文章核心观点 - Mid - America Apartment Communities（MAA）2024年第二季度核心运营资金（FFO）每股超预期但同比下降，虽有需求支撑和租金增长等积极因素，但运营费用增加部分抵消利好，公司有多项业务活动并给出业绩指引；同时介绍了其他几家住宅房地产投资信托基金（REITs）的二季度业绩情况 [1][2] Mid - America Apartment Communities（MAA）业绩情况 - 2024年第二季度核心运营资金（FFO）每股2.22美元，超Zacks共识预期的2.20美元，但同比下降2.6% [1] - 租金和其他物业收入5.464亿美元，超Zacks共识预期的5.449亿美元，同比增长2.1% [2] - 同店组合收入同比增长0.7%，每单位平均有效租金增长0.5%；费用同比增长3.7%，净营业收入（NOI）同比下降1% [3] - 二季度同店组合平均实际入住率95.5%，与去年同期及预期持平；截至2024年6月30日，居民周转率处于历史低位43.5% [4] - 二季度新租约定价下降5.1%，环比改善1.1%；续租约定价稳定增长4.6%，新租和续租综合定价增长0.1%，环比改善70个基点 [5] - 二季度运营费用（不包括房地产税和保险）增长8.2%，房地产税和保险同比增长2.4%，利息费用同比增长12.4% [6] MAA业务活动 - 2024年5月以约8100万美元收购北卡罗来纳州罗利一个306单元的多户住宅社区；4月通过预购开发计划收购亚利桑那州凤凰城一块土地，6月开始建设345单元多户公寓社区 [7] - 截至2024年6月30日，有七个社区正在开发，预计总成本8.663亿美元，剩余待融资3.283亿美元；三个在建和一个近期完工社区预计稳定NOI收益率为6.5% [8] - 截至2024年6月30日，改造2796个公寓单元，在超94000个单元安装智能家居技术，自2019年第一季度该计划启动以来每单位平均有效租金增加约25美元；预计未来18 - 24个月启动4 - 6个多户开发项目 [9] MAA财务状况 - 2024年第二季度末现金及现金等价物6280万美元，高于2024年3月31日的5460万美元 [10] - 截至2024年6月30日，资产负债表状况良好，无担保循环信贷额度下可用现金和额度共10亿美元，净债务/调整后EBITDAre比率为3.7；总债务47亿美元，平均到期年限7.4年；无抵押NOI占总NOI的95.9% [11] MAA业绩指引 - 预计2024年第三季度核心FFO每股在2.08 - 2.24美元之间，中点为2.16美元；Zacks共识预期2.20美元在该范围内 [12] - 修订2024年核心FFO每股指引至8.74 - 9.02美元，中点8.88美元不变；Zacks共识预期8.88美元在该范围内 [12] - 预计2024年同店物业收入增长0.15% - 1.15%，运营费用增长3.75% - 4.75%，同店NOI增长 - 2.50%至 - 0.10%；同店组合平均实际入住率在95.3% - 95.7%之间，中点95.5% [13] 其他住宅REITs业绩情况 - Equity Residential（EQR）2024年第二季度正常化FFO每股97美分，超Zacks共识预期的96美分；租金收入7.3416亿美元略超共识；同比FFO每股增长3.2%，租金收入增长2.3%；提高2024年业绩指引 [14][15] - Essex Property Trust Inc.（ESS）2024年第二季度核心FFO每股3.94美元，超Zacks共识预期的3.84美元，同比增长4.5%；总收入4.4236亿美元超预期，同比增长6.3%；提高2024年核心FFO每股、同店住宅收入和NOI增长展望 [16][17] - UDR Inc.（UDR）2024年第二季度调整后运营资金（FFOA）每股62美分，超Zacks共识预期的61美分，同比增长1.6%；租金收入和总收入分别增长2.5%和2.7%；提高2024年全年FFOA每股指引范围 [18]