文章核心观点 - 房地产投资信托基金行业在经历2024年和2025年因利率上升而表现不佳后，随着利率下降，有望在2026年迎来反弹[4][5][6] - 分析师Brad Thomas筛选了7只REITs，其中5只为具备持久护城河和稳健资产负债表的“高枕无忧”型核心标的，2只为具备特定催化剂、风险较高但反弹潜力更大的深度价值型标的[2][5][24] 行业背景与市场动态 - 2025年，由于利率上升对依赖杠杆和融资的REITs行业构成打击，该板块成为市场广泛回避的角落[5] - 2026年初，部分房地产板块已开始领涨： farmland REITs上涨约24%，数据中心REITs上涨约22%，净租赁REITs上涨约15%，自助仓储REITs上涨约14%[3] - 市场轮动已经开始，等待“全面明朗”的投资者往往需要为相同的现金流支付更高的估值倍数[3] 核心推荐：五只“高枕无忧”型REITs Realty Income - 公司是净租赁领域最知名的REITs之一，拥有超过15,500处独立物业，遍布美国50个州及欧洲，向约1,600名客户收取租金，租户包括7-Eleven、Dollar General等知名品牌[1] - 规模重要，资产负债表实力亦强，拥有A信用评级，并已连续27年增加股息，成为“股息贵族”[6] - 即使2026年开局强劲，股价仍接近15.3倍的价格与营运资金比率，低于公司长期平均的约17倍，股息收益率约为4.9%[7] Equinix - 公司是数据中心REITs领域的全球主导者，在36个国家、77个市场运营着273个数据中心[8] - 其真正的护城河并非建筑本身，而是建筑内的网络生态系统，这种“网络效应”创造了客户粘性和定价权[8] - 资产负债表稳健，信用评级为BBB+，股价约为24倍营运资金比率，略低于公司典型范围，股息收益率约为2.6%，但增长前景更长远[9] Public Storage - 公司是自助仓储领域的领导者，在美国拥有约3,500处设施，并持有欧洲运营商Shurgard 35%的股份[10] - 行业仍然分散，为公司提供了充足的整合空间[10] - 技术成为竞争武器，其数字运营平台有助于优化本地定价和运营[11] - 财务稳健，拥有A级信用评级，股价接近19倍营运资金比率，而历史平均为22倍，股息收益率约为4%[11] Equity LifeStyle Properties - 公司拥有并运营455处物业，专注于制造住房社区、房车度假村、露营地及码头，许多位于退休和度假目的地[12][13] - 被视为“银色海啸”的受益者，即婴儿潮一代步入退休带来的 demographic wave[13] - 在关键阳光地带市场，需求上升而供应受限，公司得以利用定价权和入住率韧性[14] - 公司最近将股息提高了5.3%，并已连续22年增加派息，股息收益率约为3.2%[14] EastGroup Properties - 公司专注于在德克萨斯州、佛罗里达州、亚利桑那州和北卡罗来纳州等快速增长的阳光地带市场开发20,000至100,000平方英尺的“弹性”配送物业[15] - 运营指标强劲：入住率约96.5%，同店净营业收入增长稳健，最近季度营运资金增长8.8%[16] - 杠杆率低，债务占总市值比例约14.7%，股价接近27倍营运资金比率，而历史常态约为30倍[16] 机会型推荐：两只深度价值/催化剂驱动型REITs Americold Realty Trust - 公司是一家冷库REIT，在北美、欧洲、亚太和南美运营温控仓库，拥有约230处设施和约15亿立方英尺的冷藏容量[17] - 客户包括沃尔玛、康尼格拉、卡夫亨氏等知名企业，需求不是问题[18] - 股价大幅下跌，反映了市场对其业务周期性和叠加在房地产之上的服务成分的怀疑[18] - 目前情况正在转变：新CEO上任，有激进投资者推动战略评估，管理层正在考虑资产出售和成本削减[19] - 估值反映恐惧：股价约为8.9倍营运资金比率，而历史倍数高于25倍，股息收益率约为6.65%，派息率接近65%[19] Healthpeak Properties - 公司是一家医疗保健REIT，拥有门诊医疗办公楼、生命科学物业和老年住房的组合资产[20] - 公司近期宣布计划将其老年住房资产分拆为新的REIT，Healthpeak将保留多数股权，其余股份预计将公开交易[21] - 分拆逻辑在于，纯粹的老年住房REITs享有估值溢价，而Healthpeak的混合投资组合则没有[21] - 生命科学板块面临疫情后行业过度建设和风险投资资金减少的压力，但管理层预计2026年晚些时候租赁势头将改善[22] - 股价约为8.9倍营运资金比率，股息收益率约为7.2%，表明大量风险已被定价[22] 投资策略总结 - 投资组合的构建并非追逐涨幅最大的标的，而是基于一个简单前提：当利率环境变化时，REITs的领涨板块也会随之变化，投资者可以提前布局，或等待估值更高时再参与竞争[23] - 五只核心标的提供稳定性、资产负债表实力和持久护城河，最后两只标的因特定原因被低估，但具备可识别的催化剂，若管理层执行得当，可能重塑其回报前景[24]

文章核心观点 - 作者此前覆盖Healthpeak Properties时 强调了其月度股息收益率的吸引力与可持续性 同时该公司正在应对其实验室业务板块面临的不确定性与疲软 [1] 作者背景与覆盖范围 - 作者拥有超过十年的公司深度研究经验 覆盖范围从石油、天然气、黄金、铜等大宗商品 到谷歌、诺基亚等科技公司以及众多新兴市场股票 [1] - 作者运营以价值投资为核心的YouTube频道 已研究过数百家不同的公司 [1] - 作者偏好覆盖金属与矿业类股票 但对其他多个行业也较为熟悉 包括非必需/必需消费品、房地产投资信托基金和公用事业 [1]

宏观经济与市场背景 - 2026年1月非农就业报告远超预期，新增就业岗位130,000个，而华尔街预期在70,000至80,000个之间 [1] - 失业率下降至4.3% [1] - 强劲的就业数据导致市场对美联储2026年降息次数的预期从2.5次削减至2次 [1] - 如果即将公布的1月消费者价格指数低于预期，首次降息可能推迟至夏季甚至更晚 [1] - 市场预期利率将在更长时间内保持较高水平 [1] 高股息策略的投资逻辑 - 在利率高企且降息无望的环境下，超高股息率股票（通常提供7%至10%以上的股息）变得更具吸引力 [1] - 原因一：降息预期减弱减少了对成长股的投机性需求，投资者将焦点转向“等待期间获得收益”的策略，使股息收入相对于价格升值预期更具价值 [1] - 原因二：依赖投资收入的投资者（如退休人员）仍需现金流，在利率不下降、债券收益率保持温和的情况下，高股息股票成为获取显著更高收入的少数途径之一 [1] - 原因三：更大的收益差，例如股票提供9%股息而国债提供5%收益，这4%的额外收益为投资者承担的风险提供了补偿，股息越高，这种溢价看起来越有吸引力 [1] 精选超高股息率公司分析 Ares Capital (NASDAQ: ARCC) - 公司是一家专注于为中端市场提供融资解决方案的商业发展公司，业务包括收购、资本重组、夹层债务、重组、救援融资和杠杆收购交易 [1] - 也提供增长资本和一般再融资，偏好投资于基础与增长制造业、商业服务、消费品、医疗保健产品与服务以及信息技术等行业的公司 [1] - 投资规模通常在2000万至2亿美元之间，最高可达4亿美元，目标公司年EBITDA在1000万至2.5亿美元之间 [1] - 债务投资规模在1000万至1亿美元之间 [1] - 通过多种工具进行投资，包括非控股优先股和普通股、次级债务、初级资本、私人高收益债、夹层债务、第二留置权贷款、单元化贷款、认股权证、第一留置权贷款和循环信贷额度 [1] - 股息收益率高达9.94% [1] - 获得12位分析师给出的“买入”评级，加拿大皇家银行给予“跑赢大盘”评级，目标价22美元 [1] Energy Transfer LP (NYSE: ET) - 公司是北美最大、最多元化的中游能源公司之一，是一家顶级业主有限合伙企业 [1] - 拥有并运营美国最大、最多元化的能源资产组合之一，战略足迹覆盖所有主要国内产油盆地 [1] - 核心业务包括各种收购和营销资产、天然气液体分馏、原油、天然气液体和精炼产品的运输与终端资产，以及互补的天然气中游、州内和州际运输与储存资产 [1] - 在2021年12月收购Enable Partners后，其在美国41个州拥有并运营超过114,000英里的管道及相关资产，覆盖所有主要美国产区和市场 [1] - 通过持有Energy Transfer Operating, L.P.的权益，公司还拥有Lake Charles LNG Company、Sunoco LP (NYSE: SUN)的普通合伙人权益和激励分配权以及2850万普通单位，以及USA Compression Partners, LP (NYSE: USAC)的公众合伙人权益和3970万普通单位 [1] - 分配收益率为7.16% [1] - 摩根大通给予“超配”评级，目标价21美元 [1] Healthpeak Properties, Inc. (NYSE: DOC) - 公司是一家完全整合的房地产投资信托基金，专注于投资医疗保健行业的房地产，包括老年住房、生命科学和医疗办公室 [1] - 在美国各地收购、开发、拥有、租赁和管理医疗保健房地产 [1] - 业务部门包括持续护理退休社区、门诊医疗和实验室 [1] - 门诊医疗部门拥有、运营和开发门诊医疗设施、医院和实验室设施 [1] - 实验室部门的物业包含实验室和办公空间，主要出租给生命科学行业组织、政府机构、科学研究机构、医疗器械和制药公司以及生物技术公司 [1] - 持续护理退休社区部门提供包含独立生活、辅助生活、记忆护理和专业护理单元的退休社区，在一个综合园区内提供连续护理 [1] - 股息收益率为7.24% [1] - Baird给予“跑赢大盘”评级，目标价20美元 [1] Plains All American Pipeline, L.P. (NYSE: PAA) - 公司拥有并运营中游能源基础设施，并为原油和天然气液体提供物流服务 [1] - 拥有管道集输和运输系统网络，以及服务于美国和加拿大主要产油盆地、运输走廊、主要市场枢纽和出口港口的终端、储存、加工、分馏和其他基础设施资产 [1] - 原油部门业务包括通过管道、集输系统、卡车以及有时通过驳船或铁路车辆收集和运输原油 [1] - 天然气液体部门业务涉及天然气加工和天然气液体分馏、储存、运输和终端，该部门还提供商业活动，包括从其Empress设施处理的气流的生产商和/或托运人那里获取提取权 [1] - 股息收益率为7.68% [1] - 瑞银集团给予“买入”评级，目标价25美元 [1] Starwood Property Trust, Inc. (NYSE: STWD) - 公司是一家房地产投资信托基金，在美国、欧洲和澳大利亚运营 [1] - 通过四个部门运营：投资和服务部门、房地产部门、基础设施贷款部门以及商业和住宅贷款部门 [1] - 商业和住宅贷款部门涉及住宅抵押贷款支持证券、商业抵押贷款支持证券、优先股、夹层贷款、次级抵押贷款、非机构住宅抵押贷款，并发起、收购、融资和管理商业第一抵押权贷款 [1] - 基础设施贷款部门发起、收购、融资和管理基础设施债务投资 [1] - 房地产部门主要为投资目的开发和持有稳定商业房地产的股权权益，包括多户住宅和净租赁物业 [1] - 投资和服务部门发起管道贷款以将这些贷款出售到证券化交易中，并收购商业房地产资产，包括来自商业抵押贷款支持证券信托的物业；收购并持有包含证券化和再证券化交易次级权益的无评级、投资级和非投资级商业抵押贷款支持证券；管理和处理问题资产 [1] - 公司由房地产传奇人物Barry Sternlicht领导，股息收益率高达10.60% [1] - Keefe, Bruyette & Woods给予“跑赢大盘”评级，目标价21美元 [1]

宏观环境与投资逻辑 - 市场对美联储降息的预期减弱 若1月消费者价格指数低于预期 降息可能推迟至夏季甚至更晚 导致市场预测的年内降息次数从2.5次削减至2次 [5][6] - 在利率长期维持高位且无降息预期的环境下 投资者从追逐成长股转向“等待期间获得回报”的策略 使得股息收入相对于价格升值的希望更具价值 [2][4] - 当国债等安全资产提供约5%的收益率时 支付7%-10%以上股息的超高收益股票能提供显著的额外收益补偿 例如4%的收益率差 对寻求现金流的收入型投资者和退休人员更具吸引力 [3][4] 筛选标准与投资组合策略 - 从超高收益股息股票数据库中筛选出收益率在7%至10%之间且被顶级华尔街公司评为“买入”评级的优质公司 [1] - 采用杠铃策略 将超高收益股票与更保守的蓝筹股息巨头结合 可以产生可观的投资组合被动收入 [8] 重点公司分析：Ares Capital - 公司是一家专注于为中端市场提供融资解决方案的商业发展公司 业务包括收购、资本重组、夹层债务和杠杆收购等 获得12位分析师给予的买入评级 股息收益率为9.94% [9] - 投资偏好集中在基础与成长型制造业、商业服务、消费品、医疗保健产品与服务以及信息技术领域的公司 单笔投资规模通常在2000万至2亿美元之间 目标公司年EBITDA在1000万至2.5亿美元之间 [10][11] - 公司倾向于在其投资项目中担任代理和主导交易 并寻求在投资组合公司中获得董事会席位 加拿大皇家银行给予其“跑赢大盘”评级 目标价22美元 [12] 重点公司分析：Energy Transfer - 公司是北美最大且最多元化的中游能源公司之一 作为顶级业主有限合伙企业 为寻求能源敞口和收入的投资者提供7.16%的分配收益率 [13] - 拥有并运营美国最大、最多元化的能源资产组合之一 在收购Enable Partners后 其管道及相关资产网络超过11.4万英里 覆盖41个州和所有主要产区 巩固了其在中游领域的领导地位 [13][14] - 摩根大通给予其“超配”评级 目标价21美元 [15] 重点公司分析：Healthpeak Properties - 公司是一家完全整合的房地产投资信托基金 专注于投资医疗保健行业房地产 包括高级住房、生命科学和医疗办公室 提供7.24%的股息收益率 [16] - 业务分为三个板块：门诊医疗板块拥有并运营门诊医疗设施、医院和实验室设施；实验室板块物业主要租赁给生物技术、医疗器械和制药公司等；持续护理退休社区板块提供从独立生活到专业护理的一体化服务 [19] - Baird给予其“跑赢大盘”评级 目标价20美元 [20] 重点公司分析：Plains All American Pipeline - 公司拥有并运营中游能源基础设施 为原油和天然气液体提供物流服务 目前提供7.68%的股息收益率 且股价似乎准备突破窄幅震荡区间 [21] - 业务分为原油板块和天然气液体板块 原油板块通过管道、集输系统等进行原油的收集和运输 天然气液体板块业务涉及天然气加工及天然气液体的分馏、储存、运输和码头服务 [23][24] - 瑞银集团给予其“买入”评级 目标价高达25美元 [24] 重点公司分析：Starwood Property Trust - 公司是一家房地产投资信托基金 由房地产传奇人物Barry Sternlicht领导 在美国、欧洲和澳大利亚运营 提供高达10.60%的股息收益率 [25] - 业务通过四个板块运营：商业和住宅贷款板块、基础设施贷款板块、物业板块以及投资和服务板块 涵盖商业抵押贷款、基础设施债务投资、商业地产权益投资以及问题资产处理等 [25][27][28] - Keefe, Bruyette & Woods给予其“跑赢大盘”评级 目标价21美元 [28]

高盛对Healthpeak Properties的覆盖与观点 - 高盛于1月9日开始覆盖Healthpeak Properties Inc (DOC)，给予“中性”评级，目标价17美元 [1] - 分析认为渠道调研和模型显示，公司在老年住房的入住率、每房间平均收入(RevPOR)和利润率方面存在坚实的上升空间 [1] - 长期来看，这些增长可能受到空置率水平、可负担性和新供应量的限制 [1] - 高盛同时看到，来自NNN租约结构的现金流能见度正在改善，且在老年住房REIT投资中存在更明确的机会 [1] 公司近期重大战略与资产组合变化 - 自2019年以来，公司的资产组合发生了重大变化，最大的转变是于2024年3月1日完成了与Physicians Realty Trust的合并 [2] - 该交易使公司的门诊医疗资产组合规模翻倍，并重塑了公司的整体资产结构 [2] - 1月7日，公司宣布计划成立并推动Janus Living, Inc上市，这是一家完全专注于老年住房的新REIT [3] - 公司计划将其拥有34个社区、10,422个单元的老年住房资产组合注入Janus Living，并担任其外部管理人 [3] - IPO后，公司预计将保留控股权，其余股份由公众股东持有 [3] 公司业务概况 - Healthpeak Properties Inc是一家完全整合的医疗保健REIT [4] - 公司在美国范围内收购、开发、拥有、租赁和管理医疗保健房地产，重点是通过其平台构建长期价值 [4]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度经调整的运营资金为每股0.47美元，调整后运营资金为每股0.40美元，整体投资组合同店现金净营业收入增长3.9% [15] - 全年经调整的运营资金为每股1.84美元，调整后运营资金为每股1.69美元，整体同店现金净营业收入增长4% [16] - 全年净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率为5.2倍，流动性为24亿美元 [18] - 2026年运营资金指引为每股1.70美元至1.74美元，整体同店净营业收入增长指引为-1%至+1% [19] - 2026年指引中，预计门诊医疗业务同店净营业收入增长2%-3%，实验室业务为-5%至-10%，老年住房业务为8%-12% [19] - 实验室业务空置率下降导致约0.12美元的每股收益损失，其中包括盐湖城一项6800万美元、资本化率为11%的合同购买权行使的影响 [20] - 预计第一季度运营资金约为每股0.43美元，较第四季度的0.47美元有所下降 [86] 各条业务线数据和关键指标变化 - **门诊医疗业务**：收入占投资组合收入比重略高于50% [4] 全年完成490万平方英尺租赁，其中100万平方英尺为新租赁，现金续租租金增长5%，租户保留率79%，年末总入住率91%，同店增长3.9% [16] - **实验室业务**：年末同店增长1.5%，总入住率77%（包含Gateway收购影响，该收购使总入住率下降超过150个基点），全年完成近150万平方英尺租赁执行，其中56.2万平方英尺为新租赁，续租现金租金增长5% [17] 年末后另有10万平方英尺租赁已执行或处于意向书阶段 [17] 实验室业务中，来自临床前租户的年基本租金占比不到10% [80] - **老年住房业务**：第四季度同店增长16.7%，全年同店增长12.6% [18] 第四季度完成了3.25亿美元的门诊医疗资产出售，资本化率为6% [5] 各个市场数据和关键指标变化 - **南旧金山市场**：公司现拥有并控制南旧金山210英亩土地，约占整个子市场土地面积的三分之一，拥有650万平方英尺空间 [8] 近期收购的Gateway园区面积140万平方英尺，其中有超过50万平方英尺空置 [8] 一份领先经纪公司的报告显示，湾区在2025年第四季度和全年在吸纳量和租赁活动方面领先所有生命科学市场，并且拥有最大的现有租户需求 [8] - **老年住房市场**：公司以3.14亿美元收购了合资伙伴在一个拥有3400个单元的老年住房组合中46.5%的权益，从而完全控制了这19个社区 [11] 另有3.6亿美元的关系驱动型老年住房收购项目处于意向书或购买协议阶段 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过合并创造了门诊领域最佳的平台和投资组合，并快速且盈利地将物业管理内部化至整个门诊和生命科学投资组合 [4] 合并产生了超过7000万美元的协同效应 [5] - 在行业低迷时期，公司选择停止在生命科学领域的资本部署，并通过合并及协同效应实现了自2022年低迷开始以来的股息增长和收益维持 [7] - 公司宣布计划将其全部老年住房投资组合注入新成立的纯老年住房房地产投资信托基金Janus Living，并通过首次公开募股实现价值 [10] Healthpeak将成为Janus Living的管理者，并持有其股份 [11] - 公司正在加速企业自动化，以简化内部工作流程并为客户提供一流体验 [15] - 公司计划在2026年完成10亿美元或更多的资产出售、资本重组和贷款偿还，作为资本回收计划的一部分 [21] 2026年约有11亿美元的再融资活动，包括7月到期的6.5亿美元高级无担保票据和全年陆续到期的4.4亿美元有担保抵押贷款 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 门诊医疗领域受益于护理服务向低成本、更便捷的门诊环境持续转移，政策变化（如CMS允许更多手术在门诊进行）支持需求，且新供应由于建设成本高而持续处于低位 [5] - 实验室业务运营环境在2025年上半年达到强度峰值，但过去五个月资本筹集和并购活动持续改善，新交付量将很快降至零并维持数年，某些生命科学建筑转向替代用途有助于解决供应过剩问题，这些均指向拐点的早期迹象 [6] - 老年住房业务增长由三个因素驱动：设施齐全的全周期园区对老年人有吸引力；资产管理团队与运营伙伴合作制定并执行特定物业的商业计划；有利的供需基本面 [9] - 管理层对资本市场的改善持乐观态度，认为如果这种改善持续，到2026年底实验室业务总入住率应从2025年底水平有所提高 [30] - 管理层认为2026年将是运营资金的底部，因为三分之二的投资组合表现良好，门诊基本面强劲，且预计生命科学业务入住率将从2025年底到2026年底有所增加 [132][133] 其他重要信息 - 公司已提交Janus Living的保密S-11文件，预计首次公开募股将在今年上半年完成 [13][14] - 公司预计Janus Living的首次公开募股对2026年指引不会产生重大影响 [22] - 公司欢迎Jonathan Hughes加入团队，担任财务和投资者关系高级副总裁，负责Janus Living的相关工作；Andrew Johns将继续负责Healthpeak的投资者关系工作 [13] - 公司欢迎Omkar Joshi担任企业创新主管，领导公司下一阶段的增长 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于Gateway收购的补充作用和承担更多空置的考量 [25] - 该收购是对现有投资组合的补充，提供了额外的150万平方英尺机会，公司将其视为一个巨大的园区，能提供无与伦比的解决方案 [25][26] - 收购资金来自门诊资产销售，预计第一年收益持平，但长期有显著增长潜力，收购基础在未来五到十年将被视为极佳的交易 [28] 问题: 实验室业务入住率在2026年的走势预测以及租户资本筹集不确定性的影响 [29] - 假设资本市场持续改善，预计2026年底总入住率将较2025年底有所提高，但受平均租约面积大（约6万平方英尺）影响，季度间不会剧烈波动，且新租赁占比增加是积极信号 [30][31] 问题: 10万平方英尺租赁活动（意向书/执行）的背景，是否意味着需求放缓 [34] - 该数据受年底假期和摩根大通会议筹备期影响，属于季节性放缓，目前150万平方英尺的租赁管道较去年同期高出50%，且新租赁占比增加，表明需求基础更广 [35][36] 问题: 实验室业务同店净营业收入增长-5%至-10%指引的详细假设 [37] - 指引反映了第四季度入住率下降对第一季度收益的滞后影响，当前入住率约77%，第一季度将更明显地体现在净营业收入和收益上 [37][38] 问题: 实验室入住率损失对2026年运营资金的具体影响及0.12美元损失的构成 [41] - 0.12美元的影响包括盐湖城交易（约0.01美元）、更高的再融资成本、150亿美元10%利率贷款收益的抵消，以及实验室入住率下降（全年下降约600个基点，每100基点影响约0.01-0.015美元）的综合结果 [41] 问题: 入住率下降对财务影响的滞后原因 [43] - 滞后原因包括：报告入住率为年末时点数据；大型租约在第四季度到期，租金收入已收取但年末失去入住；提前解约时的押金、信用证或解约费可暂时抵消部分影响；租约恢复时收益增长同样存在滞后 [45][46] 问题: 150万平方英尺租赁管道中租户类型的特征 [47] - 管道中的租户类型广泛，包括从A轮融资公司到成熟的上市生物制药公司，既有新租户，也有续租和扩租的现有租户 [48] 问题: Gateway园区具体的复苏时间表以及与整体生命科学市场的比较 [51] - 收购预计在首年实现收支平衡，增量收益增长可能在未来2-3年内实现，并非需要5年才能恢复 [52] 预计大部分50万平方英尺空置将在约2年多时间内被吸收，但不会达到100%入住率 [56] 问题: 2026年到期债务的再融资策略，是否会提前处理2027年及以后的债务 [57] - 2026年将专注于即将到期的债务，由于现有利率相对于新发行定价具有吸引力，目前没有计划将2027年到期的债务提前至2026年再融资 [58] 问题: 2026年实验室业务租约到期情况以及续约谈判进展 [61] - 2026年约有45万平方英尺到期，这些到期将被全年新租约的起始所抵消，公司已提前将部分续约拉至2025年，大部分到期位于南旧金山，续约情况目前部分尚未确定 [61][62] 问题: 租赁管道转化为已执行租约的进程和时间线是否有变化 [64] - 转化时间仍比市场高峰期长，租户决策更为谨慎，但当前管道的可信度更高，更有可能最终达成交易 [64][65] 问题: 从第四季度到第一季度的实验室净营业收入变化，能否量化一次性收益的影响 [68] - 总入住率从第四季度约77%下降约375个基点，净营业收入下降在第一季度将更为明显，指引中实验室业务同店净营业收入下降5%-10%可作为参考，此外2025年的一些非持续性收益在2026年不会再现 [69] 问题: 原Sovereign Wealth合资项目老年住房资产的资本支出和延期资本支出情况 [71] - 这些资产表现不佳主要源于运营问题而非资本不足，过渡期间会有一些正常的资本支出（如技术、标识），但没有大规模资本振兴计划，预计未来2-3年有显著扭亏为盈的机会 [72][73] 问题: 实验室业务“观察名单”的变化情况以及对高风险临床前阶段公司的风险敞口 [76] - 随着过去四个月资本市场活动增加（并购、IPO、二次发行），观察名单已显著减少，但公司仍在监控部分租户，实验室业务年基本租金中来自临床前租户的部分不到10% [76][80] 问题: 租赁管道是否开始更多转向再开发和开发项目 [81] - 第四季度在再开发项目上执行了12.1万平方英尺租约，并完成了10万平方英尺的租户改善工程交付空间，目前关于开发和再开发空间的讨论比过去一段时间更具可信度 [81] 问题: 第四季度收益中来自解约收入或入住率滞后影响的收益具体有多少会流入第一季度 [84] - 第一季度运营资金预计环比下降约0.03美元，第四季度的一些收益（如免租期结束、租约自然增长）将在第一季度继续带来收益，但解约相关收益（押金、信用证）的影响在第四季度已基本体现 [86][87] 问题: 实验室业务已租用率与经济入住率的差异，以及2026年到期租约中已确定的续约比例 [88][89] - 有约200个基点的已签署租约尚未起始，这将抵消大部分不续约的影响，但许多续约谈判尚未完成，预计2026年底总入住率将高于2025年底 [93] 问题: 2026年调整后运营资金资本支出和资本化利息的指引，以及各业务板块的资本支出分配 [98] - 2026年计划资本支出略高于5亿美元，涵盖再开发、非经常性和开发资本，支出时间贯穿全年，总额较2025年的约6亿美元有所下降，调整后运营资金资本支出与2025年相比无重大变化，资本化利息也保持平稳 [98][100][101] 问题: Gateway交易的具体预期收益增长路径，以及公司与其他卖方策略差异的原因 [104] - 收购的进入资本化率约为6%，未来资本投入将与新租赁挂钩，随着市场稳定，预计可带来高个位数的无杠杆回报机会，公司基于强劲的资产负债表和不同的战略定位（无大型开发管道）进行机会性收购 [105][106] 问题: 注入Janus Living的资产范围是否包括持续护理退休社区中的记忆护理等部分 [107][109] - 是的，所有老年住房资产，无论是入门费型还是租赁型，包括持续护理退休社区中不可分割的记忆护理等部分，都将注入Janus Living，此后Healthpeak将不再直接持有任何老年住房房地产 [107][110] 问题: 完成Gateway交易后，公司在2026年对机会性实验室资产收购的意愿 [117] - 2026年指引中包含了约10亿美元的收购和股票回购，目前已完成或签约的收购（Gateway和老年住房）超过8亿美元，剩余资金有限，但如果资产回收（出售、资本重组）更成功，可能增加可用于机会性生命科学投资的资金，公司将保持纪律性，专注于核心市场和类似Gateway的资产 [117][118] 问题: 与Physicians Realty合并产生的协同效应是否已全部体现在2026年指引中 [120] - 超过7000万美元的协同效应已基本包含在2025年第四季度的运行率和2026年指引中，未来1-2年仍有少量内部化物业管理的机会，但影响不大 [120] 问题: 原Sovereign Wealth合资项目资产在运营商过渡期间对入住率的预期影响及稳定所需时间 [123] - 目标在4月1日前完成过渡，期间入住率可能会有小幅下降，但影响不大，预计未来2-3年有超过50%的净营业收入增长潜力 [123] 问题: 劳动节后签署租约或处于管道中的租户构成，传统湿实验室用户与其他类型用户的比例 [124] - 租户构成多样，包括传统湿实验室用户、办公室相关用户、GMP制造商等，这凸显了公司物业基础设施的灵活性，尤其是在湾区，办公室需求（包括AI相关）和实验室需求出现融合 [124][125] 问题: 不同类型用户（如纯办公室 vs. 湿实验室）支付的租金差异 [126] - 纯办公室空间的租金通常低于实验室空间，整体租金和经济条款略有下降，某些交易中免租期可能更多，但需考虑整体经济方案，公司对租户改善成本控制良好 [127][128] 问题: 2026年是否是运营资金的底部，以及关键指标在年度内的进展和对2027年的影响 [131] - 管理层认为2026年很可能是底部，因为三分之二的投资组合表现良好，门诊基本面强劲，且预计生命科学入住率将回升，变量在于利率走势和未来的再融资 [132][133] 问题: 公司从过去的高收益夹层或贷款转向股权收购（如Gateway）的考量 [134] - 过去的两笔贷款是针对基本空置的建筑，其风险回报结构适合，Gateway收购则是以盈亏平衡收益率购买心仪园区并获取上行潜力的独特机会，如果出现合适的贷款机会，公司仍会考虑 [134]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度，公司报告调整后运营资金为每股0.47美元，调整后运营资金为每股0.40美元，整体投资组合同店现金净营业收入增长3.9% [15] - 全年，公司报告调整后运营资金为每股1.84美元，调整后运营资金为每股1.69美元，整体同店现金净营业收入增长4% [16] - 公司预计2026年调整后运营资金指导范围为每股1.70美元至1.74美元，整体同店净营业收入增长预计在-1%至+1%之间 [19] - 2026年收益指导的减少主要归因于实验室业务占用率的损失，这相当于因失去基础租金、运营支出和重新租赁空间的资本而损失的0.12美元收益 [20] - 公司年末净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率为5.2倍，流动性为24亿美元 [18] - 预计2026年第一季度调整后运营资金约为每股0.43美元，较第四季度的0.47美元有所下降 [86] 各条业务线数据和关键指标变化 - **门诊医疗业务**：该业务线占投资组合收入的50%以上 [4]，全年执行了490万平方英尺的租赁，包括100万平方英尺的新租赁，现金重新租赁利差为5%，租户保留率为79%，年末总占用率为91%，同店增长为3.9% [16] - **实验室业务**：年末同店增长为1.5%，总占用率为77%（包括最近收购的Gateway投资组合，该收购使总占用率降低了超过150个基点），全年完成了近150万平方英尺的租赁执行，包括562,000平方英尺的新租赁，续租的现金重新租赁利差为正5% [17] - **高级住房业务**：年末同店增长为12.6%，第四季度增长为16.7% [18] - **2026年各业务线增长指导**：门诊医疗业务预计在2%-3%之间，实验室业务预计在-5%至-10%之间，高级住房业务预计在8%-12%之间 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - **南旧金山市场**：公司通过Gateway收购，在南旧金山拥有并控制了210英亩土地，约占整个子市场土地的三分之一，拥有650万平方英尺的空间 [8] - **海湾地区市场**：根据一家领先经纪公司的报告，海湾地区在2025年第四季度和全年在吸纳和租赁活动方面领先所有生命科学市场，并且拥有最大的当前租户需求 [8] - **高级住房市场**：公司在奥兰多和亚特兰大北部郊区等高增长市场拥有3.6亿美元的关系驱动型收购渠道 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过合并创造了门诊领域最佳的平台和投资组合，并迅速将物业管理内部化，产生了超过7000万美元的协同效应 [4][5] - 在实验室领域，公司四年前选择停止资本部署，结合合并与协同效应，使得公司在行业低迷期仍能维持收益和股息增长 [7] - 公司宣布计划通过首次公开募股创建一家纯高级住房房地产投资信托基金Janus Living，以捕捉其高级住房净营业收入的高倍数价值，并作为重要股东参与未来增长 [10] - 公司正在通过技术、团队和流程投资来加速企业自动化，以更高效地向更广泛的资产基础提供投资管理能力 [15] - 公司计划在2026年进行约10亿美元或更多的资产出售、资本重组和贷款偿还，以回收资本 [21] - 公司预计2026年将有约11亿美元的再融资活动，包括7月到期的6.5亿美元高级无担保票据和全年到期的4.4亿美元有担保抵押贷款 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 门诊医疗领域受益于护理向低成本、更便捷的门诊环境转移，政策变化支持需求，新供应量仍然很低，私人市场资本化率正在下降 [5] - 实验室领域的运营环境在2025年上半年达到顶峰，但过去五个月资本筹集和并购持续改善，新交付量将很快降至零并维持数年，某些建筑转向替代用途，这都指向拐点的早期迹象 [6] - 高级住房业务受益于其设施齐全的连续护理园区、资产管理与运营伙伴的合作以及有利的供需基本面，预计2026年将继续强劲增长 [9] - 管理层对实验室领域的资本市场和资本筹集自2025年劳动节以来的持续改善表示乐观 [30] - 实验室领域的租赁管道比一年前高出50%，且结构正从续租更多转向新租赁，这是需求扩大的良好指标 [35][36] - 公司认为2026年很可能是运营资金的底部，因为三分之二的投资组合表现良好，门诊基本面强劲，实验室占用率预计将从2025年底开始增加 [132][133] 其他重要信息 - 公司以3.14亿美元收购了合资伙伴在一个拥有3,400个单位的高级住房租赁投资组合中46.5%的权益，从而完全控制了这19个社区 [11] - 公司计划将11个社区过渡给Pegasus Senior Living，将8个社区过渡给Ciel Senior Living进行管理 [12] - 公司已提交保密的S-11文件，预计Janus Living的首次公开募股将在2026年上半年完成 [13][14] - 公司预计2026年的资本支出将超过5亿美元，包括再开发、非经常性和开发资本，但将低于2025年的约6亿美元 [98] - 公司实验室业务中，来自临床前租户的年基本租金占比不到10% [80] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于Gateway收购的补充作用和承担更多空置率的考量 [25] - Gateway收购是对南旧金山现有庞大业务版图的补充，公司将其视为机遇而非空置，并利用门诊资产销售所得资金进行收购，这些销售资产价格良好但增长潜力有限，而Gateway园区增长潜力巨大 [25][26] - 南旧金山市场在第四季度租赁活动强劲，势头积极，公司拥有强大的本地团队 [27] - 该收购预计第一年收益持平，但长期有创造真正增长的机会，收购时机独特 [28] 问题: 实验室业务占用率的全年走势以及资本筹集不确定性的影响 [29] - 如果资本市场和资本筹集持续改善，预计到2026年底总占用率将从2025年底的水平有所提高，但鉴于实验室租赁面积大，不会逐季大幅波动，租赁管道良好且更侧重于新租赁，今年到期租约不多 [30][31] 问题: 10万平方英尺租赁活动（已执行或意向书）的背景，是否意味着需求放缓 [34] - 第四季度末租赁活动放缓与节假日和摩根大通医疗健康会议筹备期有关，目前租赁管道超过150万平方英尺，比去年同期高出50%，且结构正从续租更多转向新租赁，表明需求基础在扩大 [35][36] 问题: 实验室业务-5%至-10%同店净营业收入增长指导的详细假设 [37] - 第四季度业绩中，占用率下降与实现的净营业收入之间存在脱节，这一影响将在2026年第一季度及之后更明显地体现在收益中，当前占用率约77%，全年有机会改善，但第一季度收益将因年末较低占用率而受到增量影响 [37][38] 问题: 实验室占用率损失对2026年调整后运营资金的具体影响，0.12美元损失的构成 [41] - 0.12美元的影响包括盐湖城交易（约0.01美元）、因再融资导致的更高借贷成本、以及2025年收到的1.5亿美元贷款（利率约10%）的抵消作用，实验室占用率全年损失约600个基点，每100个基点占用率损失影响收益约0.01-0.015美元 [41] 问题: 租约到期与财务影响之间的滞后原因 [43] - 滞后原因包括：报告占用率仅为年末时点数据；第四季度到期的租约可能在季度内收取了大部分租金，但占用率在年末最后一天才失去；提前终止租约可能涉及押金、信用证或终止费，这些会暂时抵消影响；租赁签署后到租金开始收取也有时间差 [45][46] 问题: 150万平方英尺租赁管道中租户类型的特征 [47] - 租赁管道中的租户类型广泛，包括从A轮融资公司到成熟的上市生物制药公司，既有新租户，也有续租和扩租的现有租户 [48] 问题: Gateway园区具体的复苏时间表以及与整体生命科学市场的比较 [51] - 收购预计在第一天达到收支平衡，上行潜力可能在未来2-3年内逐步实现，并非需要5年才能恢复 [52] - 预计大约2年多的时间可以重新吸纳大部分空置面积，但不会达到100%占用率 [56] 问题: 2026年之后债务到期策略，是否会提前进行再融资 [57] - 公司将保持机会主义，在看到最佳定价机会时进入市场，2026年将专注于即将到期的债务，目前没有计划将2027年到期的债务提前到2026年再融资 [58] 问题: 2026年实验室业务到期租约中已知搬离的比例及续约谈判进展 [61] - 2026年约有45万平方英尺到期，但全年将有新租约起始完全抵消，公司已在2025年提前完成部分续约，降低了2026年到期量，大部分到期租约位于南旧金山，公司有信心完成续约，部分年底到期的租约谈判仍在进行中 [61][62] 问题: 租赁管道转化为已执行租约的进程和时间线是否有变化 [64] - 与市场高峰期相比，决策过程仍然更长，董事会和首席执行官更加谨慎，但当前管道的可信度更高，更有可能转化为实际交易，而非仅仅是询价 [64][65] 问题: 第四季度到第一季度实验室净营业收入的过渡细节及一次性收益的量化 [68] - 总占用率从第四季度末的约77%下降了375个基点，净营业收入的影响将在第一季度更为明显，实验室业务同店净营业收入指导下降5%-10%可作为参考，此外还有一些不影响同店的一次性收益在2025年获得，2026年将不再有 [69] - 从收益角度看，2026年第一季度调整后运营资金可能较第四季度下降约0.03美元，全年指导中点1.72美元，预计第一季度和第四季度略高，第二和第三季度略低，波动约0.01美元 [70] 问题: 原主权财富基金合资的高级住房资产的资本支出及延期资本支出情况 [71] - 这些资产（主要在休斯顿和丹佛）表现不佳主要与运营而非资本相关，过渡期间会有正常的资本支出（如技术、标牌等），但无需大规模资本 revitalization，公司对与有良好记录的管理方合作并在未来2-3年扭转局面充满信心 [72][73] 问题: 实验室业务“观察名单”的变化情况以及对临床前和一期阶段高风险公司的风险敞口 [76] - 过去四个月资本市场活动（并购、IPO、二次发行）增加，资本回收情况改善，观察名单已显著减少，但公司仍在监控部分租户，可能有意外的搬离或续租，实验室业务中来自临床前租户的年基本租金占比不到10% [76][77][80] - 行业层面，利率下调、政策不确定性缓解（如MFN协议）、FDA审批正常化等因素改善了行业情绪和资本市场环境 [78][79] 问题: 租赁管道是否开始更多转向再开发和开发物业 [81] - 第四季度在再开发物业上执行了12.1万平方英尺的租约，并完成了10万平方英尺的租户改善工程交付空间，目前关于开发和再开发空间的讨论比以往更具可信度，但尚无具体细节可披露 [81] 问题: 第四季度收益中来自终止收入或占用率滞后收益的具体金额，以及有多少会延续到第一季度 [84] - 第一季度调整后运营资金预计从第四季度的0.47美元降至约0.43美元，第四季度的部分收益（如免租期结束、租约自然增长带来的收益）将在第一季度体现，而不仅仅是与终止和信用证相关的项目 [86][87] 问题: 实验室业务当前已租赁但未开始计租的面积（经济占用率与租赁占用率之差），以及2026年到期租约中已确定续约的比例 [88][89] - 公司有几百个基点的已签署但尚未开始的租约，预计将在2027年起始，这大致抵消了非续租的影响，但许多续约谈判尚未完成，公司预计总占用率将从2025年底到2026年底有所增加 [93] 问题: 占用率增长的预期是基于宏观环境还是具体的租赁转化率提升 [94] - 占用率增长预期综合考虑了宏观环境、子市场情况和具体租赁管道，是基于具体转化可能性的判断 [95] 问题: 2026年调整后运营资金资本支出和资本化利息的指导，以及各业务线资本支出分配 [98] - 2026年资本支出计划略高于5亿美元，包括再开发、非经常性和开发资本，支出时间贯穿全年，将低于2025年的约6亿美元，调整后运营资金资本支出在2026年与2025年相比没有重大变化，各业务线分配可参考补充披露文件，资本化利息预计持平 [98][100][101] 问题: Gateway交易的具体预期表现和收购逻辑，为何其他方退出而公司加码 [104] - 公司处于机会主义位置，资产负债表健康，无大型开发管道，因此可以收购具有上行潜力且当前收益率不错的资产，收购资本化率在6%左右低段，已投入大量资本，未来资本支出将与租赁挂钩，预计稳定后内部收益率可达高个位数，相比出售的资产更具吸引力 [105][106] 问题: Janus Living是否包含所有持续护理退休社区资产，包括记忆护理等 [107] - 首次公开募股完成后，公司所有高级住房资产（无论是入门费还是租赁型）都将注入Janus Living，Healthpeak将不再拥有任何高级住房房地产，仅持有Janus Living的股份，持续护理退休社区作为一个整体资产无法拆分，因此相关部分（包括记忆护理）也将注入 [107][110] 问题: 完成Gateway交易后，对2026年其他机会性实验室资产收购的意愿 [117] - 2026年指导中包含了约10亿美元的收购和股票回购，目前已完成或签约的收购（Gateway和高级住房）超过8亿美元，因此剩余资金有限，但如果资产回收（出售、资本重组）更成功，可能会有额外资金用于机会性生命科学投资，公司将保持纪律，专注于核心市场和类似Gateway的资产类型 [117][118] 问题: 与Physicians Realty合并产生的协同效应是否已全部体现，2026年门诊医疗业务利润率是否还有提升空间 [120] - 超过7000万美元的协同效应已基本包含在2025年第四季度及2026年指导的运行率中，未来1-2年还有200-300万平方英尺的物业管理可内部化，但影响不大 [120] 问题: 原主权财富基金合资高级住房资产在运营商过渡期间，占用率是否预计下降及稳定所需时间 [123] - 目标在4月1日前完成过渡，过渡期间占用率可能会有小幅下降，但影响不大，公司看到未来2-3年内净营业收入有50%以上的增长潜力，管理合同高度一致，运营商在相关市场记录良好 [123] 问题: 劳动节后签署租约或进入管道的租户构成，传统湿实验室用户与其他用户（如AI、类办公用户）的比例 [124] - 租户构成多样，包括传统湿实验室用户、办公相关用户、GMP生产空间用户，甚至无人机制造商，这凸显了公司物业基础设施的灵活性，尤其是在海湾地区，办公需求（包括AI及AI相关）与实验室需求正在融合 [124][125] 问题: 不同类型用户（如办公用户 vs. 湿实验室用户）支付的租金差异及影响 [126] - 纯办公空间的租金显然低于实验室空间，但每笔交易都不同，总体租金和经济净效应略有下降，某些市场某些交易中免租期可能更多，但公司能够很好地控制租户改善支出，续租和新租的租户改善支出都很低，因此需要从整体经济方案而不仅仅是表面租金来考量 [127][128] 问题: 2026年是否是运营资金的底部，关键指标全年走势及对2027年的影响 [131] - 公司认为2026年很可能是运营资金的底部，因为三分之二的投资组合表现良好，门诊基本面强劲，实验室占用率预计将从2025年底开始增加，首次公开募股对收益影响不大，变量在于利率和未来再融资 [132][133] 问题: 公司对股权收购（如Gateway）与过去更高收益的夹层或贷款转自有交易的看法及策略转变原因 [134] - 公司只做过两笔贷款，是针对圣地亚哥特定空置建筑的独特结构，公司喜欢其风险回报特征，如有机会仍会考虑，Gateway收购是购买公司一直希望拥有的园区的独特机会，具有收支平衡收益率和巨大上行潜力，两者动态不同 [134]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度，公司报告调整后运营资金为每股0.47美元，调整后运营资金为每股0.40美元，总同店现金净营业利润增长率为3.9% [15] - 2025年全年，公司报告调整后运营资金为每股1.84美元，调整后运营资金为每股1.69美元，总同店现金净营业利润增长率为4% [16] - 2025年第四季度，公司以低至6%的资本化率出售了价值3.25亿美元的门诊医疗资产 [4] - 2025年，公司以约10%的利率获得了1.5亿美元的贷款收益 [20] - 2025年底，公司净债务与调整后息税折旧摊销前利润的比率为5.2倍，流动性为24亿美元 [18] - 2026年，公司预测调整后运营资金在每股1.70美元至1.74美元之间，总同店净营业利润增长率预测范围为-1%至+1% [19] - 2026年调整后运营资金减少的0.12美元中，包括因实验室占用率下降导致的基础租金、运营费用和重新租赁空间资本损失，以及一项在盐湖城以11%资本化率执行的6800万美元合同购买选择权的影响 [20] - 2026年第一季度调整后运营资金预计约为每股0.43美元，较2025年第四季度的0.47美元有所下降 [87] 各条业务线数据和关键指标变化 门诊医疗业务 - 门诊医疗业务占投资组合收入的50%以上 [3] - 2025年，公司执行了490万平方英尺的租赁，其中包括100万平方英尺的新租赁，创下公司新租赁记录 [16] - 续租的现金重新租赁价差为5%，租户保留率为79%，年底总占用率达到91% [16] - 2025年门诊医疗同店增长率为3.9%，超出原始指导范围的高端 [16] - 2026年门诊医疗同店净营业利润增长率预计在2%至3%之间 [19] 实验室业务 - 2025年，实验室业务同店增长率为1.5%，总占用率为77%（包括最近收购的Gateway投资组合，该收购使总占用率降低了超过150个基点） [17] - 2025年全年完成了近150万平方英尺的租赁执行，包括56.2万平方英尺的新租赁，续租现金重新租赁价差为正5% [17] - 2025年底后，另有10万平方英尺的租赁活动已执行或处于意向书阶段 [17] - 实验室业务平均租赁面积约为6万平方英尺 [29] - 2026年实验室同店净营业利润增长率预计在-5%至-10%之间 [19] - 实验室业务总占用率每下降100个基点，对每股收益的影响约为0.01至0.015美元 [41] - 实验室业务中，来自临床前租户的年基本租金占比不到10% [80] 养老住房业务 - 2025年第四季度，养老住房同店增长率为17% [9] - 2025年全年，养老住房同店增长率为12.6%，显著超出原始指导范围的高端 [18] - 2026年养老住房同店净营业利润增长率预计在8%至12%之间 [19] - 公司计划将其全部养老住房投资组合注入Janus Living，以换取新公司的所有股份，并通过首次公开募股向公众出售新公司股份 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司通过收购Gateway，在南旧金山拥有并控制了210英亩土地，约占整个子市场土地的三分之一 [8] - 公司在南旧金山拥有650万平方英尺的空间 [8] - 一份领先的经纪公司报告显示，湾区在2025年第四季度和全年在吸纳和租赁活动方面领先所有生命科学市场，并且拥有最大的现有租户需求 [8] - 公司近期收购了位于奥兰多和亚特兰大北部郊区高增长市场的、价值3.6亿美元的养老住房资产 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与Physicians Realty Trust的合并创造了门诊领域最佳的平台和投资组合，并实现了超过7000万美元的协同效应 [3][4] - 公司正在通过出售完全稳定的非核心门诊资产来回收资本，并再投资于战略性收购，如南旧金山的140万平方英尺园区 [4][8] - 公司认为生命科学行业已出现拐点的早期迹象，并正在通过收购（如Gateway）和加强团队来加强其投资组合和平台 [5][6][7] - 公司宣布计划通过首次公开募股创建一家纯粹的养老住房房地产投资信托基金Janus Living，以捕捉价值并参与未来增长 [9][10] - 公司已收购合资伙伴在一个拥有3400个单元的养老住房投资组合中46.5%的权益，价格为3.14亿美元，从而完全控制了19个社区 [11] - 公司计划在2026年完成约11亿美元的再融资活动，包括7月到期的6.5亿美元高级无担保票据和全年到期的4.4亿美元有担保抵押贷款 [22] - 公司2026年的资本支出计划略高于5亿美元，低于2025年的约6亿美元 [100] - 公司2026年指导中包含了约10亿美元的收购和股票回购计划，目前已完成或签约超过8亿美元 [119] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 门诊医疗领域受益于护理服务向成本更低、更便捷的门诊环境持续转移，政策变化（如医疗保险和医疗补助服务中心允许更多手术在门诊进行）支持需求，且新供应由于建设成本高而持续处于低位 [4] - 生命科学行业的运营环境在2025年上半年达到顶峰，现已完全影响收益，但在过去五个月，资本筹集和并购活动持续改善，新交付量将很快降至零并维持数年，某些生命科学建筑正在转向其他用途，这有助于解决供应过剩问题，所有这些都指向拐点的早期迹象 [5] - 随着行业复苏，公司有机会以诱人的条件收购过去无法触及的资产 [6] - 养老住房的增长由三个因素驱动：设施齐全的连续护理园区、与运营合作伙伴协作执行的资产特定业务计划、以及有利的供需基本面，预计这三个因素将在2026年推动另一年的强劲增长 [9] - 自2025年劳动节前后开始，资本市场和融资环境持续改善，公司与银行家、资本市场部门和风险投资家的对话相当积极，对此持乐观态度 [29] - 利率下调（去年3次，其中2次在第四季度）、华盛顿的政策变化（与14家公司达成的最惠国待遇协议对生物制药公司股价影响甚微）以及美国食品药品监督管理局的审批活动（去年批准了52种药物，与10年平均水平一致）都为行业提供了支持并改善了市场情绪 [78][79] - 在湾区，公司看到了办公需求、人工智能及人工智能相关领域需求的真正融合 [127] - 管理层认为2026年将是调整后运营资金的底部，因为三分之二的投资组合表现良好，门诊基本面强劲，生命科学占用率预计将从2025年底开始增长 [134][135] 其他重要信息 - 公司已任命Omkar Joshi为企业创新主管，以加速企业自动化 [14] - 公司已任命Jonathan Hughes为财务和投资者关系高级副总裁，负责Janus Living的相关工作 [12] - 关于Janus Living的首次公开募股，拟议的组建和公开发行的影响未反映在公司最近的补充材料或收益指导中，预计该交易对2026年指导不会产生重大影响 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于Gateway收购的补充作用、承担更多空置率的考量以及预期回报时间 [25][52][106] - 回答: 该收购与现有投资组合互补，提供了150万平方英尺的机会，公司将其视为一个巨大的园区，能提供无与伦比的解决方案，收购首年收支平衡，预计未来2-3年逐步提升价值，收购基于低六位数资本化率，预计稳定后无杠杆回报率可达高个位数 [25][26][27][53][107][108] 问题: 2026年实验室业务占用率的走势、对资本市场的敏感性以及“观察名单”的变化 [28][33][75] - 回答: 如果资本市场持续改善，预计2026年底总占用率将较2025年底有所提高，但受平均租赁面积大影响，季度间波动不会太大，新租赁占比增加是积极信号，2026年到期面积较少，约45万平方英尺，且大部分已通过2025年的续租提前解决，资本市场的改善（并购和股权融资活动增加）使得“观察名单”上的租户数量已显著减少 [29][30][34][35][61][62][76] 问题: 2026年实验室同店净营业利润增长指导（-5%至-10%）的假设和构成，以及财务影响滞后于占用率下降的原因 [36][41][43][68] - 回答: 该指导反映了占用率下降的影响，2025年第四季度占用率下降与净营业利润的脱节将在2026年第一季度显现，导致收益下降，滞后原因包括：报告占用率为年末时点数，大型租约到期可能在第四季度仍收到租金但年末失去占用率，提前终止的租约可能涉及保证金、信用证或终止费，这些会暂时抵消影响，但未来12-18个月会完全显现，同时重新租赁需要投入资本 [36][37][45][46][69] 问题: 150万平方英尺租赁管道中的租户类型 [48] - 回答: 租户类型多样，涵盖从A轮融资公司到成熟的上市生物制药公司，包括新租户、续租租户和在投资组合内扩租的租户 [49] 问题: 2026年及以后的债务再融资策略 [57] - 回答: 2026年将专注于即将到期的债务，现有利率相对于新发行定价具有吸引力，因此将保持机会主义，目前没有计划将2027年到期的债务提前到2026年再融资 [58] 问题: 2026年实验室到期面积的续租情况以及租赁管道转化时间线的变化 [61][63] - 回答: 2026年到期面积大部分位于南旧金山，公司有深厚的租户关系，感觉良好，部分2026年到期租约已在2025年解决，剩余租约的续租情况尚待确定，租赁决策过程比市场高峰期更谨慎，耗时更长，但当前管道的可信度更高，更可能转化为实际交易 [61][62][63][64] 问题: 第四季度到第一季度实验室净营业利润过渡的量化，以及养老住房合资企业资产的资本支出预期 [68][71] - 回答: 总占用率从约77%连续下降375个基点，净营业利润下降将在第一季度更为明显，与-5%至-10%的指导一致，第一季度调整后运营资金预计环比下降约0.03美元，养老住房合资企业资产（主要在休斯顿和丹佛）的资本支出主要是正常的过渡性支出（如技术、标牌），并非大规模振兴计划，更多是运营层面的改善，预计有超过50%的净营业利润增长潜力 [69][70][72] 问题: 实验室租赁管道是否更多转向再开发和开发物业 [81] - 回答: 第四季度在再开发物业上执行了12.1万平方英尺租赁，并完成了10万平方英尺的租户改善工程交付空间，目前关于开发和再开发空间的讨论比一段时间以来更有可信度，但尚无具体细节可分享 [81] 问题: 第四季度收益中一次性项目（如终止收入、占用滞后收益）的量化及其对2026年第一季度的影响 [85] - 回答: 2026年第一季度调整后运营资金预计从第四季度的0.47美元降至约0.43美元，第四季度的部分收益（如免租期摊销、租约 escalation）将在第一季度继续带来收益，但终止相关收益（保证金、信用证）的影响在第四季度已基本结束 [87][89] 问题: 实验室业务当前“已租赁”与“已占用”率的差异，以及2026年到期面积的续租假设 [90][94] - 回答: 有几百个基点的已签署租赁尚未开始，预计将在2027年启动，这大致抵消了不续租的部分，但许多续租谈判尚未完成，预计2026年底总占用率将高于2025年底，此预测基于对宏观、子市场和具体租赁情况的综合考量 [94][95][96][97] 问题: 2026年调整后运营资金中的资本支出和资本化利息预测 [100][102] - 回答: 2026年资本支出计划略高于5亿美元，涵盖再开发、非经常性和开发资本，支出将贯穿全年，2025年约为6亿美元，2026年调整后运营资金中的资本支出与2025年相比没有重大变化，资本化利息也保持平稳 [100][101][102] 问题: 完成Gateway交易后，2026年对机会性实验室收购的意愿 [119] - 回答: 2026年指导中包含了约10亿美元的收购和股票回购，目前已完成或签约超过8亿美元，如果资产回收（出售、资本重组、贷款偿还）更成功，可能会有额外资金用于机会性生命科学投资，公司将保持纪律性，专注于核心市场和类似Gateway的有执行优势的交易 [119][120] 问题: 与Physicians Realty合并产生的协同效应是否已全部体现，以及对2026年门诊医疗利润率的影响 [121] - 回答: 超过7000万美元的协同效应大部分已包含在2025年第四季度的运行率和2026年指导中，未来1-2年仍有200-300万平方英尺的物业管理可内部化，但影响不大 [121] 问题: 养老住房合资企业资产运营商过渡期间对占用率的短期影响及稳定所需时间 [125] - 回答: 目标是在4月1日前完成过渡，可能会有一个季度的过渡性占用率损失，但影响不大，预计未来2-3年有超过50%的净营业利润增长潜力 [125] 问题: 租赁管道中传统湿实验室用户与其他用户（如人工智能、类办公用户）的比例，以及租金影响 [126][128] - 回答: 租户组合多样，包括办公相关用户、药品生产质量管理规范制造商、湿实验室空间甚至无人机制造商，这凸显了公司物业基础设施的灵活性，纯办公空间的租金显然低于实验室空间，整体租金和经济净效应略有下降，某些交易中免租期可能更多，但需考虑整体经济方案，公司已很好地控制了租户改善成本 [126][127][128][129] 问题: 2026年是否是调整后运营资金的底部，以及公司对股权收购与高收益夹层或贷款转自有交易策略的思考 [133][136] - 回答: 管理层认为2026年绝对是底部，因为三分之二的投资组合表现良好，门诊前景强劲，生命科学占用率预计回升，变量是利率和未来再融资，公司过去进行的两次贷款是针对空置建筑的独特情况，喜欢其风险回报比，Gateway股权收购则是以收支平衡收益率收购心仪园区并获取上行空间的独特机会，策略因交易而异 [134][135][136] 问题: Janus Living首次公开募股中，是否所有持续护理退休社区资产（包括专业护理和记忆护理）都会注入 [109] - 回答: 是的，首次公开募股完成后，公司所有的养老住房资产（无论是入门费还是租金型）都将注入Janus Living，Healthpeak将不再拥有任何养老住房房地产，仅持有Janus Living的股权，持续护理退休社区作为一个整体资产无法拆分，因此包括其中的记忆护理和专业护理部分 [109][110][112]

文章核心观点 - 分析师在Healthpeak Properties股价为每股18美元时给予买入评级 但该投资并未达到预期盈利水平[1] - 分析师在股价下跌时持续增持 目前持有该公司多头头寸[1][2] - 分析师计划在股价上涨至公允价值倍数附近时 退出头寸并将资金重新配置到更高质量的房地产投资信托基金[3] 分析师背景与投资方法 - 分析师拥有经济学硕士学位及15年公共和私营部门工作经验 具备全球视野[1] - 其投资方法结合了成长股、优质蓝筹股和股息增长策略 旨在构建一个能跑赢市场的平衡投资组合[1] - 当前投资组合在个股和交易所交易基金之间保持平衡[1] 分析师持仓与意图 - 分析师通过股票、期权或其他衍生品对Healthpeak Properties持有有益的多头头寸[2] - 分析师计划在股价升值至公允价值区间时退出该头寸[3]

2025年第四季度及全年财务业绩 - 第四季度经调整每股营运资金为0.47美元，超出市场预期的0.45美元，上年同期为0.46美元 [1] - 第四季度营收为7.194亿美元，超出市场预期的6.995亿美元，同比增长3.1% [2] - 2025年全年经调整每股营运资金为1.84美元，超出市场预期的1.83美元，同比增长1.7% [2] - 2025年全年营收为28.2亿美元，较上年增长4.5% [2] 运营表现与分部业绩 - 第四季度合并同店现金（调整后）净营业收入同比增长3.9% [4] - 门诊医疗业务合并同店现金（调整后）净营业收入同比增长4.1% [4] - 持续照料退休社区业务合并同店现金（调整后）净营业收入同比增长16.7% [4] - 实验室业务合并同店现金（调整后）净营业收入同比下降0.3% [4] - 第四季度利息费用为8060万美元，同比增长14.4% [5] 租赁活动与投资组合管理 - 实验室投资组合完成新租和续租共计33.3万平方英尺，续租现金租金涨幅为负1.7% [5] - 门诊医疗投资组合完成新租和续租共计180万平方英尺，续租现金租金涨幅为正4.4% [5] - 公司通过出售成熟资产积极进行投资组合重组，并计划将出售所得再投资于增值项目 [3] 战略举措更新 - 公司宣布成立高级住房房地产投资信托基金Janus Living, Inc.，并计划后续进行首次公开募股 [3][8] - 公司强调专注于技术创新计划，旨在实现自动化、更优更快的决策以及更好的客户服务 [3] 资产负债表状况 - 截至第四季度末，现金及现金等价物为4.675亿美元，较2025年9月30日的9100万美元大幅增加 [6] - 截至2025年12月31日，净债务与调整后EBITDAre比率为5.2倍 [6] 2026年业绩展望 - 公司预计2026年经调整每股营运资金在1.70美元至1.74美元之间，当前市场预期为1.84美元，高于公司指引 [7] - 预计合并同店现金（调整后）净营业收入增长率在负1%至1%的范围内 [7] 行业动态 - 其他房地产投资信托基金如Digital Realty Trust和Welltower Inc. 将分别于2月5日和2月10日发布财报 [10] - Digital Realty Trust的2025年第四季度每股营运资金市场预期为1.83美元，意味着同比增长5.8% [10] - Welltower Inc.的2025年第四季度每股营运资金市场预期为1.44美元，意味着同比增长27.4% [11]