文章核心观点 - 美联储维持利率在5.3%左右，市场预计9月18日将降息，REITs已开始反弹且仍有上涨空间，推荐iREIT的3只强力买入股票，分别是Healthpeak Properties、Realty Income和Rexford Industrial Realty [1][3] 行业动态 - 美联储维持利率稳定，市场关注9月18日利率投票，预计届时及年底前会多次降息 [1] - 许多REITs因预期降息开始反弹，且股票仍被低估 [1] Healthpeak Properties公司情况 公司概况 - 是专注美国医疗保健地产的REIT，市值约154亿美元，业务包括开发、拥有和运营商业地产 [4] - 2024年3月1日完成与Physicians Realty Trust的全股票合并，现股票代码为DOC [4] 业务组合 - 业务包括生命科学实验室、门诊医疗、持续护理退休社区等，2023年底实验室物业占调整后净营业收入的51.3% [4] - 实验室组合有146处物业，总面积1200万平方英尺，出租率97%，主要市场包括波士顿、旧金山和圣地亚哥 [6] - 门诊医疗组合有575处物业，总面积4000万平方英尺，95%与主要医疗系统相关，最大门诊市场是达拉斯 [7] 财务状况 - 拥有投资级资产负债表，标普信用评级为BBB+，长期债务与资本比率为51.08%，净债务与调整后EBITDA之比为5.2倍 [7] - 债务中2.3%有担保，2.3%为浮动利率，加权平均利率3.8%，加权平均到期期限4.9年，有30亿美元流动性 [7] 业绩表现 - 2014年以来平均AFFO增长率为 -2.87%，2022 - 2023年恢复增长，分析师预计2024 - 2026年分别增长2%、4%和6% [8] - 股息收益率为5.48%，2023年AFFO派息率为78.43%，股票市盈率为14.16倍，平均AFFO倍数为16.45倍 [8] 综合评价 - 是领先的医疗REIT，业务多元化，运营表现改善，合并有望产生协同效应，评级为强力买入 [8] Realty Income公司情况 公司概况 - 成立于1969年，1994年上市，是标普500公司，专注开发、收购和运营独立商业地产 [10][11] - 市值约507亿美元，拥有超15400处商业地产，分布在50个州、英国和欧洲6个国家 [11] 业务组合 - 业务包括零售、工业和博彩等，一季度末近80%的年租金来自零售物业，14.7%来自工业物业，3.3%来自博彩物业 [11] - 与Digital Realty合作建设2个数据中心，预计2024年年中完工，100%预租，初始现金收益率6.9% [11] 财务状况 - 拥有投资级资产负债表，标普信用评级为A-，净债务与调整后EBITDA之比为5.5倍，长期债务与资本比率为40.33% [17] - 债务99%无担保，94%为固定利率，加权平均到期期限6.5年，一季度末总流动性为39.7亿美元 [18] 业绩表现 - 2014年以来平均AFFO增长率为5.19%，平均股息增长率为5.49%，股息收益率为5.42%，2023年AFFO派息率为76.27% [19] - 股票市盈率为14.18倍，平均AFFO倍数为18.41倍 [19] 综合评价 - 是标普股息贵族，连续30年提高股息，业务模式稳定，评级为强力买入 [16][19] Rexford Industrial Realty公司情况 公司概况 - 专注南加州工业地产的收购、再开发和运营，市值约108亿美元，拥有422处物业，总面积5000万平方英尺 [21] 业务组合 - 物业用于电子商务、最后一英里配送和轻型制造，二季度末同店物业出租率为97.3% [21] 财务状况 - 净债务与企业价值比率为24.1%，标普信用评级为BBB+，净债务与调整后EBITDA之比为4.6倍，长期债务与资本比率为29.91% [22][24] - 有34亿美元未偿债务，平均利率3.8%，平均到期期限4.1年，无浮动债务，2026年前无重大债务到期 [23] 业绩表现 - 2024年二季度总营收2.376亿美元，FFO为1.293亿美元，核心FFO为1.296亿美元，同比增长19.5% [22] - 2015年以来平均AFFO增长率为8.97%，平均股息增长率为25.38%，股息收益率为3.39%，2023年AFFO派息率为88.21% [26] - 股票市盈率为27.02倍，正常AFFO比率为36.63倍 [26] 综合评价 - 过去十年增长强劲，分析师预计未来继续增长，评级为强力买入 [25][26]