财务数据和关键指标变化 - 2026年第一季度归属于普通股股东的FFO为2060万美元，或每股摊薄收益0.20美元，超出预期 [31] - 2026年第一季度调整后FFO为1510万美元，或每股摊薄收益0.15美元，超出内部预期 [15][31] - 2026年第一季度净营业收入为3470万美元，同比增长1.8%，比预期高出约70万美元 [32] - 2026年第一季度AFFO为1990万美元，或每股摊薄收益0.19美元，派息率为72% [32] - 季度末净债务与总调整后EBITDA之比为8.3倍，暂时高于上一季度 [39] - 公司提高了2026年全年调整后FFO指引范围，至每股摊薄收益0.51-0.55美元 [7][40] 各条业务线数据和关键指标变化 - **零售业务**：第一季度末，稳定零售组合的出租率为94.8%，经济出租率为92.5% [13][21]；第一季度零售同店NOI增长2.2% [22]；第一季度新租约的现金租金差为14.4%，续租租金差为4.5% [24] - **办公业务**：第一季度末，稳定混合用途办公组合的出租率为96%，经济出租率为87.7% [13][24]；第一季度办公同店NOI增长0.7% [25]；第一季度新租约的现金租金差为7% [25] - **非核心业务退出进展**：已签订协议以5.62亿美元出售14处多户住宅资产中的11处 [9]；已完成建筑业务的出售 [11]；房地产融资平台的清盘工作取得进展，包括出售两笔多户住宅融资投资 [11][12]；预计已完成和进行中的资产出售将带来约7.5亿美元收益 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司专注于美国阳光地带、大西洋中部和东南部市场，在这些市场拥有持久的竞争优势 [6] - 零售和混合用途办公资产表现强劲，受益于市场优势和整合的零售、住宅及体验式业态 [13][14] - 公司95%的办公投资集中在充满活力的混合用途环境中，而非独立的郊区办公资产，这使其与更广泛的公开交易办公板块表现区分开来 [13][14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正在进行战略转型，目标是成为专注于高质量零售和混合用途办公的纯REIT [5][6] - 核心战略包括退出多户住宅等非核心业务、简化运营模式、降低杠杆率、优化资产负债表 [9][12] - 资本配置策略以股东利益为核心，包括利用股价与资产价值之间的错位进行股票回购 [15][35]；将部分原计划用于收购的资本重新配置至股票回购 [17] - 目标杠杆率为净债务与总调整后EBITDA之比在5.5倍至6.5倍之间 [12][39] - 董事会正在进行更新，提名了具有资本市场和公共REIT经验的新董事，以配合公司战略演变 [7][8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售市场表现强劲，租赁活动活跃，但管理层也注意到宏观经济条件、地缘政治不确定性、高利率和融资成本上升等挑战 [6] - 公司对零售和混合用途办公投资组合的未来表现持乐观态度，并基于此提高了全年指引 [7][40] - 尽管公开市场对办公板块情绪普遍低迷，但公司认为其混合用途办公资产的基本面（高出租率、高质量租户）与更广泛的办公板块脱节，表现优于同行 [14] - 公司预计在完成转型后，将有更多财务灵活性投资于未来的增长机会 [16] 其他重要信息 - 公司推出了新的企业标识“AH Realty Trust” [5] - 本季度补充材料引入了新的披露指标，如经济出租率和更新的NAV分析，旨在提高透明度 [21][33] - 公司季度末拥有约1.42亿美元的流动性 [39] - 公司正在积极管理2026年到期的债务，已就所有三笔到期债务获得了条款清单或进入最终阶段 [5]；具体包括：5月底到期的定期贷款计划展期12个月 [37]；9月底到期的Thames Street Wharf贷款预计将以5.25%-5.5%的利率获得五年期非追索资产级票据 [37]；Constellation Building资产预计将获得大型机构保险公司提供的固定利率债务 [38] - 公司计划保留一处名为Smith‘s Landing的住宅资产，因其地租结构独特且能产生稳定现金流 [10] - 公司看到了通过主动租赁、市场租金调整、更新租金差、严格费用管理以及有针对性的再开发和资本投资来推动有机增长的机会 [29] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于多户住宅和建筑平台出售的买家广度、深度以及选择资产包出售而非单资产出售的决策 [44] - 管理层表示，尽管面临宏观逆风，多户住宅和零售资本市场依然有深度 [45] 公司接触了多方买家，最终与Harbor Group International达成的交易对股东最有利，该交易基于现有租金的中期5%资本化率 [45] - 建筑业务已处于清盘模式，出售给员工是最佳选择，售价略高于股东本应获得的毛利水平 [46][47] 此举旨在简化公司、降低风险 [47] 问题: 关于2026年底零售和办公组合经济出租率的预测范围 [48] - 管理层对市场势头和租赁活动感到鼓舞 [48] 办公组合中，租赁出租率与经济出租率之间的最大差距预计将在2026年下半年随着新租户开始支付租金而收窄 [49] 例如，The Interlock的差距将缩小，而Thames Street Wharf的差距因主要租户摩根士丹利的免租期安排会呈现季度波动 [50][51] 总体而言，预计下半年随着租金开始支付，两者差距将缩小 [51] 问题: 关于从收购转向股票回购的决策及其财务影响，特别是与1031交换相关的考量 [54] - 随着多户住宅资产出售接近完成，公司对REIT的税务后果有了更清晰的了解，预计不会产生重大税务影响 [55] 鉴于股价交易水平以及收购零售资产（7%资本化率）与回购股票（隐含资本化率超过9%）之间的机会成本，公司认为回购股票是更具吸引力的资本配置方式，有利于减少流通股数量并缩小股价与资产净值之间的差距 [55][56] 问题: 关于剩余两处位于Gainesville的多户住宅资产的出售时间安排和考虑因素 [58] - 这些资产目前已稳定，出售时间涉及市场时机考量 [58] 之前的买家不愿支付公司期望的价格，公司相信市场会给出更好的价格，因此计划在市场上出售以实现最佳价值，用于偿还债务和补充资产负债表 [59] 问题: 关于资本再投资机会，例如外租地块或再开发项目的更多细节 [60] - 公司补充材料第29页列出了潜在机会，包括外租地块和一些可能未充分利用土地的资产 [60] 外租地块是能最快产生增值收益的机会，此外还有一些类似将Bed Bath & Beyond改造为Trader Joe‘s的项目机会，公司正在积极研究并在适当时机部署资本 [61] 问题: 关于股票回购吸引力的阈值，即股价达到何种水平时回购变得不再划算，而应考虑收购或偿还债务 [64] - 管理层认为，当股价接近公司资产净值时，才会开始考虑将资本配置转向收购等其他用途 [64] 目前股价与资产净值之间仍有差距，公司认为在缩小这一差距之前，股票回购仍是优先选择 [64][65] 问题: 关于未来两三年租约到期情况，零售组合中是否存在显著的市场租金重估机会 [66] - 对于2026年到期的租约，约半数已以正的租金差完成续租 [67] 展望未来，许多到期面积是大型主力店空间，预计租金只能小幅提升 [67] 在办公方面，特别是夏洛特的Providence Plaza资产，存在显著的市场租金重估机会，目前租金远低于市场水平，公司有计划对该资产进行再投资以推动租金增长 [67] 问题: 关于今年公司所有举措中，哪一项最为重要 [69] - 管理层认为很难单独挑出一项，但从经济角度看，出售多户住宅、房地产融资平台和建筑业务是重大进展，公司在三个月内基本完成了宣布的计划 [69] 此外，董事会引入具有深厚资本市场和公共REIT经验的新董事，对公司发展具有重要的隐喻性增值作用，有助于应对未来挑战并推动公司增长 [69]

AH Realty Trust (NYSE:AHH) Q1 2026 Earnings call May 05, 2026 08:30 AM ET Company ParticipantsChelsea Forrest - EVP of Investor Relations and AdministrationCraig Ramiro - EVP of Asset ManagementJon Petersen - Managing Director - Head of US REIT TeamMatthew Barnes-Smith - CFOShawn Tibbetts - Chairman, President, and CEOConference Call ParticipantsJana Galan - AnalystViktor Fediv - AnalystChelsea ForrestGood morning, thank you for joining AH Realty Trust first quarter of 2026 earnings conference call and webc ...

业绩总结 - 第一季度调整后的每股基金运营收益（FFO, As Adjusted）为0.15美元，较去年同期增长了+0.7%[8] - 第一季度净收入为-33,291千美元，较去年同期的-647千美元显著下降[15] - 第一季度每股净收入为-0.33美元，较去年同期的-0.01美元大幅下滑[15] - 2026年第一季度租金收入为52,317千美元，较2025年同期的50,182千美元增长4.25%[17] - 2026年第一季度总费用为40,549千美元，较2025年同期的42,325千美元下降4.19%[17] - 2026年第一季度运营收入为11,627千美元，较2025年同期的7,857千美元增长47.00%[17] - 2026年第一季度净亏损为30,382千美元，较2025年同期的4,343千美元亏损增加了600.00%[17] - 2026年第一季度每股稀释亏损为0.33美元，较2025年同期的0.07美元亏损增加了371.43%[17] 资产与负债 - 截至2026年3月31日，资产总额为2,477,812千美元，较2025年12月31日的2,596,510千美元下降4.57%[18] - 截至2026年3月31日，负债总额为1,717,632千美元，较2025年12月31日的1,767,318千美元下降2.81%[18] - 截至2026年3月31日，总债务为1,492,742千美元，较2025年末的1,526,584千美元有所减少[15] - 截至2026年3月31日，净债务为1,451,235千美元，净债务/总调整后EBITDA为8.3倍[37] - 截至2026年3月31日，现金及现金等价物为28,545千美元，较2025年12月31日的40,743千美元下降30.00%[18] 运营与市场表现 - 第一季度零售同店净运营收入现金增长为+2.2%[8] - 第一季度办公室同店净运营收入现金增长为+0.7%[8] - 2026年第一季度的总收入为52,317千美元，租金收入为24,497千美元[83] - 2026年第一季度的物业净运营收入为34,725千美元，较2025年第四季度下降2.2%[120] - 2026年第一季度的利息支出为21,226千美元[121] 未来展望 - 2026年零售净运营收入（NOI）预期在6850万至7000万美元之间[9] - 2026年办公室净运营收入（NOI）预期在5850万至6000万美元之间[9] - 2026年调整后的FFO预期在5070万至5470万美元之间，调整后每股FFO预期为0.51至0.55美元[9] 资本与融资 - 2026年第一季度的资本支出总额为6,262千美元，其中零售部分为3,260千美元[122] - 2026年第一季度，固定利率债务占总债务的98.3%，加权平均利率为4.2%[40] - 2026年第一季度，变动利率债务占总债务的1.7%，加权平均利率为5.3%[40] - 公司的债务服务覆盖率计算为季度总调整后EBITDA除以季度总利息支出[95] 其他信息 - 公司在2026年第一季度回购了3.7百万股普通股[51] - 截至2026年3月31日，前20大租户的年化基础租金总额为62,698千美元，占总年化基础租金的43.0%[75] - 2026年第一季度零售租赁签署数量为20，净可租用面积为88,099平方英尺，GAAP租赁差额为10.7%[76] - 2026年第一季度新签租赁数量为7，净可租用面积为22,242平方英尺，GAAP租赁差额为18.3%[77]

Exhibit 99.1 PRESS RELEASE AH REALTY TRUST REPORTS FIRST QUARTER 2026 RESULTS GAAP Net Loss of $0.33 Per Diluted Share for the First Quarter FFO, As Adjusted of $0.15 Per Diluted Share for the First Quarter Office Same Store NOI Growth of 0.7% (Cash) Positive Office New Lease Spreads of 9.6% (GAAP) and 7.2% (Cash) Retail Same Store NOI Growth of 2.2% (Cash) Positive Retail Renewal Spreads of 10.7% (GAAP) and 4.5% (Cash) VIRGINIA BEACH, VA, May 4, 2026 – AH Realty Trust (NYSE: AHRT) today announced its resul ...