文章核心观点 - 公寓租赁市场正走出底部，若利率见顶，卡姆登房产信托（CPT）股价有进一步上涨空间，公司运营良好且上调指引，长期回报潜力可观，维持买入评级 [1][15] 公司表现 Q2业绩 - 核心运营资金（FFO）为每股1.71美元，超指引和市场共识0.04美元，营收3.87亿美元，较去年略有增长 [2] - 公司为公寓房地产投资信托，拥有近6万个单元，主要服务中等收入消费者，约62%的物业为B级，38%为A级，58%位于郊区，业务集中在阳光地带，华盛顿特区是最大市场 [2] 租赁情况 - 同物业入住率为95.3%，环比上升30个基点，同比下降20个基点，新租约租金Q2下降1.8%，续租租金上涨3.7%，整体租金上涨0.8%，优于全国租金下降趋势 [3] - 7月新租约租金下降1.6%，续租租金上涨4%，综合涨幅0.9%，入住率95.6%，环比Q2上升30个基点 [3] 财务状况 - 同物业收入增长1.4%，费用增长2.5%，净营业收入增长0.9%，物业运营和维护费用增至9000万美元，房地产税降至4880万美元，坏账费用降至0.8% [4] - 资产负债表强劲，债务36亿美元，资产负债率40%，净杠杆率从4.2倍降至3.9倍，利息覆盖率7倍，债务到期分布合理 [4] 指引上调 - 预计同物业净营业收入增长约0.75%，较之前指引上调0.25% [6] - 核心FFO指引中点上调至6.79美元，提高0.05美元 [8] 行业趋势 供应压力 - 因供应增加，租金低于历史纪录，但高于疫情前水平，目前租金已开始环比上涨，预计未来12个月租赁率将改善 [3] - 在建公寓数量下降，供应压力已过，公寓建筑许可从峰值到谷底下降约40%，未来至少2年供应将持续减少 [10][11] 市场前景 - 高利率和低租金通胀将导致几年后供应短缺，市场好转趋势将持续数年，租金通胀可能稳定在3 - 3.5%，CPT有望跟上全国租金通胀趋势 [12] 投资分析 股票收益 - 目前股息收益率3.7%，股息支付率60%，理论上可向股东分配约5.72美元，是股息的1.4倍，股价115美元时，可分配收益率5%，未来几年可分配现金流至少增长3.5 - 4%，长期回报潜力9% [13] 评级建议 - 股票介于“持有”和“买入”之间，考虑到公寓行业势头增强，维持对CPT股票的买入评级，最终评级可能取决于利率，若利率见顶，预计股价可达127美元 [14][15]