文章核心观点 - 市值11.3亿美元的NexPoint Residential Trust（NXRT）虽面临短期逆风，但最新财报和整体战略使其成为有吸引力的选择 [2] 公司及其战略 - NXRT于2015年在纽交所上市，由NexPoint Real Estate Advisors提供外部建议，拥有36处物业约13000个单元 [3] - 公司11个市场均位于阳光地带州，市场收入多元化，南佛罗里达、凤凰城和达拉斯 - 沃思堡贡献最大 [4] - 与同行相比公司规模较小，其市场特点为大城市、有净人口增长、非门户或沿海市场，自2020年市场人口增长率3.3% - 12.9%，高于全国2.3% [5] - 物业靠近重要就业场所、休闲和教育中心，主要为B级物业，租赁价格可负担但购买难度增加 [5] - 持续对单元进行增值升级推动租金上涨，自成立以来已进行超8000次全面和部分升级，升级后物业有望高价出售，2023 - 2024年出售5处物业净收益超1.2亿美元，股权倍数3.71 [6] - 出售物业所得用于以较低SOFR利差为浮动利率债务再融资，预计每年提高每股收益0.2 - 0.3美元 [6] 近期业绩和关键指标 - 7月30日公司公布Q2业绩，NAV估计中点为55.87美元，比当前股价高26% [7] - 2024年全年指引更新，摊薄后核心FFO每股中值维持2.72美元不变，同店NOI增长预计从0%升至0.5%，收购指引从1亿美元降至5000万美元 [8] - 平均有效租金较去年同期下降1.0%，摊薄后核心FFO每股从2023年Q2的0.77美元降至0.68美元，主要因出售物业，2023 - 2024年约出售1950个单元，占比约13% [8] - 整体入住率稳定在94.1%，自成立以来租金复合年增长率为7.8%，平均有效租金变化受新租约和续约租金变化影响，新租约租金自2023年Q3下降，不过情况在改善 [8][9] FFO和AFFO - 近期股价升至52周高位，远期P/FFO比率为16.68，与同行相比适中，股息收益率为4.18% [10] 债务 - 出售物业所得用于减少债务，过去一年半取得显著进展，下一次重大债务还款2.9亿美元将于2026年到期，目前加权平均利率6.23% [11] - 考虑到Q2净杠杆率中点估计为52%，公司信贷额度有3.5亿美元可用，手头现金超2000万美元，流动性充足 [11] 股息 - 当前季度股息为每股0.4624美元，股息收益率为4.18%，自成立以来股息复合年增长率高，5年增长率超10%且每年都在增加 [12] - Q3股息已宣布不变，股息上调通常在Q4，派息率69.7%，预计下次股息会增加 [12] 投资者建议 - 公司战略有效，阳光地带市场人口增长，B级单元可负担，预计未来同店收入增长，出售升级物业获资本收益，为股东创造价值，适合寻求收入、股息增长和价值的投资者 [14]