文章核心观点 公司公布2024年第二季度财务和运营结果，运营有积极态势，对2024年核心FFO指引范围收紧，还给出全年展望及相关指标假设 [1][3][5] 财务结果 - 净亏损350万美元，摊薄后每股亏损0.04美元 [1] - NAREIT FFO为2040万美元，摊薄后每股0.23美元 [1] - 核心FFO为2050万美元，摊薄后每股0.23美元 [1] - 净营业收入（NOI）为3810万美元 [1] 运营亮点 - 同店多户住宅NOI较上年同期增长1.3% [2] - 同店组合有效混合租赁费率增长本季度增至3.2%，新租赁费率增长0.2%，续租费率增长5.4% [2] - 同店组合每套房平均有效月租金较上年同期增长2.5% [2] - 同店租户留存率65%，续租费率增长强劲 [2] - 本季度同店多户住宅平均入住率94.6%，较上年同期下降0.8%，较上季度上升0.2%；7月平均95.3%，较季末再升0.7% [2] - 同店多户住宅期末入住率95.5%，较上年同期下降0.2%，较上季度上升0.4% [2] 流动性状况 - 季末后公司修订并重述信贷协议，提供5亿美元循环信贷安排，可增至10亿美元，到期日延至2028年7月，有两次6个月展期选项 [3] - 截至2024年8月1日，循环信贷安排可用额度约3.2亿美元 [3] - 第二季度年化净债务与调整后EBITDA比率为5.6倍 [3] - 公司资产负债表强劲，2028年前到期债务1.25亿美元，无担保债务 [3] 第二季度运营结果 - 多户住宅同店NOI较上年同期增长1.3%，主要因基本租金提高，本季度平均入住率较上年同期下降80个基点至94.6% [4] - 其他同店NOI（仅含Watergate 600）较上年同期下降1.3%，因运营费用增加，季末该物业入住率87.8%且已出租 [4] 指引 - 公司将2024年核心FFO指引范围收紧至每股摊薄后0.91 - 0.95美元，原范围为0.90 - 0.96美元 [5] 2024年全年展望 关键假设和指标 - 同店多户住宅NOI增长预计在0.75% - 1.75% [6][7] - 非同店多户住宅NOI预计在535万美元 - 615万美元 [6][7] - 其他同店NOI（仅Watergate 600）预计在1225万美元 - 1275万美元 [6][7] - 物业管理费用预计在850万美元 - 900万美元 [6][7] - 一般及行政费用（扣除核心调整后）预计在2425万美元 - 2525万美元 [6][7] - 利息费用预计在3750万美元 - 3825万美元 [6][7] 股息 - 2024年7月3日，公司支付每股0.18美元季度股息 [8] - 董事会宣布将于2024年10月3日向9月19日登记在册股东支付每股0.18美元季度股息 [9] 财报电话会议信息 - 2024年第二季度财报电话会议定于8月2日上午10点（东部时间）举行，提供美国免费电话、国际长途电话及会议ID [10] - 电话会议即时重播至8月16日，提供相应接入信息 [10] - 电话会议直播及演示幻灯片将在公司网站投资者板块提供，会议后可在线回放 [10] 公司简介 - 公司致力于为中等收入租户提升居住体验，是多户房地产投资信托公司，在华盛顿特区和亚特兰大拥有约9400套公寓和30万平方英尺商业空间，为股东创造长期价值 [11] 非GAAP财务指标定义 调整后EBITDA - 指息税折旧摊销前收益，不包括多项收益或损失及费用，有助于投资者和贷款人了解公司偿债和资本支出能力，非GAAP且非标准化指标，不同REIT计算方式可能不同 [24][25] 调整后资金运营（AFFO） - 非GAAP指标，通过对FFO进行多项加减调整得出，用于衡量REIT偿债和分红能力，非GAAP且非标准化指标，不同REIT计算方式可能不同 [26] 核心调整后资金运营（Core AFFO） - 通过对AFFO调整多项认为不反映公司运营组合表现的项目得出，用于衡量公司偿债和分红能力，非GAAP且非标准化指标，不同REIT计算方式可能不同 [27] 核心资金运营（Core FFO） - 通过对NAREIT FFO调整多项认为不反映公司运营组合表现的项目得出，用于衡量公司偿债和分红能力，非GAAP且非标准化指标，不同REIT计算方式可能不同 [28][29] NAREIT资金运营（FFO） - 按2018年NAREIT FFO白皮书重述定义，为净收入排除与物业销售相关收益或损失、可折旧房地产减值及房地产折旧和摊销，是REIT标准补充指标，有助于理解物业运营表现，非GAAP指标，不同REIT计算方式可能不同 [30] 净债务与调整后EBITDA比率 - 指期末净债务除以该期间调整后EBITDA（年化或按过去12个月计算），净债务为合并资产负债表中总未偿债务减去期末现金及现金等价物 [31] 净营业收入（NOI） - 指房地产租赁收入减去直接房地产运营费用，非GAAP指标，是评估物业层面运营结果的主要指标，反映入住率、租金率和运营成本趋势对运营的影响，不代表GAAP计算的净收入或持续经营收入 [32] 其他定义 - 每套房平均有效月租金：指在租租约有效租金（扣除优惠后）加上空置房屋市场租金的平均值除以房屋总数，用于评估房屋平均定价，是住宅收入组成部分，不代表实际每单元租金收入 [33] - 平均入住率：指平均每日入住公寓数量占总公寓数量的百分比 [34] - 当前策略：根据一系列标准对公司投资组合中每个社区进行分类，包括A类、A - 类、B类增值和B类 [34] - 债务服务覆盖率：指归属于控股股东的收益（扣除多项费用和收益后）除以利息费用（含终止经营利息费用）和本金摊销 [36] - 债务与总市值比率：指总债务除以总债务与期末流通股市值之和 [37] - 收益与固定费用比率：指归属于控股股东的收益除以固定费用，收益和固定费用有特定计算方式 [38] - 期末入住率：指该期间最后一天入住房屋数量占总房屋数量的百分比 [39] - 租赁费率增长：指新签或续租多户住宅租约的毛租金（不考虑优惠）或有效租金（扣除优惠后）较上一租约的平均百分比变化，“混合”率为新签和续租租赁费率增长的加权平均值 [39] - 经常性资本改善：指维持物业收入和价值所需的非增值性建筑改善，不包括收购资本，包括公寓空置时的改善及其他建筑设施维修和更换 [40] - 租户留存率：指该期间到期续租的多户住宅租约百分比 [41] - 搬迁费用：指公司总部迁至华盛顿都会区新地点的相关成本 [41] - 同店组合：包括在比较年度内全程持有的物业，排除开发或重建中的物业及收购、出售或待售物业，公司有同店多户住宅和其他同店（仅Watergate 600）两个同店组合 [42][43] - 转型成本：指公司从商业领域向住宅领域战略转型的相关成本，包括内部成本分配、咨询、顾问和终止福利 [43]