文章核心观点 - 公司当前股价为2024财年第二季度每股运营资金的10.2倍，虽过去一年普通股上涨26%且有分红，但因FFO下滑、债务高、分红吸引力不足及未来FFO可能面临逆风等因素，相比西蒙房地产集团吸引力较低，不建议买入 [1][9] 公司股价与分红情况 - 公司当前股价为2024财年第二季度每股运营资金0.39美元的10.2倍，过去一年普通股上涨26% [1] - 公司上次宣布的季度现金股息为每股0.17美元，年化每股0.68美元，股息收益率为4.3%，自2022年以来保持不变，远低于疫情前约0.75美元的水平 [1][7] 行业利率环境 - 美联储将利率提高到5.25% - 5.50%的23年高位后，CME FedWatch Tool显示9月18日联邦公开市场委员会会议降息25个基点的概率为86.5%，降息将推动房地产投资信托基金（REITs）估值上升 [1][2] 公司财务状况 - 截至第二季度末，公司净债务与EBITDA之比为8.76倍，远高于其前进计划目标 [2] - 公司第二季度每股运营资金（FFO）较去年同期下降1美分，未来几年出售和返还资产可能导致FFO面临逆风及账面价值侵蚀 [1][9] 公司发展计划 - 未来三到四年将资本结构去杠杆化至6倍中低区间，投资并强化堡垒和稳定资产组合，整合核心合资资产，实现每股约1.80美元的FFO启动点，通过内部流程改进实现出色运营成果，为收购、再投资和开发采取进攻性立场 [4] - 计划减少约20亿美元债务，通过资产处置计划产生约4.5亿 - 5亿美元的增量流动性，包括出售独立的三网地块，积极更换过时租户的主力店铺 [6] 公司资产处置情况 - 公司最近以1.756亿美元出售了与Taubman合资拥有的Country Club Plaza，较2016年的6.6亿美元购买价下跌73% [5] 公司与同行对比 - 公司股息收益率比西蒙房地产集团（SPG）的5.2%低约90个基点，吸引力较低；SPG最近季度股息为每股2美元，较疫情前平均水平仅低5%，且第一季度FFO对股息的覆盖率为178%，并预计近期会提高股息 [3][9]