文章核心观点 - 公司是被忽视的购物中心REIT，基本面良好、有增长潜力，股息和资产负债表表现出色，适合追求可靠收益的长期投资者 [2][20][21] 公司概况 - 公司是专注于巴尔的摩/华盛顿特区地区物业的购物中心REIT [2] 股价表现 - 2024年以来股价相对平稳，近期几天有所上涨，较标普500指数上涨1.83%，而同期标普500指数上涨6.74% [4] - 7月11日CPI报告显示通胀降温后，部分REIT股价上涨，公司股价在过去一周飙升约5%后回落 [6] - 同行联邦房地产投资信托、亚历山大公司和NETSTREIT股价也上涨，股息之王联邦房地产投资信托领涨超8.5%，亚历山大公司股价上涨近7% [7] 利率影响 - 未来12个月左右利率预计降低，将使REIT行业受益，为其提供以更有吸引力的利差收购房产的机会，还会激励卖家进行并购活动，推动REIT增长 [8] 基本面情况 - 2023年底股息覆盖率高，派息率为74.4%，对目标价有较大上涨空间 [5] - Q1收益中，FFO和收入同比略有增长，FFO增至0.80美元，收入从6300万美元增至6670万美元，均受商业和住宅租金上涨推动 [9] - 同店收入和营业收入分别增长5.8%和3.8%，购物中心和混合用途物业营业收入因租金收入增加而略有增长，投资组合入住率从93.9%升至94.6% [9] 增长潜力 - 除购物中心外，公司还拥有公寓楼，出租率达98%，高于10年平均水平97.2%，在马里兰州有预计2024年底和2025年交付的项目 [11] - 公司有强大的项目储备，包括2231套公寓单元和48.3万平方英尺的零售空间，预计在马里兰州北部有160万平方英尺的混合用途开发项目 [11] - 公司拥有土地地块，通过出租给现有租户或独立零售商获得额外回报，2023年租给了温迪公司和Shake Shack [12] 股息与资产负债表 - 过去5年股息覆盖率强，即使在疫情期间也未削减股息，预计未来两年股息维持在2.36美元，管理层可能在未来6 - 12个月提高股息 [13] - 分析师预计2024年FFO较2023年下降约2.5%，预计FFO在3.05 - 3.15美元之间，中点增长0.32% [14] - 季度股息覆盖率高，派息率为74%，债务到期分布合理，未来17年债务安排良好，81%的债务为固定利率，加权平均利率为4.68% [15] - 公司有1.28亿美元循环信贷额度和710万美元现金，可利用投资机会 [16] 估值情况 - 华尔街将公司评级为强力买入，目标价43.50美元，预计年底可能达到，但需有一两次降息 [16] - 预计股价维持在38 - 40美元区间，未来4个月市场回调可能导致股价波动，Fastgraphs显示公司混合市盈率为18.02倍，远高于远期市盈率12.80倍，股票可能被低估 [17] - 预计未来12个月公司市盈率可达13 - 14倍，年底有7 - 10%的上涨空间 [17] 风险因素 - 2025年约2350万美元的购物中心租约到期，若租户不续租或经济衰退，将影响公司收入和利润 [18] - 办公物业租赁率低于10年平均水平88.7%，目前为86%，经济意外下滑可能导致租赁率进一步下降 [19]