房地产投资信托基金（REITs）市场概况 - 投资者对房地产投资信托基金（REITs）重新产生兴趣 自2022年初美联储开始加息以来 房地产行业（VNQ）经历了多年的熊市 [1] - 市场预计美联储将在2024年9月开始降息 并在年底前将联邦基金利率下调2-3次 每次25个基点 利率下降增加了REITs对收入投资者的吸引力 [3] Realty Income (O) 分析 - Realty Income (O) 是一家备受喜爱的股息股票 连续29年每月支付股息并逐年增长 但其增长模式面临挑战 需要通过外部收购来维持线性增长 [4] - O 在2021年收购了Vereit 并在2023年收购了Spirit Realty Capital 目前拥有近15,500处物业 成本近700亿美元 但其增长模式面临瓶颈 需要每年收购数十亿美元的房地产以维持3-4%的AFFO每股增长 [5] - O 的AFFO倍数为13.8倍 不再享有估值溢价 且其收购范围已扩展到传统能力范围之外 包括英国和欧洲的物业、赌场、数据中心和垂直农业设施 [5] Digital Realty Trust (DLR) 分析 - 数据中心是当前商业地产中最热门的领域 DLR 是该领域的领先公司 但其增长前景可能被高估 [6] - 尽管数据中心需求快速增长 但DLR的成本增长速度快于收入 过去五年其成本增长比收入快66% [7] - 2023年 主要市场的数据中心建设达到历史新高 同比增长46% 其中未预租的空间占2023年总建设的17% 2022年未预租空间占50% 市场竞争激烈 [8] - DLR 的核心FFO每股增长在过去五年基本持平 2023年为6.59美元 2024年预计为6.68美元 分析师预计2025年增长6% 但其当前估值较高 价格对核心FFO倍数超过23倍 [8] Iron Mountain (IRM) 分析 - IRM 主要收入仍来自传统的纸质存储和销毁业务 但其数据中心的投资已取得显著回报 [9][10] - 过去三年 IRM 的AFFO每股平均增长8.7% 2024年预计增长8% 2024年第一季度AFFO每股增长9% [11] - IRM 的股价在过去一年上涨60% 过去五年上涨233% 但其估值倍数从五年前的10倍上升到22.4倍 股息收益率从8%下降到2.6% [11] - 尽管IRM在过去五年表现出色 但其未来增长可能面临挑战 特别是数据中心运营成本较高 可能影响AFFO每股增长 [12] 总结 - REITs 市场正在复苏 许多REITs值得投资 预计将迎来多年的牛市 甚至可能超越市场平均水平 [13] - 然而 部分REITs的市场热度可能被高估 投资者应谨慎对待 [13]