文章核心观点 - 中美洲公寓社区公司公布2024年第二季度运营结果 二季度业绩超预期 公司业务在市场需求、项目开发、财务状况等方面表现良好 同时更新了2024年盈利和同店组合指引 [1][3][26] 运营结果 财务指标 - 2024年第二季度摊薄后每股收益为0.86美元 2023年同期为1.24美元；2024年上半年为2.09美元 2023年同期为2.40美元 [2] - 摊薄后每股运营资金（FFO）2024年第二季度为2.06美元 2023年同期为2.39美元；2024年上半年为4.47美元 2023年同期为4.70美元 [2] - 摊薄后每股核心FFO 2024年第二季度为2.22美元 2023年同期为2.28美元；2024年上半年为4.44美元 2023年同期为4.56美元 [2] 同店组合表现 - 2024年第二季度同店组合收入增长0.7% 每单元平均有效租金上涨0.5% 平均实际入住率达95.5% 与去年同期持平 [4] - 同店组合物业运营费用增长3.7% 净运营收入（NOI）下降1.0% [4] - 截至2024年6月30日 居民周转率处于历史低位 为43.5% 与购买单户住宅相关的搬出率创历史新低 [4] 租赁定价 - 2024年第二季度同店组合新租约租赁定价下降5.1% 较第一季度改善110个基点；续约租赁定价上涨4.6% 新租和续约租赁定价综合上涨0.1% 较第一季度改善70个基点 [8] - 截至2024年6月30日的六个月内 同店组合新租和续约租赁定价综合下降0.2% 新入住居民租约下降5.5% 续约租约上涨4.8% [9] 业务活动 收购活动 - 2024年5月 公司收购位于北卡罗来纳州罗利的一个306单元多户公寓社区 目前处于初始租赁阶段 收购价格约8100万美元 [10] - 2024年4月 公司通过预购开发计划收购位于亚利桑那州凤凰城的一块土地 并于6月开始在该地块上建设一个345单元的多户公寓社区 [11] 开发和租赁活动 - 截至2024年第二季度末 公司有7个开发项目 共2617个单元 预计总成本8.663亿美元 仍需投入3.283亿美元 [4] - 2024年第二季度 公司为当前和计划项目（包括前期开发活动）提供7940万美元资金 [12] - 2024年4月 公司开始在北卡罗来纳州夏洛特建设一个302单元的多户公寓社区 预计2026年第四季度完工 2027年第四季度稳定运营 预计总成本约1.02亿美元 [13] - 2024年6月 公司开始在亚利桑那州凤凰城建设一个345单元的多户公寓社区 预计2026年第四季度完工 2027年第四季度稳定运营 预计总成本约1.18亿美元 [14] - 2024年7月 公司同意为北卡罗来纳州夏洛特一个正在建设的239单元多户公寓社区提供融资 预计2025年第二季度交付首批单元 2026年第一季度完工 2026年第四季度稳定运营 总成本约1.12亿美元 公司有权在项目稳定后购买 [15] - 公司预计未来18至24个月内启动4至6个多户开发项目 [16] - 截至2024年第二季度末 公司有4个租赁项目 共1321个单元 实际入住率75.8% 已投入成本3.80877亿美元 [16] 物业改造和重新定位活动 - 截至2024年6月30日 公司内部改造计划已完成2796个单元 平均每单元成本6213美元 每单元平均有效租金增加107美元 [17] - 截至2024年6月30日 公司已在其公寓社区组合中的94000多个单元安装智能家居技术 自2019年第一季度该计划启动以来 每单元平均有效租金增加约25美元 [17] - 2024年第二季度 公司继续进行物业重新定位计划 升级和重新定位部分公寓社区的设施和公共区域 以实现更高的市场租金增长 2024年上半年该计划花费100万美元 预计2024年下半年启动6个项目 [18] 资本支出和资金分配 资本支出 - 2024年第二季度核心FFO为2.666亿美元 2023年同期为2.733亿美元；2024年上半年为5.328亿美元 2023年同期为5.455亿美元 [19] - 2024年第二季度经常性资本支出为3630万美元 2023年同期为3270万美元；2024年上半年为5530万美元 2023年同期为4900万美元 [19] - 2024年第二季度核心调整后FFO（Core AFFO）为2.303亿美元 2023年同期为2.406亿美元；2024年上半年为4.775亿美元 2023年同期为4.965亿美元 [19] - 2024年第二季度改造、增收、商业和其他资本支出为5290万美元 2023年同期为5740万美元；2024年上半年为8560万美元 2023年同期为1.088亿美元 [19] 资金分配 - 2024年第二季度可分配资金（FAD）为1.774亿美元 2023年同期为1.832亿美元；2024年上半年为3.919亿美元 2023年同期为3.877亿美元 [19] 资产负债表和融资活动 资产负债表 - 截至2024年6月30日 公司在MAALP无担保循环信贷安排下的现金和可用额度共计10亿美元 [20] - 2024年第二季度普通股和非控股权益的股息和分配为1.763亿美元 2023年同期为1.677亿美元 [21] - 2024年5月 MAALP公开发行4亿美元2032年2月到期的无担保高级票据 票面利率5.300% 发行价格99.496% 所得款项用于偿还商业票据计划借款 有效利率5.382% [22] - 截至2024年6月30日 总债务与调整后总资产比率为28.1% 净债务/调整后EBITDAre比率为3.7倍 总债务余额47亿美元 平均有效利率3.8% 固定利率债务占总债务的93.3% 总债务平均到期年限7.4年 [23] 股息 - 公司宣布第122次连续季度普通股股息 于2024年7月31日支付给7月15日登记在册的股东 目前年度股息率为每股5.88美元 [25] 业绩指引 盈利指引 - 公司更新2024年摊薄后每股收益、摊薄后每股核心FFO、摊薄后每股核心AFFO和同店表现指引 预计按季度更新摊薄后每股收益、摊薄后每股核心FFO和摊薄后每股核心AFFO指引 [26] - 摊薄后每股收益指引从4.66 - 5.02美元修订为4.37 - 4.65美元 中点从4.84美元降至4.51美元 [28] - 摊薄后每股核心FFO指引从8.70 - 9.06美元修订为8.74 - 9.02美元 中点维持8.88美元 [28] - 摊薄后每股核心AFFO指引从7.74 - 8.10美元修订为7.78 - 8.06美元 中点维持7.92美元 [28] 同店组合指引 - 物业收入增长指引从0.15% - 1.65%修订为0.15% - 1.15% 中点从0.90%降至0.65% [28] - 物业运营费用增长指引从4.10% - 5.60%修订为3.75% - 4.75% 中点从4.85%降至4.25% [28] - NOI增长指引从 - 2.80% - 0.20%修订为 - 2.50% - 0.10% 中点维持 - 1.30% [28] - 公司预计2024年第三季度核心FFO在每股2.08 - 2.24美元之间 中点为2.16美元 [28] 其他信息 - 公司财产和意外险计划于2024年7月1日续保 总保费下降约1% 此前指引预计增长约15% [32] - 本次发布的补充数据可在公司网站“投资者”页面查看 公司将于2024年8月1日上午9点（中部时间）举行电话会议讨论第二季度业绩 [33] - 公司是一家专注于美国东南部、西南部和中大西洋地区优质公寓社区的房地产投资信托基金 截至2024年6月30日 拥有103614套公寓单元的所有权权益 [34]