文章核心观点 - 自去年底以来AvalonBay股价表现出色近半年总回报近17% 公司公布二季度财报后需重新评估其股票吸引力 虽二季度业绩和全年指引稳健 但股价上涨和经济条件恶化使评级调整为“持有” [1][19] 股票信息 - 股票代码为AVB 发布时分析师评级为“买入” 价格为185.77美元 涨幅14.67% 总回报16.73% 同期标普500指数涨幅14.78% [1][2] 二季度财报情况 整体表现 - 财报结果不错 有积极和消极方面 整体无重大意外 公司盈利稳健 [3] 具体指标 - 入住率略有提升至96% 平均租金上涨3.2% 运营成本增加约3.8% 同店净营业收入增长约3% 核心运营资金为每股2.77美元 [3][4] 其他积极因素 - 坏账趋势向好 新开发项目进展良好 2024年开发项目预计加权收益率为6.4% 显示公司增长引擎运转良好 [5] 消极因素 - 年初至今筹集资本的加权平均成本率为5.1% 高于以往 股价上涨导致估值要求提高 [5] 区域表现 - 东海岸地区表现优于阳光地带和西海岸 [5] 成本优势 - 公司受益于租房和买房的 affordability gap 平均每月差距约2000美元 [5] 财务数据 核心FFO增长 - 二季度核心FFO同比增长4.1% 上半年为4.6% 虽增长健康但较上一季度有所减速 考虑宏观经济和失业率上升 未来几个季度增长可能继续放缓 [7][8] 同店住宅收入增长 - 二季度同店住宅收入同比增长3.2% 上半年为3.7% [8] 开发项目情况 - 开发完成项目加权平均预计初始稳定收益率为7.7% 投入资金3.5亿美元 开发启动项目投入资金3.85亿美元 [8] 新项目表现 - 新项目表现超预期 近期交付项目租金高于预期 带来更高稳定收益率 公司开发能力使其区别于部分竞争对手 历史上为股东创造了价值 [9] 租赁情况 - 预计总资本成本9.2亿美元项目的加权平均每月每户收入为3250美元 高于初始预计的2930美元 预计初始稳定收益率为6.0% 高于初始预计的5.6% [10] 投资组合 资本循环 - 公司持续进行资本循环 出售成熟沿海市场资产 聚焦阳光地带快速增长地区 如德克萨斯州奥斯汀市 有助于公司多元化并增加发展机会多地区的业务覆盖 [11] 项目收益率 - 不同地区项目收益率不同 大西洋中部北部到波士顿郊区中低密度产品收益率为6%多甚至超7% 扩张地区收益率约6% 西海岸难以找到收益率达6%的项目 [11] 收购与处置 - 本季度公司在扩张地区完成三笔收购 在成熟地区完成三笔处置 资本回报率相近 若有机会 公司预计年底前至少再进行3亿美元收购 [11] 展望 全年指引 - 2024年公司预计核心FFO每股增长3.7% 正在进行超10亿美元新项目 有望推动未来增长 [12] 具体指标展望 - 预计同店住宅收入增长3.5% 运营费用增长情况未明确给出当前数据 此前为5.4% 净营业收入增长2.9% 开发启动项目投入资金10.5亿美元 [13] 估值 - 公司此前估值的安全边际基本消失 虽股价/每股FFO略低于十年平均 但考虑高利率环境合理 与同行相比 公司EV/EBITDA比率较高 股息收益率较低 虽公司规模和开发能力应享有溢价 但估值差距接近合理范围 基于未来FFO预期计算每股净现值约197美元 与当前股价接近 估值合理但无安全边际 评级调整为“持有” [14][15] 风险 - 政府考虑实施租金控制措施 虽实施概率较低但值得关注 经济衰退风险增加 多项指标发出警告 失业率上升 [18]