文章核心观点 - 当下是投资房地产投资信托基金（REITs）的好时机，通胀可控，利率可能持稳或下降，REITs在经历两年抛售和盘整后可能再次上涨，但市场中存在“陷阱REITs”，投资者需避免 [1] - 股息安全对REITs价值至关重要，股息削减会导致股价暴跌，投资者应避开“陷阱REITs”，持有此类股票时应在股息削减前卖出 [2] - 文章列出股息收益率超5.25%且股息安全评级处于危险区域的22只股权REITs，并重点分析7只股息安全评级为F的REITs，提醒投资者关注股息削减风险 [6] 股息安全重要性 - 当REITs削减股息时，投资者会抛售股票，导致股价暴跌，投资者会面临收入减少和股价大幅下跌的双重损失，因此避免“陷阱REITs”很重要 [2] 股息安全评分解读 - Seeking Alpha Premium为投资者提供股息安全评分，从安全角度看，A+最佳，F最差，评分越接近A+，未来12个月股息削减可能性越低 [3] - 公司会选择将运营资金用于投资扩张或支付股息，A+评分的公司可能未向股东支付足够现金收益，一般情况下，B+ - B - 为“过于安全”，B - C+ - C - C - 为“恰到好处”，D+ - D - D - 为“谨慎”，F为“危险区域” [3][4] 股息收益率标准 - 2年期和10年期美国国债几乎无风险，收益率约4.25%，多数REITs平均收益率低于无风险利率，除非股价上涨速度快于市场，否则不值得投资 [5] - 文章定义高股息收益率为5.25%及以上，即至少比无风险利率高100个基点 [5] 危险区域REITs名单 全球净租赁（Global Net Lease） - 股息收益率12.44%，股息安全评级F，15个数据点中14个评级为D或更差 [7] - 9月完成对Necessity Retail的收购，此后两次削减股息，债务比率65%，债务/息税折旧摊销前利润（EBITDA）为17.2，可变利率债务占比13.9%，利率较高，预计今年每股运营资金（FFO）下降38.7%，需大幅增加收入才能维持高股息 [7] 快船房地产（Clipper Realty） - 股息收益率9.57%，股息安全评级F，15个数据点中10个评级为D或更差，债务比率和债务/EBITDA表现最差 [12] - 债务比率高达95%，债务/EBITDA为18.6，远期FFO派息率为111.76%，预计今年每股FFO下滑40.0%，利息覆盖率仅0.54，但该公司作为REITs的7年历史中从未削减过股息 [12] 全球医疗REIT（Global Medical REIT） - 股息收益率8.78%，股息安全评级F，19个量化评级数据点中9个评级为D或更低，2个为D+ [14] - 历史上采用激进派息率，自2016年转为季度派息后从未削减股息，2023年FFO下降9.8%，若无强劲反弹，股息可能面临削减风险 [14] 伊斯特利政府地产（Easterly Government Properties） - 股息收益率7.57%，股息安全评级F，17个量化评级数据点中8个评级为D或更差，其中5个为F，均与派息率有关 [17] - 预计今年每股FFO较2023年下降10.2%，FFO利息覆盖率将从当前的2.29进一步下降，该公司自2015年上市以来从未削减过股息 [17] 医疗保健房地产（Healthcare Realty） - 股息收益率6.92%，股息安全评级F，15个与股息安全相关的量化数据点中7个评级为D或更差，其中5个为F，派息率不可持续，过去12个月利息覆盖率仅0.20 [20] - 债务比率略高，为44%，债务/EBITDA为9.8，预计今年FFO较2023年下降8.3%，2022年第四季度曾削减股息，但仅削减1美分，且此前支付了巨额特别股息 [20] 邮政房地产信托（Postal Realty Trust） - 股息收益率6.46%，股息安全评级F，19个量化数据点中8个评级为D或更低，远期和过去12个月FFO派息率均超100%，过去12个月非公认会计准则派息率超800% [25] - 资产负债表状况良好，但预计今年每股FFO下降7.3%，该公司自2019年成为REITs以来从未削减过股息 [25] 冠城国际（Crown Castle） - 股息收益率5.79%，股息安全评级F，19个数据点中8个评级为D或更差，当前债务/股权比率高达520%，债务/资本状况远差于REITs平均水平 [27] - 预计今年每股FFO下滑14.5%，该公司作为REITs的11年历史中从未削减过股息，且平均每年股息增长率为13.9% [27] 总结建议 - 股息安全评级为F意味着未来12个月内股息削减概率约40%，文章提及的部分公司，即使是股息安全评级最差的7家，也有持有或买入的理由 [29] - Seeking Alpha量化系统并非股息安全的最终评判标准，但这些公司在该系统中评级较低，投资者在增持股票前应谨慎考虑，可考虑减少持仓并重新分配资金 [29]