文章核心观点 - 自存仓REITs虽因供应过剩和利率下降担忧暂停上涨，但过去3年股息增长出色，显示行业已度过“放缓期”，EXR是自存仓领域增长领先者，建议买入 [23] 公司概况 - EXR是美国全国性自存仓运营商，在43个州和华盛顿特区拥有并运营超3500个自存仓物业，管理约250万个存储单元和超2.8亿平方英尺可出租空间，业务重点是位置便利和价格实惠 [2][11] 市场特征 - 机构持股比例达98.71%，多数由基金、指数ETF等持有，许多机构获Morningstar.com高评级 [5] - 资产组合多元化，与Life Storage合并提升覆盖范围 [3] 财务表现 整体情况 - 2024年第二季度报告显示财务状况良好，同店收入增长0.6%，租金收入增长0.7%，虽增幅小于第一季度，但在高利率环境下仍属稳健增长 [27] 具体指标 - 市值361.4亿美元，昨日成交量114.2099万股，预期收益率3.95%，派息率81.23%，过去3年股息增长率19.74%，预期价格/营运资金倍数20.39，同比收入增长率20.53% [26] - 同店入住率高达94.3%，略高于去年的94.0%，核心营运资金为每股2.06美元，与上一季度持平，实现的营运资金为每股1.98美元 [33] 行业对比 NSA - 市值49.1亿美元，昨日成交量75.8012万股，预期收益率5.14%，派息率90.36%，过去3年股息增长率16.41%，预期价格/营运资金倍数18.22，同比收入增长率2.43%，低于行业平均的4.56%，机构持股比例90.99% [20] PSA - 市值533.6亿美元，是蓝筹自存仓REIT，昨日成交量53.6289万股，为组内最低，预期收益率3.96%，派息率72.52%，过去3年股息增长率14.47%，为组内最不稳定，预期价格/营运资金倍数17.90，同比收入增长率6.02%，高于行业平均，机构持股比例80.34% [20] CUBE - 市值109.1亿美元，昨日成交量144.7891万股，显示市场关注度较高，预期收益率4.23%，派息率77.71%，过去3年股息增长率14.38%，预期价格/营运资金倍数18.22，同比收入增长率2.77%，低于行业平均，机构持股比例97.67% [21][30] 行业趋势 - 自存仓REITs近期涨势稍缓，美联储降息可能是近期关键催化剂，预计当前REIT反弹将持续，自存仓板块将恢复复苏进程，短期内美国经济对租金和“街头费率”影响大，熊市情绪可能迅速终结反弹 [22] - 自存仓“街头费率”在连续20个月下降后，约两个月前似乎已触底 [31]