文章核心观点 - 过去五年 Realty Income 股价表现不佳但股息后总回报为正，未来五年随着利率下降公司表现有望改善，兼具股价上涨和股息增长潜力 [1][7][17] 公司业务情况 - 公司是房地产投资信托基金，拥有并出租物业，主要专注零售空间独立物业，租户集中在经济弹性较强行业 [10] - 采用长期三重净租赁模式，租户承担水电、物业税和维护成本，租约初始期限 10 - 20 年且有年度租金递增条款，保障业绩稳定 [11] - 近年拓展业务领域，收购 Spirit Realty 增加工业物业，涉足数据中心和博彩领域，上季度末约 73% 物业为零售物业 [3] 公司当前困境 - 过去五年公司股价下跌超 13%，远逊于同期标普 500 指数约 80% 的涨幅 [1] - 利率上升导致资本化率上升，公司物业组合价值下降，股价承压 [4][12] - 部分零售客户经营困难，Red Lobster 破产并关闭部分餐厅，Walgreens 宣布未来关闭多处门店，或成公司明年温和逆风因素 [14] 公司未来展望 - 利率下降和债务成本降低通常与资本化率降低相关，未来商业地产价值有望提升，公司经营环境将改善 [6] - 美联储预计今年晚些时候开始降息，到 2026 年底将利率从当前 5.25% - 5.50% 降至 3.00% - 3.25%，公司股价未来有望好转 [16] - 公司股息覆盖良好，上季度派息率 74.8%，门店关闭不影响未来股息增长 [15] - 公司股票具有股价上涨和股息稳定增长潜力，未来五年有望带来可观回报 [17] 公司股息情况 - 公司按月支付股息，基于最近一次派息，股票远期股息收益率约 5.4% [9]