和公司网站投资者页面公布重要信息 [3] - 公司也使用社交媒体与投资者和公众沟通，发布信息可能被视为重要信息 [3] 分组4：公司官网及社交媒体 - 公司官网为https://www.brixmor.com [5] - 公司社交媒体账号包括领英、脸书、照片墙和油管 [5]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，NAREIT FFO为每股0.53%，全年为每股2.13%，调整后同比增长近5%，主要得益于同店NOI增长4.7%（全年增长5%） [21][22] - 2025年同店NOI增长指引为3.5% - 4.5%，包含200个基点的租户干扰拖累；预计无法收回的收入占总收入的75 - 110个基点 [24][25] - 2025年NAREIT FFO指引为每股2.19% - 2.24%，中点增长4% [25] - 截至12月31日，总流动性为16亿美元，当前季度年化债务与EBITDA比率为5.7倍 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年签署新租约和续租租约的ABR超1.18亿美元，第四季度为3200万美元 [8] - 第四季度执行150万平方英尺新租约和续租租约，现金利差21%，其中新租约83万平方英尺，为两年内最高季度产出 [14] - 2024年实现锚定租户和小商铺每平方英尺新租约ABR创纪录，已签署但未开始的租约管道ABR为6100万美元，预计约5300万美元（87%）将在2025年开始 [16][23] 运营业务 - 2024年CAM回收率创纪录超92%，超过年底计费入住率；连续第二年减少维护支出 [18][19] 投资业务 - 2024年投资团队完成2.12亿美元资产处置，完成超2.9亿美元增值收购 [12] - 2024年再投资2.05亿美元，平均增量回报率9%；在建管道增长至近4亿美元，平均增量回报率10% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年整体入住率同比增长50个基点至95.2%，尽管破产活动影响70个基点 [15] - 锚定租户入住率达97.2%，81%的ABR来自杂货店锚定中心，平均每英尺生产力超700美元 [10] - 小商铺入住率和租金均创纪录 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于资本循环以实现外部增长，利用成功的投资组合转型计划，抓住强劲的租赁环境机遇 [12][23] - 持续升级投资组合的商品组合，引入新的活力概念和租户，提高租金和入住率 [9][10] - 积极参与拍卖，控制优质资产，升级资产并提高租户质量 [50][52] - 注重内部增长机会，通过再投资和开发项目创造价值，目标是实现高个位数到低两位数的无杠杆内部收益率 [49][70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队表现出色，推动NOI和FFO增长5%，在强劲需求环境中处于有利地位，未来将继续表现优异 [7] - 租赁需求持续强劲，供应受限，公司团队有能力利用这一环境，继续提升中心质量和业绩 [15][19] - 尽管面临租户破产等干扰，但公司有信心实现增长，预计2025年下半年增长加速，并为2026年提供增长动力 [24][25] 其他重要信息 - 公司信用评级被穆迪升级至BAA2 [26] - 第四季度筹集9700万美元股权，平均总价为每股28.77% [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从投资角度看市场情况及投资资金来源 - 公司当前股价使公司关注资本循环以实现外部增长，市场上产品流量增加，有目标资产可供收购，公司会考虑股权成本和投资回报 [30][31][32] 问题2: 第四季度计费入住率损失归因及收回破产租户盒子签约情况 - 全年破产影响70个基点，第四季度约60个基点，主要来自Big Lots等；目前控制19个Big Lots盒子，13个已解决，租金增长超50% [34][35][36] 问题3: 同店NOI增长组成、债务费用已知未知因素及下半年加速情况 - 同店NOI增长受租户干扰、租金堆叠、正常坏账等因素影响；预计下半年增长加速，公司有信心克服干扰实现增长 [38][39][41] 问题4: 第四季度收购资本回报率、稳定资产回报要求、与增量再开发对比及参与拍卖标准 - 第四季度收购初始收益率为6% - 7%，目标是实现高个位数到低两位数无杠杆内部收益率；公司积极参与拍卖，控制资产以升级资产和租户质量 [44][46][49] 问题5: 2024 - 2025年续租利差能否维持高位 - 公司团队有能力将租约推向市场，中心状况良好，新续租利差创纪录，长期有信心实现强劲租金增长 [56][57][58] 问题6: CAM回收率未来展望 - 公司通过优化租约条款和部署固定CAM，使CAM回收率达92%，预计年初会有小幅度下降，但仍将维持在90%左右 [61][62][64] 问题7: 再开发管道规模减少原因及未来增加机会和建设成本考虑 - 第四季度完成超1.2亿美元再投资，未来管道有机会，预计每年有1.5 - 2亿美元再投资和价值创造，虽可能面临成本上升，但租金增长可抵消 [67][68][71] 问题8: 破产公告后观察名单变化及潜在信用问题 - 投资组合底层信用基础良好，小商铺迁出率创历史新低；观察名单主要关注药店和影院等类别，但占比均小于1% [77][78][79] 问题9: 同店NOI指引4%的计算及再开发影响和经济入住率展望 - 同店NOI增长受租金堆叠、合同租金增长、续租利差等因素推动，虽有租户干扰但仍能实现增长；已知租户干扰已包含在指引中 [83][85][86] 问题10: 收购和处置资本回报率差异 - 公司从投资组合中处置低资本回报率资产，将收益用于6% - 7%资本回报率的收购 [90][91] 问题11: 小商铺入住率全年预期 - 公司不提供入住率指引，但对小商铺入住率增长轨迹有信心，预计短期内会有影响，但长期会增长 [96][97][99] 问题12: 同店NOI增长4%中点下半年加速情况 - 2024年上半年有特殊现金收款和税收减免，导致2025年上半年基数较高，下半年预计租金增长加速 [104][105][106] 问题13: 减少维护资本支出的来源及是否永久 - 投资组合再投资后更高效，减少了递延维护负债，从而降低资本和维护成本，加速自由现金流增长 [109][110][111] 问题14: 2025年收购节奏及收购和处置计划 - 公司采取机会主义策略，不提供收购水平和时间指引；收购是为了实现增长和提高回报率，会根据市场情况决定是否推进 [115][117][118] 问题15: 关税影响及担忧的零售类别 - 关税对租户业务和成本有影响，但租金增长可抵消成本增加；零售商有应对经验，消费者表现有韧性，价值零售商可能受益 [127][128][131] 问题16: 价值零售商在低价环境中表现 - 低价零售商业绩良好，有增长目标，消费者在通胀环境中更倾向于寻找价值，公司零售商处于有利地位 [135][136][139] 问题17: 本月初到期6亿美元债务处理计划 - 公司已偿还到期债券，将现金存入高收益货币市场，未来几个月将在资本市场寻求长期解决方案 [140][141] 问题18: FFO指引中G&A和其他项目两美分正向贡献的归因 - 主要得益于第三季度区域重组带来的G&A节省，同时有机会将支出更贴近房地产，推动业绩提升 [145][146] 问题19: 破产程序中拍卖购买、零售商主动联系和自行回填租约的大致比例 - 破产程序结果不确定，不同租户情况不同，如Big Lots部分盒子正在招标，Party City部分租约已被购买，Joanne情况待定；整体来看，盒子回归处于强劲需求环境 [150][151][155] 问题20: 收购Plaza at Buckland Hills的计划和承销情况 - 该中心部分租户租金远低于市场，有40% - 50%的利差机会，公司对该市场熟悉，有信心引入新租户并提高租金 [158][159][160]

文章核心观点 公司宣布将在2025年3月3日美国东部时间上午10:15至10:50参加花旗2025全球房地产首席执行官会议并进行展示 [1] 公司信息 - 公司是一家房地产投资信托公司，拥有并运营高质量全国露天购物中心组合 [3] - 旗下363个零售中心约6400万平方英尺优质零售空间，位于成熟商业区 [3] - 公司目标是拥有和运营能体现“成为所服务社区核心”愿景的购物中心，是超5000家零售商的房地产合作伙伴 [3] 会议信息 - 会议为花旗2025全球房地产首席执行官会议，公司将进行展示 [1] - 时间为2025年3月3日美国东部时间上午10:15至10:50 [1] - 可在https://www.brixmor.com网站投资者板块观看直播，直播回放至2026年3月4日 [1] 信息披露 - 公司在SEC文件、新闻稿、公开电话会议、网络直播及公司网站投资者页面公布重要信息 [4] - 公司也通过社交媒体与投资者和公众沟通，发布信息可能为重要信息，鼓励投资者查看网站和社交媒体信息 [4] 联系方式 - 更多信息可访问https://www.brixmor.com [6] - 可在领英、脸书、照片墙和YouTube关注公司 [6]

文章核心观点 - 零售行业格局随消费者偏好变化而改变，部分零售商破产，但购物中心房地产投资信托基金（REITs）或因供需关系从租户破产中获得机遇，行业基本面达20年最佳，有望重新估值 [1][3][22] 零售行业现状 - 部分曾经受欢迎的零售商如Big Lots、Party City等倒闭，而更契合当下消费者的零售商将取而代之 [1] 购物中心REITs与租户破产关系 - 租户破产会中断REITs的租金收入流，导致REITs股价下跌，但实际情况更为复杂，可能是损失也可能是增长机会 [2][3] 租赁义务分析 - 长期租赁对零售商既是负债也是资产，体现在资产负债表上 [4][5] - 破产时零售商可选择继续或停止支付租金，若停止仍需支付剩余租期租金，REITs可在清算中追讨 [6][9] - 租户破产虽有保护措施，但仍可能使REITs无法收回租金，市场普遍视其为负面因素 [10] 租赁资产价值变化 - 自许多租约签订以来，零售每平方英尺租金上涨30%-50%，使租赁使用权资产价值远超资产负债表显示，甚至高于负债 [11][13] 零售商购买租赁义务情况 - 优质购物中心空间需求高、空置率低，扩张零售商在拍卖中购买破产零售商的租赁义务 [14] - 各购物中心REITs财报电话会议均提及此情况，如Slate Grocery REIT、Kite Realty、Brixmor等公司相关人员的表述 [14][15] - 租户购买无期权的租赁义务表明对购物中心空间的强烈需求，破产程序在中长期是机遇 [14][15] 空间再租赁情况 - 从破产租户收回的空间以高出50%的租金重新出租 [16] 对购物中心REITs有利的原因 - 2008年金融危机后几乎无新购物中心建成，需求增长使优质零售空间稀缺，各REITs租赁量和租赁利差表现良好 [17] 购物中心REITs积极变化方面 - 空间紧张使谈判向房东倾斜 [21] - 整体入住率普遍上升，增加额外收入 [21] - 混合租约签约租金比到期租约高约20%，新租约高50% [21] - 利息费用稳定，使同店净营业收入增长转化为每股调整后营运资金增长 [21] - 租户质量显著提高，替换弱租户可增加购物中心客流量和周边小商铺价值，推动同店净营业收入进一步增长 [19][20][21] 购物中心REITs发展对比 - 2007 - 2019年购物中心是困难资产类别，2019年开始好转但受疫情影响，如今基本面达20年最佳 [22] 购物中心REITs估值与投资 - 购物中心REITs是有机增长资产类别，当前平均市盈率为17倍，预计将重新估值至19倍 [23][24] - 2nd Market Capital High Yield Portfolio增加了对购物中心的投资，占比超19% [24]