Despite ongoing Fed rate cuts and expectations for further easing in 2026 (which naturally would increase demand for defensive alternatives), residential REITs have had a challenging 2025. So much so that some REITs, such as Centerspace (I ventured into investing in high school in 2011, mainly in REITs, preferred stocks, and high-yield bonds, starting a fascination with markets and the economy that has not faded despite the years. More recently I have been combining long stock positions with covered calls a ...

收入和利润（同比环比） - 2025年第三季度总营收为6,282.9万美元，较2024年同期的6,409.5万美元下降126.6万美元[133] - 2025年第三季度总收入为1.89194亿美元，较2024年同期的1.9591亿美元下降670万美元（约3.4%）[145] - 2025年第三季度租金收入为6,090万美元，较2024年同期的6,230万美元下降约140万美元[134] - 2025年第三季度租金收入为6110万美元，前九个月为1.836亿美元，较2024年同期分别下降120万美元和670万美元，主要由于资产处置活动[146] - 2025年第三季度其他收入为190万美元，较2024年同期的180万美元增加约10万美元[135] - 2025年第三季度净亏损为782.1万美元，较2024年同期的888.8万美元减少106.7万美元[133] - 2025年前九个月净亏损为2180万美元，而2024年同期为净利润2804万美元，主要因房地产销售收益减少5040万美元[145] - 2025年第三季度房地产销售收益为0，而2024年同期为5040万美元，前九个月亦无此项收益[145][156] - 第三季度总收入为6243.7万美元，同比下降121.4万美元或1.9%[166] - 公司同店租金收入同比下降0.8%，从1.85036亿美元降至1.83565亿美元[180] - 公司同店其他收入同比增长8.3%，从408.2万美元增至442.1万美元[181] - 公司同店总收入同比下降0.6%，从1.89118亿美元降至1.87986亿美元[178] 成本和费用（同比环比） - 2025年第三季度物业运营费用为1,340万美元，较2024年同期的1,570万美元下降约230万美元[136] - 2025年第三季度房地产税和保险费为730万美元，较2024年同期的810万美元下降约80万美元[137] - 2025年第三季度利息支出为1,545.9万美元，较2024年同期的1,459.4万美元增加86.5万美元[133] - 2025年第三季度利息费用为1550万美元，较2024年同期增加90万美元；前九个月利息费用为4500万美元，增加200万美元[143][154] - 2025年前九个月物业运营费用为3840万美元，较2024年同期的4320万美元减少480万美元，主要由于资产处置[147] - 2025年第三季度折旧及摊销费用为2380万美元，较2024年同期减少80万美元；前九个月为7220万美元，减少120万美元[142][153] - 2025年第三季度物业一般及行政费用为260万美元，较2024年同期增加90万美元，主要因特许权税费用增加100万美元[141] - 顾问及行政费用在2025年第三季度为180万美元，前九个月为520万美元，公司顾问自愿永久性豁免了相应期间约540万/1600万美元的费用[139][150] - 2025年前九个月公司一般及行政费用为1380万美元，较2024年同期的1450万美元减少70万美元，主要因股票薪酬费用减少50万美元[151] - 第三季度同店运营费用为2376.3万美元，同比下降161.9万美元或6.4%[166] - 第三季度同店物业运营费用为1335.2万美元，同比下降71.3万美元或5.1%[166][173] - 第三季度同店房地产税和保险费为732.5万美元，同比下降88.7万美元或10.8%[166][174] - 公司同店物业运营费用同比下降0.3%，从3992万美元降至3979.7万美元[182] - 公司同店房地产税和保险费同比下降0.9%，从2504.9万美元降至2483.5万美元[183] - 公司同店物业管理费同比下降1.1%，从547.1万美元降至541.1万美元[184] 各条业务线表现 - 投资组合包含35处多户房产，共计12,984个单元，出租率约为93.6%，加权平均月有效租金为每单元1,497美元[114] - 截至2025年9月30日，公司共投资35处多户房产，总计约1189.3万平方英尺可出租面积和12,984个单元[214] - 公司投资组合的平均有效月租金从2024年12月31日至2025年9月30日整体保持稳定，部分物业有增减[214] - 公司投资组合的整体入住率从2024年12月31日的约95.0%下降至2025年9月30日的约92.8%[214] - 截至2025年9月30日，有38个单元因意外事件而无法使用[217] - 公司2025年第三季度康复支出总额为210万美元，其中内部康复支出200万美元；九个月康复支出总额为420万美元，其中内部康复支出400万美元[237] 净营业收入和运营指标 - 第三季度同店净营业收入（NOI）为3881.9万美元，同比增长131万美元或3.5%[166] - 第三季度同店租金收入为6089.9万美元，同比下降61.1万美元或1.0%[166][171] - 第三季度同店其他收入为153.8万美元，同比增长23.1万美元或17.7%[166][172] - 截至2025年9月30日，第三季度同店物业出租率约为93.6%，加权平均月有效租金为每单元1497美元[170] - 2025年前九个月净营业收入（NOI）为1.14614亿美元，相比2024年同期的1.18089亿美元下降2.9%[163] - 公司同店NOI同比下降0.5%，从1.15167亿美元降至1.14590亿美元[178] - 公司总NOI同比下降2.9%，从1.18089亿美元降至1.14614亿美元[178] - 截至2025年9月30日，公司同店物业出租率约为93.6%，低于2024年同期的94.9%[179] - 截至2025年9月30日，公司同店物业月均有效租金为1497美元，略低于2024年同期的1502美元[179] 资金和分红指标 - 截至2025年9月30日的三个月，公司FFO为1590万美元，较2024年同期的1570万美元增加约20万美元[195] - 截至2025年9月30日的九个月，公司FFO为5019万美元，较2024年同期的5093万美元下降约70万美元，降幅1.5%[193][198] - 截至2025年9月30日的九个月，公司AFFO为6207万美元，较2024年同期的6334万美元下降约120万美元，降幅2.0%[193][200] - 公司宣布的每股普通股季度股息为0.51美元，较2024年同期的0.46美元增长10.3%[193] - 公司董事会于2025年7月28日宣布第三季度股息为每股0.51美元，于2025年9月30日支付[244] 现金流表现 - 截至2025年9月30日的九个月，公司经营活动产生的现金流量净额为7750万美元，较2024年同期的6710万美元增长15.5%[210] - 截至2025年9月30日的九个月，公司投资活动使用的现金流量净额为3060万美元，而2024年同期为投资活动提供现金11470万美元[211] - 截至2025年9月30日的九个月，公司融资活动使用的现金流量净额为5070万美元，较2024年同期的16640万美元减少11570万美元[212] 债务和资本结构 - 截至2025年9月30日，公司总债务为15亿美元，加权平均利率为5.37%[252] - 浮动利率债务为15亿美元，占公司总债务的100%[252] - 公司子公司第三方抵押贷款未偿还总额约为15亿美元，加权平均利率为5.37%，经调整后加权平均利率为3.50%[215] - 公司持有名义本金总额为9亿美元的利率互换协议，加权平均固定利率为1.36%，覆盖了15亿美元浮动利率抵押债务的62%[215][216][227] - 利率互换协议覆盖了15亿美元浮动利率债务中的9亿美元名义本金，覆盖率为62%[252] - 利率互换协议将9亿美元浮动利率债务的加权平均固定利率锁定在1.36%[252][254] - 截至2025年9月30日，公司持有的利率上限协议名义价值为23亿美元[218] - 利率上限协议将浮动利率抵押贷款债务的SOFR上限设定为加权平均7.49%[253] - 公司信贷额度总额为2亿美元，截至2025年9月30日未提取金额为1.98亿美元，已开立信用证200万美元[223] - 截至2025年9月30日，公司循环信贷额度可用借款额度为1.98亿美元，无未偿还借款[208] - 公司信贷额度的利息基于SOFR加1.50%至2.25%的利差，未使用额度需支付0.20%或0.30%的承诺费[225][226] - 公司运营物业抵押贷款本金还款总额15.032亿美元，其中2029年到期3380万美元，此后到期14.694亿美元[230] - 公司运营物业抵押贷款利息支出总额3.818亿美元，2025年剩余部分为1280万美元，2026年为4960万美元，2027年为6300万美元，2028年为6450万美元，2029年为6540万美元，此后为1.264亿美元[230] - 公司已签订七笔利率互换交易，名义本金总额9亿美元，以及一笔远期利率互换协议，名义本金约1亿美元[230] - 公司获得2亿美元循环信贷额度，可增至4亿美元，2028年6月30日到期，扩展需支付未偿还金额0.15%的费用[231] 利率敏感性分析 - 若SOFR上升0.25%，公司年度利息支出将增加138万美元[255] - 若SOFR上升0.50%，公司年度利息支出将增加276万美元[255] - 若SOFR上升0.75%，公司年度利息支出将增加414万美元[255] - 若SOFR上升1.00%，公司年度利息支出将增加552万美元[255] 管理层讨论和指引 - 公司计划在完成增值和资本支出计划后，视利率环境情况，寻求以更低杠杆水平将浮动利率债务再融资为长期固定利率债务[222] - 公司费用上限（Expense Cap）为每年平均房地产资产的1.5%[126] - 公司计划在拥有物业的前36个月内每单元投入4000至10000美元进行增值改造，截至2025年9月30日持有约330万美元翻新储备金[237] - 公司预计每套公寓单元年度维修费用为575至725美元，非经常性资本支出储备为每单元250至350美元[237] - 支付给顾问的年度咨询和行政费率为1.2%，受约540万美元年上限限制，2025年第三季度费用为180万美元，九个月费用为520万美元[235] 其他重要内容 - 截至2025年9月30日，公司拥有26,053,988个OP单位，其中公司持有99.6%（25,951,154个单位）[114] - 截至2025年9月30日，公司拥有约330万美元的装修增值储备金用于计划资本支出[201] - 公司根据2020年ATM计划已出售6230万美元普通股[207] - 公司与NLMF Holdco, LLC的协议可能产生不超过400万美元的额外资金承诺[236] - 公司通过一家应税REIT子公司管理非REIT业务产生的应税收入[251] - 2024年前九个月房地产销售收益为5039.5万美元[163]

股息宣布 - 公司董事会一致批准每股普通股派发股息0.53美元，将于12月31日支付给12月15日登记在册的股东 [1] - 此次股息较上一季度每股股息增长3.9% [1] - 自2015年成立以来，公司股息累计增幅达157.3% [1]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净亏损为780万美元或每股摊薄亏损0.31美元 总营收为6280万美元 相比2024年同期的890万美元亏损或每股0.35美元亏损 总营收6410万美元 亏损有所收窄 [4] - 第三季度NOI为3880万美元 涉及35处物业 相比2024年同期的3810万美元NOI和36处物业 有所增长 [4] - 第三季度核心FFO为1770万美元或每股0.70美元 相比2024年同期的每股0.69美元 略有增长 [5] - 同店租金和入住率分别下降0.3%和1.3% 同店收入下降0.6% 但同店费用下降6.2% 推动同店NOI增长3.5% [5] - 与2025年第二季度相比 第三季度同店投资组合租金下降0.2%或3美元 [5] - 第三季度股息为每股0.51美元 核心FFO覆盖率为1.37倍 派息率为73.2% 董事会批准2025年12月季度股息增至每股0.53美元 增幅3.9% [6] - 2025年全年指引中点确认 每股亏损指引中点-1.31美元 核心FFO每股指引中点2.75美元 [7][8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成365套全屋和部分升级 出租297套升级单元 实现平均月租金溢价72美元 投资回报率20.1% [5] - 公司成立以来累计完成9478套全屋和部分升级 4925套厨房和洗衣设备 11389套科技包 分别带来平均月租金增长161美元、50美元和43美元 投资回报率分别为20.8%、64%和37.2% [6] - 升级计划支出约为每单元4000美元 获得70美元租金溢价 实现约20%的年化回报 [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 10个市场中有5个市场实现至少1%的增长 亚特兰大和南佛罗里达领先 各增长2.8% [9] - 10个市场中有7个市场实现至少2.5%或更高的NOI同比增长 纳什维尔和亚特兰大领先 分别增长26%和7.8% [10] - 第三季度投资组合入住率为93.6% 租赁率为95.8% 60天趋势为92% [11] - 续租转化率为63.6% 所有10个市场均实现至少75个基点的续租租金增长 本季度签署646份续租合同 平均增长1.81% [10] - 新签租金下降4.06%或58美元 续租租金增长1.94%或约30美元 综合下降44个基点 10月份趋势类似 新签下降3.78% 续租增长约70个基点 综合下降1% [37][41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点是通过资本回收实现增长 出售成熟资产 收购具有更高增长潜力的资产 [19][20] - 计划在2025年第四季度收购北拉斯维加斯郊区的321单元多户社区 预计该资产未来五年同店NOI复合年增长率可达7% [18][19] - 预计在2026年上半年执行一宗或多宗销售交易 利用1031反向交换机制进行资本回收 [19] - 在股价处于30美元低位时 优先考虑股票回购 [21][32] - 目标是在2027年实现1.7亿美元的NOI [31][50] - 运营策略包括通过集中化团队和AI驱动平台控制开支 优化维护运营 [11][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业新供应量接近创纪录周期尾声 CoStar数据显示2024年净交付量达69.7万套 预计2025年降至50.8万套 2026年将大幅下降49% 2027年再降20% [12][13] - 2025年第三季度交付量环比下降17% 是最后一个交付量超过10万套的季度 预计第四季度交付量仅为6.9万套 同比降52% 环比降41% [13] - 对租赁市场持谨慎乐观态度 尽管部分市场仍有供应问题 但需求强劲 吸收率很高 部分原因是住房拥有成本约为租金的两倍 [14][15] - 分析显示 10个市场中有5个应在2026年第一季度稳定 6个在第二季度 8个在第三季度 所有市场在年底前稳定 [15] - 公司市场有大量就业和企业搬迁公告 涉及金融、科技、国防、物流、制造和研究领域 包括苹果、微软、英特尔等公司 带来数十亿美元资本和数千个工作岗位 [16] - 买方情绪改善 机构投资者对房地产的配置预计在2026年增至10.8% 黑石等公司看好商业地产投资 [17] - 坏账稳定 同比显著改善32% 租户财务状况强劲且有弹性 [11][21] 其他重要信息 - 报告NAV每股范围 低端43.40美元 高端56.24美元 中点49.82美元 基于5.25%至5.75%的资本化率 保持稳定 [7] - 运营费用显著改善 同店运营费用同比下降6.3% 其中人工和维修维护费用分别下降7.5%和6.1% 可控费用下降6% 保险费用改善19% 房地产税因成功的抗辩结果下降8.7% [9] - 第三季度同店NOI利润率为62.2% [10] - 资本支出在第三季度约为900万美元 部分因未能及时回收资产而偏高 包括一些一次性项目 如车道铺砌、屋顶维修和游泳池重建 预计未来会趋于平缓 [44][46][47] - 房地产税项下的一次性收益约为82万美元 [29] 问答环节所有提问和回答 问题: 运营费用的改善是否可持续 以及对第四季度FFO指引的影响 [25] - 管理层认为保险等不可控费用将继续改善 房地产税抗辩有潜在上行空间 人工和维修维护费用预计保持稳定 对超出预期持谨慎乐观态度 [26] - 房地产税的一项重大和解具有一次性 金额约为82万美元 纳什维尔每四年进行一次重估 目前正在就其他项目进行诉讼 预计不会有剧烈变化 人工和维修维护费用是控制重点 集中化运营举措的影响已在4月1日之后体现在损益表中 [27][28][29] 问题: 股票持续以大幅低于NAV的价格交易 公司如何应对并为股东创造价值 [30] - 公司自2015年上市以来定位为增长型公司 目标是到2027年实现1.7亿美元NOI 投资组合规模难以替代 且处于高就业增长市场 若折价持续 公司将采取行动关闭折价 管理层持有公司16.5%股份 利益高度一致 [31] - 即使交易环境疲软 多户住宅资产仍有需求 交易市场资本化率约为5% 预计2026年新租约定价转正将成为催化剂 股票将开始表现 若不然 公司资产仍有终端价值和收购要约 [32] 问题: 新签和续租租金的分拆数据以及10月份趋势 [35][37][39][41] - 第三季度新签租金下降4.06%或58美元 续租租金增长1.94%或约30美元 综合下降44个基点 [37] - 10月份新签租金下降3.78%或54美元 续租租金增长约70个基点或10美元 综合下降1% [41] 问题: 资本支出是否即将开始减少 还是预计在未来几个季度保持当前水平 [44] - 资本支出略高 部分原因是资产回收不及往常 一些内部支出增加 但升级支出约为每单元4000美元 获得70美元溢价 回报率约20% 在定价压力下是合理的 [45] - 与Freddie Mac的大额再融资带来了新的物业状况评估 导致一些较大的一次性资本支出 如车道铺砌、屋顶维修和游泳池重建 预计明年将更侧重于简化这些支出 [46][47] 问题: 为何在当前以大幅低于NAV的价格交易时 选择收购北拉斯维加斯的新资产 而不是回购现有投资组合 [49] - 股票回购和资产收购并不互斥 在交易完成前将积极回购股票 公司需要展示资本回收带来的外部增长 不会成为净收购方 [49] - 此次收购机会特殊 资产进入资本化率接近6% 预计通过三年增值活动可驱动至7.5%或8% 此类机会规模不大 是精准投资 不会侵蚀股票回购计划 自由现金流收益率仍然强劲 2027年实现1.7亿美元NOI目标若达成 应用终端资本化率将带来良好回报 [49][50]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净亏损为780万美元或每股稀释后亏损0.31美元 总营收为6280万美元 相比2024年同期的890万美元亏损或每股亏损0.35美元 总营收6410万美元有所改善 [4] - 第三季度NOI为3880万美元 涉及35处物业 相比2024年同期的3810万美元 涉及36处物业 实现增长 [4] - 同店租金和入住率分别下降0.3%和1.3% 同店收入下降0.6% 同店费用下降6.2% 导致同店NOI同比增长3.5% [5] - 第三季度核心FFO为1770万美元或每股稀释后0.70美元 相比2024年同期的每股0.69美元有所增长 [5] - 公司支付了第三季度每股0.51美元的普通股股息 核心FFO对股息的覆盖倍数为1.37倍 派息率为核心FFO的73.2% [7] - 2025年全年指引中点为每股稀释后亏损1.31美元 核心FFO每股稀释后2.75美元 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成了365个全屋及部分升级 出租了297套升级单元 实现平均每月租金溢价72美元 投资回报率为20.1% [6] - 自成立以来 公司已完成9478个全屋及部分升级 4925个厨房和洗衣设备 以及11389个科技包安装 分别带来每单元平均月租金增加161美元 50美元和43美元 投资回报率分别为20.8% 64%和37.2% [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 同店总收入下降60个基点 但10个市场中有5个实现至少1%的增长 其中亚特兰大和南佛罗里达州领先 各增长2.8% [10] - 10个市场中有7个实现了至少2.5%或更高的同比NOI增长 纳什维尔和亚特兰大分别以26%和7.8%的增长率领先 [11] - 第三季度投资组合入住率为93.6% 截至通话当日 入住率为93.6% 已出租率为95.8% 60天趋势为92% [12] - 第三季度合格租户的续约率为63.6% 所有10个市场均实现了至少75个基点的正续约租金增长 本季度签署了646份续约 平均增长1.81% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在第四季度末收购北拉斯维加斯郊区一处321单元的多户社区 预计该资产能在未来五年产生7%的同店NOI复合年增长率 [20] - 资本回收策略包括在2026年上半年执行一项或多项销售交易 利用税收高效的1031反向交换机制 预计该策略将对2026年略有增值 并在2027年至2030年期间产生更强的核心FFO增长 [21] - 公司主要外部目标是通过资本回收实现增长 将潜力有限的成熟资产出售 置换为熟悉市场地理区域内更新 更高端的增长型资产 [21] - 公司将继续优先考虑在30美元出头的低点进行股票回购 [22] - 公司对Sunbelt地区劳动力住房资产的长期基本面充满信心 认为其人口迁移 就业创造和工资增长的有利趋势将跑赢其他地区 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业新供应周期接近尾声 CoStar预计年度净交付量在2024年第三和第四季度达到69.5万套的峰值 预计2025年为50.8万套 2026年将显著下降49% 2027年再下降20% [14][15] - 第三季度交付量环比下降17% 是最后一个交付量超过10万套的季度 预计第四季度交付量仅为6.9万套 同比降幅52% 环比降幅41% [15] - 对租赁市场前景持谨慎乐观态度 尽管部分市场仍有供应问题 但需求依然存在 由于自有住房市场的可负担性挑战 目前在美国拥有住房的月成本大约是租用普通公寓的两倍 [16] - 公司分析显示 10个市场中有5个应在明年第一季度稳定 6个在第二季度 8个在第三季度 所有市场在年底前稳定 [17] - 买方情绪在第三季度继续改善 机构投资者对房地产的配置预计在2026年将上升至10.8% [18] - 公司看到市场信号显示更强劲的复苏即将到来 收入放缓但减速步伐减缓 费用控制强劲 坏账已稳定 租户财务状况健康有弹性 [22] 其他重要信息 - 基于当前市场资本化率和远期NOI估计 公司报告的每股NAV范围为低端43.40美元 高端56.24美元 中点49.82美元 使用的平均资本化率范围从低端5.25%到高端5.75% 保持季度稳定 [8] - 公司重申了2025年全年指引中点 但收紧了收购和处置的指引范围 [8] - 公司计划在近期替换即将到期的利率互换合约 并在任何到期前采取行动 [23] 问答环节所有的提问和回答 问题: 运营费用的改善是否可持续 以及其对第四季度FFO指引的影响 [26] - 管理层认为保险等不可控费用类别将持续改善 房地产税抗议可能带来上行潜力 工资和维修保养费用预计将保持稳定 [27] - 房地产税方面有一项约82万美元的一次性收益 [28][31] - 工资和维修费用是控制重点 预计至少在第一季度能维持当前水平 许多运营集中化的战略举措已于4月1日及之后在损益表中体现 [29][30] 问题: 公司如何应对股票持续大幅低于NAV交易的情况 [32] - 管理层视公司为增长型公司 目标是到2027年实现1.7亿美元的NOI 相信投资组合难以替代 且处于高就业增长市场 [33] - 相信随着2026年新租约定价拐点的出现 公开市场对多户住宅股票的折价将显著改变 预计这将成为催化剂 [34] - 即使在交易环境疲软的情况下 多户住宅资产仍有需求 如果股价不表现 公司相信其存在终端价值和收购要约 [34] 问题: 新租约和续约租金的分拆数据以及混合变化 [39][40] - 第三季度新租约下降4.06%或58美元 续约上升1.94%或约30美元 混合后下降44个基点 [40] - 十月份趋势类似 新租约下降3.78%或54美元 续约上升约70个基点或10美元 混合后下降1% [44] 问题: 资本支出是否会开始减少 [47] - 资本支出略有升高 部分原因是投资组合回收不如往常频繁 导致维护性资本支出增加 [47] - 内部支出增加 但升级计划更侧重于平均约4000美元的单次升级 仍能获得约70美元的溢价和20%的年化回报 [48] - 与Freddie Mac的大额再融资相关的新的物业状况评估 要求一些较大规模的非经常性资本支出 如车道铺砌 壁板维修 屋顶等 这些项目更具一次性 预计未来会缓和 [49][50] 问题: 为何在当前收购新资产而非回购现有折价股票 [51] - 管理层认为两者并不互斥 在交易完成前会积极回购股票 [52] - 收购该资产是基于其特殊情况 初始资本化率接近6% 经过三年增值活动后有望驱动至7.5%或8% 此类大规模机会并不多见 是精准投资 不会蚕害股票回购计划 [52] - 公司自由现金流收益率仍然强劲 目标是到2027年实现1.7亿美元的NOI [53]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净亏损为780万美元或每股稀释后亏损0.31美元 总营收为6280万美元 相比2024年同期净亏损890万美元或每股亏损0.35美元 总营收6410万美元 [5] - 第三季度NOI为3880万美元 涉及35处物业 相比2024年同期NOI为3810万美元 涉及36处物业 [5] - 同店租金和入住率分别下降0.3%和1.3% 同店收入下降0.6% 同店费用下降6.2% 导致同店NOI增长3.5% [6] - 第三季度核心FFO为1770万美元或每股稀释后0.70美元 相比2024年同期为每股0.69美元 [6] - 第三季度股息为每股0.51美元 核心FFO覆盖率为1.37倍 派息率为73.2% 董事会批准新季度股息为每股0.53美元 增长3.9% [7] - 2025年全年指引中点维持不变 每股稀释后亏损指引中点-1.31美元 核心FFO每股指引中点2.75美元 [8][9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成365个全屋和部分升级 租赁了297个升级单元 实现平均月租金溢价72美元 投资回报率20.1% [6] - 自成立以来 累计完成9478个全屋和部分升级 4925个厨房和洗衣设备 11389个科技包 分别实现平均月租金增长161美元、50美元、43美元 投资回报率分别为20.8%、64%、37.2% [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 同店总收入下降60个基点 但10个市场中有5个实现至少1%的增长 亚特兰大和南佛罗里达领先 各增长2.8% [10] - 10个市场中有7个实现至少2.5%或更高的NOI同比增长 纳什维尔和亚特兰大领先 分别增长26%和7.8% [11] - 第三季度同店NOI利润率为62.2% 投资组合入住率为93.6% 租赁率为95.8% [11][12] - 符合条件的租户续租转化率为63.6% 所有10个市场均实现至少75个基点的续租租金增长 本季度签署646份续租 平均增长1.81% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2026年上半年执行一项或多项销售交易 利用税收高效的1031反向交换机制 启动资本回收和增长战略 [21] - 资本回收以产生增长是主要外部目标 出售成熟资产 收购具有更高增长潜力的资产 [21] - 公司将继续优先考虑在30美元出头的股价进行股票回购 [22] - 行业方面 全国多户住宅供应周期接近尾声 CoStar预测2024年净交付量达到69.7万套 2025年为50.8万套 2026年将大幅下降49% 2027年再下降20% [13][14][15] - 买家情绪在第三季度继续改善 机构投资者对房地产的配置预计在2026年将上升至10.8% [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对租金市场前景持谨慎乐观态度 市场基本面正在 coalescing 以支持更乐观的多户住宅前景 [16] - 由于单户住宅市场的可负担性挑战 租赁市场预计将吸收新家庭形成的大部分份额 [16] - 公司分析显示 10个市场中有5个应在明年第一季度稳定 6个在第二季度 8个在第三季度 所有市场在年底前稳定 [17] - 公司市场充满主要就业和企业搬迁公告 涉及金融、技术、国防、物流、制造和研究等领域 带来数十亿美元资本和数千个工作岗位 [18] 其他重要信息 - 公司报告每股NAV范围 低端43.40美元 高端56.24美元 中点49.82美元 基于5.25%至5.75%的资本化率 保持季度稳定 [8] - 公司获得收购北拉斯维加斯郊区一处321单元多户住宅社区的机会 预计该资产在未来五年可实现7%的同店NOI复合年增长率 [20] 问答环节所有的提问和回答 问题: 运营费用的可持续性 [27] - 管理层认为保险等不可控费用将持续改善 房地产税抗议可能带来上行潜力 工资和维修保养费用预计将保持稳定 [28] - 房地产税节约中约有82万美元是一次性的 但工资和维修保养费用的控制举措将持续 特别是自4月1日起集中运营的战略举措已反映在财报中 [29][30][31] 问题: 股票交易价格相对NAV存在大幅折价的影响 [32] - 公司视自身为增长型公司 目标是到2027年实现1.7亿美元的NOI 认为投资组合难以替代 并且拥有最高就业增长市场的敞口 [33] - 如果折价未能收窄 公司相信存在终端价值和收购要约 同时预计2026年新租约定价拐点将成为催化剂 [34] 问题: 新租约和续租租金的分拆数据 [39] - 第三季度新租约下降4.06%或58美元 续租增长1.94%或29美元 混合下降44个基点 10月份趋势类似 新租约下降3.78%或54美元 续租增长约70个基点或10美元 混合下降1% [39][43] 问题: 资本支出趋势 [46] - 资本支出略有增加 部分原因是投资组合回收速度较慢 内部支出增加 但升级计划更侧重于平均4000美元的升级 获得70美元的溢价 实现约20%的年化回报 [47] - 与Freddie Mac的大额再融资相关的财产状况评估导致一些一次性资本支出 如车道铺装、侧板维修、屋顶和游泳池改造 预计明年这些支出将趋于平稳 [48][49] 问题: 在当前折价环境下收购新资产的理据 [50] - 股票回购和资产收购并不互斥 公司计划在交易完成前积极回购股票 此次收购机会独特 资产进入资本化率约为6% 通过三年增值活动有望驱动至7.5%或8% 此类机会并不常见 不会蚕害股票回购计划 [51][52]

最新季度业绩表现 - 2025年第三季度每股运营资金为0.8美元，超出市场一致预期0.79美元，同比上涨1.27% [1] - 当季营收为6283万美元，低于市场一致预期0.88%，同比去年同期的6410万美元有所下降 [2] - 本季度实现1.27%的FFO超预期，而上一季度FFO为0.8美元，低于预期0.81美元，出现-1.23%的负向意外 [1] 近期股价与市场表现 - 年初至今公司股价下跌约26.8%，同期标普500指数上涨16.9% [3] - 过去四个季度中，公司两次超过FFO预期，但仅一次超过营收预期 [2] 未来业绩预期与评级 - 当前市场对下一季度的共识FFO预期为0.78美元，营收预期为6366万美元 [7] - 当前财年共识FFO预期为3.17美元，营收预期为2.5329亿美元 [7] - 公司目前Zacks评级为3级（持有），预计近期表现将与市场持平 [6] 行业比较与同业动态 - 公司所属的REIT及权益信托-住宅行业在Zacks行业排名中处于后40%分位 [8] - 同业公司Armada Hoffler Properties预计将于11月3日公布业绩，预期季度每股收益为0.26美元，同比下降25.7% [9] - Armada Hoffler Properties预期营收为6752万美元，较去年同期下降1.6% [10]

收入和利润（同比环比） - 第三季度总营收为6280万美元，同比下降1.3%[10] - 2025年第三季度总收入为6282.9万美元，同比下降2.0%[30] - 2025年第三季度总收入为6283万美元，较2024年同期的6409万美元下降2.0%[46] - 公司第三季度总营业收入为6,243.7万美元，同比下降1.9%；其中同店收入为6,243.7万美元，同比下降0.6%[51] - 2025年前九个月同店总收入为1.87986亿美元，同比下降0.6%；其中租金收入1.83565亿美元，下降0.8%[60][64] - 2025年前九个月归属于普通股股东的净亏损为2170万美元，而去年同期为净利润2800万美元[6][10] - 第三季度归属于普通股股东的净亏损为780万美元，每股亏损0.31美元[6][10] - 第三季度净亏损779万美元，较去年同期亏损885.3万美元有所收窄[30] - 2025年前九个月净亏损为2180万美元，而2024年同期净利润为2815万美元[46] - 2025年全年净亏损预计在约3590万美元至3130万美元之间，第四季度净亏损预计在约1410万美元至950万美元之间[40] - 2025年全年指引净亏损为3361.7万美元，调整后NOI为1.52亿美元[103] - 2025年第四季度指引净亏损为1181.8万美元，NOI为3713.5万美元[103] 成本和费用（同比环比） - 2025年第三季度运营费用为5541万美元，较2024年同期的5852万美元下降5.3%[46] - 2025年第三季度利息支出为1546万美元，较2024年同期的1459万美元增加6.0%[46] - 公司第三季度总运营费用为2,376.3万美元，同比下降7.2%；其中同店运营费用为2,376.3万美元，同比下降6.4%[51] - 2025年前九个月同店运营费用为7,382.7万美元，同比下降0.5%[60][64] - 保险费用同比大幅下降19.3%至129.8万美元，房地产税下降8.7%至602.7万美元[53] - 市场营销费用同比显著增长22.7%至42.7万美元[53] - 2025年前九个月保险费用为428.4万美元，同比下降7.8%，是运营费用中降幅最大的项目[64] - 2025年前九个月公用事业费用为890.3万美元，同比增长2.9%；营销费用为106.2万美元，增长5.3%[64] - 2025年全年利息支出为5997.2万美元[103] - 2025年全年折旧和摊销费用为9825.9万美元[103][106] - 2025年前九个月折旧和摊销费用为7219.2万美元，同比2024年同期的7337.3万美元下降1.6%[65] - 2025年第三季度股权激励费用为252.7万美元，同比2024年第三季度的267.0万美元下降7.1%[65] 同店物业运营表现 - 第三季度同店物业净营业收入为3880万美元，同比增长3.5%[6][10] - 2025年第三季度同店净营业利润为3881.9万美元，同比增长3.5%[30] - 2025年第三季度净营运收入为3882万美元，较2024年同期的3813万美元增长1.8%[48] - 公司第三季度同店物业运营净收入为3,881.9万美元，同比增长3.5%；总净运营收入为3,881.9万美元，同比增长1.8%[51] - 2025年前九个月净营运收入为1.146亿美元，较2024年同期的1.181亿美元下降3.0%[48] - 2025年前九个月同店NOI为1.1459亿美元，同比下降0.5%[60][64] - 同店投资组合包含35处物业，共12,946个单元，约占公司投资组合的100%[50] - 公司同店物业组合包含35处物业共12,946套公寓单元，约占投资组合的100%[58] - 截至2025年9月30日，公司第三季度同店物业出租率约为93.6%，加权平均月有效租金为每套公寓1,497美元，同比分别下降130个基点和5美元[51] - 截至2025年9月30日，同店物业出租率为93.6%，加权平均月有效租金为每套1,497美元，同比分别下降130个基点和5美元[59] - 2025年第三季度同店总租金收入为6,089.9万美元，环比下降0.5%[57] - 公司第三季度同店租金收入为6,089.9万美元，同比下降1.0%；其他收入为153.8万美元，同比增长17.7%[51][53] - 2025年前九个月同店其他收入为442.1万美元，同比增长8.3%[60][64] - 第三季度入住率为93.6%，同比下降1.2个百分点[30] 各地区市场表现 - 按市场划分，凤凰城市场表现最弱，租金同比下降2.3%至1,426美元，出租率下降250个基点至91.9%，租金收入下降5.4%至898.4万美元[55] - 坦帕市场表现强劲，租金同比上升0.6%至1,349美元，出租率上升190个基点至94.4%，租金收入增长2.3%至242.2万美元[55] - 南佛罗里达市场租金同比上升0.9%至2,150美元，租金收入增长2.1%至1,316.6万美元[55] - 2025年第三季度达拉斯市场出租率环比提升50个基点至93.1%，但总租金收入下降0.9%至778万美元[57] - 公司投资组合覆盖的12个主要市场在2025年8月总就业人数达2043.35万，期间新增就业98.62万，增长率为5.07%[22] - 公司物业单元总数达12,984个，主要分布在就业增长强劲的市场，如凤凰城（2,009单元）和迈阿密（1,959单元）[22] - 罗利-卡里市场就业增长率为7.78%，新增就业55万，在覆盖市场中增长率最高[22] - 达拉斯-沃斯堡-阿灵顿市场总就业人数最多，达429.86万，期间新增就业17万，增长率为4.12%[22] 价值提升计划与单元改造 - 2025年第三季度完成365项单元升级，租赁297个升级单元，实现平均月租金溢价89美元，投资回报率为21.3%[6] - 公司自成立以来已完成9,478项单元升级，实现平均月租金增加161美元，投资回报率为20.8%[6] - 公司价值提升计划已完成9478个单元改造，改造后平均租金从1173美元提升至1334美元，增幅13.7%[70] - 价值提升计划的平均每单元改造成本为9313美元，投资回报率（ROI）为20.8%[70] - 厨房与洗衣设备增值项目已完成4,925个单位翻新，平均每单位成本945美元，翻新后平均租金提升50美元，投资回报率为64.0%[72] - 智能家居技术增值项目已完成11,199个单位翻新，平均每单位成本1,113美元，翻新后平均租金提升43美元，投资回报率为37.2%[74] - 厨房设备翻新项目中，Sabal Palm at Lake Buena Vista项目投资回报率最高，达171.8%，每单位成本599美元，租金提升86美元[72] - 智能家居项目中，Hight House at Cary项目投资回报率最高，达74.1%，每单位成本899美元，租金提升65美元[74] - 智能家居技术增值项目尚有1,568个单位计划进行翻新，包括Residences at West Place等物业，具体成本和回报待定[74] 债务与融资活动 - 2025年7月11日，公司通过运营合伙实体签订了2亿美元的循环信贷安排[6] - 公司于2025年7月11日通过运营合伙企业与摩根大通等达成一项2亿美元的循环信贷设施，并可选择再增加2亿美元，该设施将于2028年6月30日到期[25] - 公司杠杆率上升至65%，去年同期为57%[30] - 公司抵押债务总额为15.03亿美元，其中浮动利率债务占主导，利率均为5.40%[76] - 公司持有9.175亿美元利率互换协议，加权平均固定利率为1.361%，用于对冲浮动利率风险[78] - 公司固定利率抵押债务仅有一笔，为Residences at West Place项目，金额3,381.7万美元，利率4.24%，2028年10月1日到期[76] - 截至2025年9月30日，公司抵押债务的基准利率SOFR为4.31%[76] - 利率互换协议中，单笔名义本金最高为2亿美元，固定利率分别为0.845%和0.953%[78] - 截至2025年9月30日，公司总债务为15亿美元，调整后加权平均利率为3.50%[89] - 浮动利率抵押贷款债务为15亿美元，其中利率互换协议覆盖了62%（约9.3亿美元）[89] - 利率互换协议名义本金总额为10亿美元，包括9亿美元的利率互换和约1亿美元的远期利率互换[84] - 已生效利率互换的加权平均固定利率为1.36%[89] - 截至2025年9月30日，未作为现金流套期保值的利率上限协议名义本金总额约为23.2亿美元，加权平均执行利率为7.49%[82] - 2026年、2027年、2028年、2029年及以后的预计利息支出分别为4964.2万美元、6298.4万美元、9831.8万美元、6540.5万美元和1.26443亿美元[84] - 2028年到期的抵押贷款本金支付为3381.7万美元，此后到期的本金为14.69425亿美元[84] - 一项远期利率互换将于2026年9月1日生效，2027年1月1日终止，名义本金9250万美元，固定利率1.798%[80] - 截至2025年9月30日，调整后SOFR利率为4.43%[80] - 2025年第三季度总债务为15.03亿美元，净债务为14.89亿美元，杠杆率为65%[102] - 2025年第三季度净债务较2024年同期的14.42亿美元增加约4740万美元[102] 运营资金与股息 - 第三季度运营资金为1590万美元，核心运营资金为1770万美元，调整后运营资金为2020万美元[6][10] - 第三季度运营资金为每股0.63美元，同比增长5.0%[30] - 第三季度核心运营资金为每股0.70美元，同比增长1.4%[30] - 2025年第三季度FFO（运营资金）为1589.9万美元，同比2024年第三季度基本持平，微增1.5%[65] - 2025年第三季度AFFO（调整后运营资金）为2023.2万美元，同比2024年第三季度下降2.0%[65] - 2025年全年核心运营资金指引为每股2.66至2.84美元，中点2.75美元[34] - 2025年全年指引FFO为6438.7万美元，合每股稀释后2.51美元[106] - 2025年全年指引核心FFO为7047.4万美元，合每股稀释后2.75美元[106] - 2025年全年指引AFFO为8042.8万美元，合每股稀释后3.14美元[106] - 董事会批准季度股息为每股0.53美元，较上季度增加3.9%，自成立以来股息累计增长157.3%[6] - 2025年第三季度每股股息为0.51美元，同比2024年第三季度的0.46美元增长10.3%[65] - 2025年第三季度AFFO对股息的覆盖率为1.56倍，同比2024年第三季度的1.70倍下降8.6%[65] 资本支出与投资活动 - 2025年前九个月总资本支出为2618.6万美元，同比2024年同期的2311.7万美元增长13.3%[67] - 2025年第三季度非经常性维护资本支出为456.4万美元，同比2024年第三季度的385.8万美元增长18.3%[67] - 公司历史收购总投资额为21.96亿美元，涉及12,984个单元，平均每单元投资成本为169,117美元[90] - 公司历史处置资产总销售额为12.38亿美元，加权平均每单元售价为114,748美元，实现总收益4.98亿美元[92] - 最大单笔收购为Avant at Pembroke Pines，总投资3.55亿美元，每单元成本233,278美元，包含1,520个单元[90] - 最高每单元收购成本为The Heritage，达218,431美元，总投资4,456万美元[90] - 历史收购中，康复预算总额为1.63亿美元，占总收购成本（20.33亿美元）的约8%[90] - 单笔最高收益来自NAVA组合资产处置，收益4,805万美元，销售额1.16亿美元[92] - 近期收购（如2022年）的每单元成本较高，The Adair为305,560美元，Estates on Maryland为250,109美元[90] - 近期处置（如2024年）的每单元售价较高，Radbourne Lake为174,444美元，Old Farm为140,327美元[92] 管理层讨论和指引 - 2025年全年同店净营业利润指引为下降3.0%至持平，中点下降1.5%[34] - 公司估算的每股净资产价值范围为43.40美元至56.24美元，中点49.82美元[39] - 公司预测其投资组合在未来三年（2025-2027年）的新增供应总量为29,077个单元，相当于现有库存582,758个单元的5.0%增长率[26] - 亨特斯维尔/科尼利厄斯的The Verandas at Lake Norman项目预计三年增长率最高，达34.6%，新增3,024个单元[26] - 多个项目在2025年有显著新增供应，例如北卡里/莫里斯维尔的High House at Cary项目新增1,103个单元，西棕榈滩的Parc500和Seasons 704项目各新增1,550个单元[26] - 2024年全年NOI为1.57亿美元，2025年第二季度NOI为3803.6万美元[107] 其他财务数据 - 截至2025年9月30日，投资组合包含35处物业共12,984个单位，平均月租金为1,497美元，入住率为93.6%[6] - 截至2025年9月30日，公司总资产为18.418亿美元，较2024年12月31日的19.074亿美元减少3.4%[44] - 股东权益为3.229亿美元，较2024年12月31日的4.104亿美元大幅下降21.3%[44] - 公司使用NOI（净营业收入）和FFO（运营资金）等非GAAP指标评估物业业绩和趋势[94][95] - Same Store NOI被公司视为衡量物业运营绩效的关键指标，用于比较同期拥有物业的运营结果[95]

核心观点 - 公司维持2025财年全年业绩指引并宣布提高季度股息 [1][3] - 2025年第三季度运营基本面稳健，同店NOI实现增长 [3][9] - 公司通过资产升级计划持续提升资产价值和租金收益 [3] 2025年第三季度财务业绩 - 净亏损780万美元，较2024年同期的890万美元净亏损有所收窄 [3][9] - FFO为1590万美元，每股0.63美元，高于2024年同期的1570万美元和每股0.60美元 [3][9] - Core FFO为1770万美元，每股0.70美元，略低于2024年同期的1790万美元和每股0.69美元 [3][9] - AFFO为2020万美元，每股0.80美元，略低于2024年同期的2060万美元和每股0.79美元 [3][9] - 总收入为6280万美元，较2024年同期的6410万美元下降1.3% [9] - NOI为3880万美元，较2024年同期的3810万美元增长1.8% [9] 2025年至今财务业绩 - 净亏损2170万美元，而2024年同期为净利润2800万美元 [3][9] - FFO为5020万美元，每股1.96美元，略低于2024年同期的5090万美元和每股1.94美元 [3][9] - Core FFO为5480万美元，每股2.14美元，略低于2024年同期的5550万美元和每股2.11美元 [3][9] - AFFO为6210万美元，每股2.43美元，略低于2024年同期的6330万美元和每股2.41美元 [3][9] - 总收入为1.892亿美元，较2024年同期的1.959亿美元下降3.4% [9] 运营指标与同店表现 - 截至2025年9月30日，投资组合包含35处物业，共12,984个单元，物理入住率为93.6% [3] - 投资组合加权平均月租金为每单元1,497美元 [3] - 2025年第三季度同店物业入住率同比下降130个基点，总收入下降0.6%，但NOI增长3.5%至3880万美元 [3][9] - 2025年至今同店物业入住率同比下降130个基点，总收入下降0.6%，NOI下降0.5%至1.146亿美元 [3][9] 资产升级与资本支出 - 2025年第三季度完成365个全屋及部分升级，出租297个升级单元，实现平均月租金溢价89美元，投资回报率为21.3% [3] - 自成立以来，累计完成9,478个全屋及部分升级，4,925个厨房和洗衣设备升级，11,199个技术包升级 [3] - 上述升级分别带来每单元平均月租金增加161美元、50美元和43美元，投资回报率分别为20.8%、64.0%和37.2% [3] 融资与资本结构 - 2025年7月11日，公司通过运营合伙企业与摩根大通达成2亿美元的循环信贷安排 [3] - 截至2025年第三季度，总抵押债务为15.03亿美元，净债务为14.89亿美元 [25] 股东回报 - 董事会批准季度股息为每股0.53美元，较此前股息每股0.51美元增长3.9% [3] - 股息将于2025年12月31日支付给截至2025年12月15日在册的股东 [3] - 自成立以来，公司每股股息累计增长157.3% [3]

股息公告 - 公司董事会一致批准每股0.53美元的股息，将于2025年12月31日支付给截至2025年12月15日的在册股东 [1] - 此次股息较上一季度每股股息增长3.9% [1] - 自2015年成立以来，股息累计增长幅度达157.3% [1] 公司业务概况 - 公司是一家公开交易的房地产投资信托基金，在纽约证券交易所上市，股票代码为NXRT [2] - 公司主要专注于收购、拥有和运营位于大城市及大城市郊区次级市场中地理位置优越、具有“增值”潜力的中等收入多户住宅物业 [2] - 公司的业务重点区域主要集中在美国东南部和西南部 [2] - 公司的外部顾问为NexPoint Real Estate Advisors, L.P [2] 近期公司动态 - 公司已公布截至2025年9月30日的2025年第三季度财务业绩 [4] - 公司计划举办2025年第三季度财报电话会议 [5]