文章核心观点 - 公司2024年Q2财报在资产负债表优化方面有积极信号，基础投资组合表现稳健，但当前杠杆率仍过高，考虑到未来破产的不确定性和公司过往未能妥善优化资产负债表的记录，建议等待几个季度，待财务风险更平衡时再投资 [7] 公司近年表现 - 过去几年，公司经历显著涨跌波动，曾发行股票填补现金流缺口，后股价回升，但又因股权稀释令人失望 [3] - 2024年Q1，新管理层宣布激进计划，通过剥离非核心资产、用多余流动性偿债和进入二级市场加速降杠杆 [3] 公司Q2财报表现 FFO表现 - Q2业绩未使FFO增长，因投资组合清理和债务削减交易，管理层年初暂停FFO指引 [5] - FFO每股0.39美元，比2023年Q2低0.01美元，主要因销售持平、利息费用增加及潜在租户破产应计费用 [5] 入住率情况 - 入住率较上季度降10个基点至93.3%，较去年同期升70个基点，但7家租户破产影响FFO，最大租户Express 26个门店中10个将关闭，预计Q3报告体现对入住率40个基点的影响 [5] - 2024年租约到期会增加空置压力，但截至Q2已落实76%到期面积租赁，与占18%到期面积的租户签意向书，管理层预计续约率达90%左右，降低吸引新租户依赖和资本支出 [6] 资产处置与债务削减 - Q2公司出售710万美元的Outparcel交易，剥离Biltmore Fashion Park 50%合资权益获1.1亿美元流动性，放弃Country Club Plaza物业，就Santa Monica Place与贷款人协商，资产出售和贷款返还使债务减少约5.64亿美元 [6] - 管理层预计2024年底将未偿债务减少10 - 14亿美元，若今年偿还10亿美元债务，将完成一半预先沟通的债务削减目标 [6] 投资组合优化 - 投资组合简化不仅剥离非核心资产，还提升核心资产、增加合资权益，Q2公司支付约3700万美元收购Arrowhead和South Plains合作伙伴40%少数股权 [6] 融资情况 - A级零售房地产融资市场活跃，2024年至今完成五笔总额近7亿美元（公司份额5.39亿美元）交易，2023年融资活动总额26亿美元（公司份额18亿美元） [6] 杠杆率情况 - 2024年上半年，公司通过资产出售和留存部分未分配FFO，将杠杆率从8.76倍降至8.48倍，预计年底降至8倍以下 [6]