文章核心观点 - 尽管VICI Properties股价此前表现不佳，但公司基本面良好，近期股价因预期利率下降而上涨后仍是值得买入的优质房地产投资信托基金（REIT），长期投资者可在当前价位买入 [1][2] 公司过往情况 - 过去两年大部分时间里公司股价在27 - 29美元区间波动，虽近期股价上涨，但仍有投资价值 [1] - 此前分析师曾发布多篇关于该公司的文章，最新一篇在5月，当时认为虽股价上涨可能需要耐心，但可获得6%的股息收益率，自那以后股价涨幅超8.73%，总回报率达两位数，而同期标准普尔指数涨幅近4% [1] - 第一季度财报显示，营收、运营资金（FFO）和调整后运营资金（AFFO）均较上年实现稳健增长，营收和FFO分别增长10.3%和13.41%，AFFO增长8.4% [1] 最新季度财报 - 第二季度FFO为0.71美元，营收9.57亿美元，均超分析师预期（营收预期9.537亿美元，FFO预期0.66美元） [3] - 营收同比增长6.55%，FFO和AFFO分别增长7.33%和9.63%，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）增长7.26% [3] - 第二季度向The Venetian和部分Great Wolf Lodge Resorts提供9.5亿美元资金，第一季度曾向The Venetian提供7.5亿美元夹层贷款，这是因The Sphere受欢迎，The Venetian借此对物业进行大规模升级，预计投资回报率达7.9% [3] 业绩指引上调 - 因公司表现强劲和增长态势良好，管理层将2024年AFFO指引上调至2.24 - 2.26美元，较之前的2.22 - 2.25美元有所提高，同比增长率为4.7% [4] 流动性状况 - 今年第一季度出售400万股股票，净收益1.15亿美元，并进行债务互换协议，将债务延期至2025年 [5] - 拥有32亿美元流动性和3.47亿美元现金及现金等价物，有额外申请10亿美元资金的选择权，净债务与EBITDA比率为5.4倍，处于5 - 5.5倍的目标范围内 [5] - 总债务为171亿美元，其中约20亿美元将于2025年到期，99%为固定利率，加权平均利率为4.36% [5] 股息情况 - AFFO为0.57美元时，股息支付率为72.8%，FFO支付率为58.4%，低于Gaming And Leisure Properties最新季度的80.8% [6] - 若历史重演，预计10月股息将增加，分析师预计增幅3.6%至0.43美元，使年度股息达1.69美元，按指引中点计算，股息支付率处于管理层75%的目标范围内，股息收益率为5.2% [6] 估值情况 - 撰写文章时，公司远期P/AFFO倍数为14倍，略低于行业平均的14.91倍，较分析师5月设定的34美元目标价低6.25% [7] - 若12月如预期降息，公司股价年底有望达33 - 35美元或更高，与华尔街35.12美元的目标价一致，使用股息贴现模型计算的目标价为38美元，略低于平均目标价39美元，较当前股价有近19%的两位数上涨空间 [7] 行业风险 - 预计今年利率将下降，但失业率升至4.3%，高于预期的4.1%，经济有放缓迹象 [10] - 若经济衰退，拉斯维加斯旅游业可能放缓，影响公司物业客流量，还可能对前两大租户Caesar's Entertainment和MGM Resorts产生负面影响，这两家租户分别占公司年化基础租金的39%和35% [11]