文章核心观点 - 公司二季度业绩稳健，净利润覆盖股息，净息差转正，随着央行降息预期增强，公司净息差有望扩大，股息安全边际提高，股票对被动收入投资者有吸引力，维持买入评级 [1][2] 评级情况 - 5月因净息差增长前景改善，公司股票被评为买入，二季度净息差转正且央行即将采取利率行动，公司前景乐观 [2] 投资组合、净息差与降息 - 公司是全球最大的抵押房地产投资信托公司，投资资产达903亿美元，二季度最大投资是机构抵押贷款支持证券，价值660亿美元，环比增长2%，主要为30年期固定利率抵押贷款，还拥有住宅信贷资产和抵押贷款服务权 [3] - 高利率时期，抵押房地产投资信托公司净息差收缩甚至为负，给账面价值和估值带来下行压力，公司2023年四季度净息差降至-0.25%，2024年二季度首次转正至0.24%，随着央行今年晚些时候降低短期利率，公司净息差有望进一步扩大 [4] - 二季度机构抵押贷款支持证券利差扩大对公司造成不利影响，但鉴于通胀轨迹变化和净息差反转，前景积极 [5] - 市场预计央行9月会议将降息，这可能成为公司净息差大幅提升的催化剂，9月降息25个基点的概率已升至80% [6][7] 预计出售抵押贷款服务权 - 公司拥有价值28亿美元的抵押贷款服务权组合，在加息环境中对抵押信托有价值，二季度公司从抵押贷款服务权估值增加中获利，但随着降息临近，公司可能调整投资策略，出售抵押贷款服务权并将投资收益分配给在降息环境中有估值上升空间的抵押贷款支持证券 [7][8] 股息支付率低于100% - 公司二季度可分配收益完全覆盖0.65美元的股息，2024年股息支付率为96%，过去四个季度中有三个季度用可分配收益覆盖了股息 [9] - 公司可分配收益主要来自机构抵押贷款支持证券组合的大量利息收入，二季度GAAP利息收入达11.8亿美元，同比增长28%，GAAP利息支出升至11.2亿美元，同比仅增长18% [10] - 随着降息临近，这些指标可能进一步改善，公司股息安全边际可能增加，预计今年剩余时间股息可持续，收益率为13% [11][13] 股价高于账面价值 - 截至2024年6月30日，公司股票账面价值为19.25美元，环比下降2.4%，股价19.98美元，较账面价值溢价4%，而AGNC投资公司股价较账面价值溢价11% [15] - 考虑到央行可能降低借款成本和提高净息差，公司和AGNC投资公司股价可能达到账面价值的1.1倍，公司内在价值为21.40美元，公司股票比AGNC投资公司便宜，13%的收益率对被动收入投资者有吸引力 [16][17] 投资风险 - 如果消费者价格意外再次上涨，央行可能推迟降息，公司可能无法从改善的净息差和降低的借款成本中获利，也可能无法重新估值至内在价值 [18] 结论 - 公司股价高于账面价值，预计未来能取得更强劲的财务业绩，提高账面价值倍数，二季度净息差转正且央行即将降低短期利率，净息差扩大和账面价值增长前景乐观，建议买入 [19][20]