文章核心观点 - 房地产投资信托基金（REITs）此前股价暴跌、估值降至16年最低，但基本面良好，抛售过度，当前市场开始复苏，机会窗口可能关闭，现在是低价买入的最后机会 [2][3][14] 分组1：REITs此前被低估原因 - 此前REITs股价暴跌、估值降至16年最低，多数REITs相对于净资产价值有30%、40%甚至50%的折扣 [2] - 利率飙升虽减缓其增长，但REITs进入加息周期时资产负债表强劲，且通胀带来租金快速增长 [2] - 2022 - 2024年多数REITs股价下跌时仍保持现金流和股息增长 [2] 分组2：REITs上涨原因 - 市场预计美联储9月降息，债券市场认为降息概率为100% [4] 分组3：REITs上涨可持续原因 - 通胀得到控制，已回到疫情前经济状态，Truflation独立私人市场评估通胀率为1.8%，官方整体通胀率为3% [5] - 利率可能大幅下调，债券市场预计一年内利率降低150 - 200个基点，9月首次25个基点降息可能是多次降息的开始 [7] - 近期反弹后REITs估值仍接近16年最低水平，如SBA Communications自2022年下跌45%但现金流增长25%，Rexford Industrial Realty下跌40%但现金流增长20% [8] - 租金增长即将加速，2023 - 2024年受疫情新建房产供应影响，新建筑活动已降至金融危机以来最低，预计2025 - 2026年租金增长加速 [11][12] - 黑石等私募股权公司因低估值和利率下降趋势，今年已斥资170亿美元收购两家REITs，还有其他私募公司也在关注 [13] 分组4：投资建议 - 此前避开REITs熊市的投资者，现在REITs仍因“更高更久”担忧被低估，随着市场观点转变，固定收益投资者回归将推动其强劲复苏，现在是低价买入的最后机会 [14]