文章核心观点 - 美国铁塔和亚历山大房地产均为具有护城河的投资机会，拥有关键资产和强劲财务表现，适合追求强劲总回报的长期投资者 [12] 美国铁塔（American Tower） - 公司是市场上最大的手机信号塔房地产投资信托基金，在美及国际市场均有强大影响力，拥有22.4万个通信站点和相互关联的数据中心设施 [2] - 2024年第二季度，公司物业收入同比增长4.6%，调整后息税折旧摊销前利润同比增长8.1%，每股调整后自由现金流同比强劲增长13.4%，增长源于核心手机信号塔业务的稳定增长和数据中心业务的新签约 [2] - 公司数据中心业务CoreSite新签约业务量创历史第二高，收入实现两位数增长，60%的在建项目已预租，是历史平均水平的4倍 [4] - 管理层将全年每股调整后自由现金流指引从10.42美元上调至10.60美元，同比增长7.4%，战略转向优化投资组合，增加对数据中心的投资，减少在亚洲的资产 [3][4][5] - 公司资产负债表稳健，标准普尔评级为BBB -，净债务与息税折旧摊销前利润比率为4.8倍，总流动性为92亿美元，89%的债务为固定利率，加权平均剩余期限为5.8年 [6] - 公司股息收益率为2.9%，派息率为61%，当前股价220.40美元，远期市盈率为20.8，低于历史水平23.0 [6][7] 亚历山大房地产（Alexandria Real Estate） - 公司是具有护城河的房地产投资信托基金，拥有位于创新集群的优质办公物业组合，服务于生命科学、生物技术和制药行业的800家租户，92%的租金收入来自投资级或大盘股上市公司租户 [9] - 2024年第二季度，公司同物业净营业收入同比增长3.9%，每股运营资金同比增长5.4%，上半年每股运营资金同比增长6.3%，增长得益于优质资产和稳定的租户关系，83%的租赁活动来自现有租户 [10] - 管理层预计2024年全年每股调整后自由现金流为9.47美元，同比增长5.6%，计划回收资金并加大对大型园区的投资，目前74%的年租金收入来自大型园区，未来几年有望提高到90% [10] - 公司资产负债表强劲，标准普尔评级为BBB +，穆迪评级为Baa1，净债务加优先股与调整后息税折旧摊销前利润比率为5.1倍，流动性为56亿美元，97%的债务为固定利率，加权平均剩余债务期限为13年 [10] - 公司股息收益率为4.4%，派息率为55%，连续13年增长，5年股息复合年增长率为5.6%，当前股价117.29美元，远期市盈率为12.4，远低于历史水平17.9 [10]