业绩总结 - 2025年第四季度总预订金额为4亿美元，全年总预订金额为12亿美元[6] - 2025年第四季度记录的现金流每股为7.39美元，同比增长4.5%[6][7] - 2025年第四季度的总积压金额达到14亿美元[6] - 2025年第四季度的年化租金收入为2.69亿美元，租金变动率为4.9%[28] - 2025年12月31日，普通股东可得净收入为88,466千美元，较2024年同期的179,388千美元下降了50.8%[54] - 2025年12月31日，普通股和单位持有者可得的资金来自运营（FFO）为657,921千美元，较2024年同期的544,616千美元增长了20.8%[54] - 2025年12月31日，基本每股和单位FFO为1.88美元，较2024年同期的1.60美元增长了17.5%[54] - 2025年12月31日，总收入为1,107,760千美元，较2024年同期的1,023,953千美元增长8%[61] - 2025年12月31日，净运营收入为585,988千美元，较2024年同期的543,962千美元增长8%[61] - 2025年12月31日，普通股的市场价值为54,109,204千美元[62] 用户数据 - 2025年全年新增客户569个，0-1MW及互联互通类别的预订同比增长超过35%[18][42] - 2025年第四季度0-1MW及互联互通类别的预订金额创下96百万美元，约占总预订的55%[13][24] 未来展望 - 2026年预计总收入为66亿至67亿美元，核心每股FFO预计为7.90至8.00美元[37] - 公司预计2024年第一季度的收入将在160亿至170亿美元之间[64] 新产品和新技术研发 - 研发支出为5亿美元，占总收入的3.3%[64] - 公司计划在未来一年内增加资本支出至10亿美元[64] 市场扩张 - 公司在北美市场的销售额达到80亿美元，占总收入的53%[64] - 国际市场的销售额为70亿美元，同比增长10%[64] 财务状况 - 2025年末流动性约为70亿美元[6] - 2025年12月31日，总债务为18,402,135千美元，占总企业价值的25.1%[62] - 2025年12月31日，调整后的LQA EBITDA为3,427,342千美元[62] 负面信息 - 2025年12月31日，房地产相关折旧和摊销为484,260千美元，较2024年同期的445,462千美元增长了8.5%[54] - 2025年12月31日，非控股权益的房地产相关折旧和摊销为70,260千美元，较2024年同期的49,463千美元增长了42.0%[54]

Table of Contents E x h i b i t 9 9 . 1 Table of Contents | | Financial Supplement | | --- | --- | | Table of Contents | Fourth Quarter 2025 | | Overview | PAGE | | Corporate Information | 3 | | Key Quarterly Financial Data | 5 | | Consolidated Statements of Operations | | | Earnings Release | 7 | | 2026 Outlook | 10 | | Consolidated Quarterly Statements of Operations | 12 | | Funds From Operations and Core Funds From Operations | 13 | | Adjusted Funds From Operations | 14 | | Balance Sheet Information | | ...

核心财务业绩 - 2025年第四季度总收入为16亿美元，环比增长4%，同比增长14% [3] - 2025年第四季度归属于普通股股东的净利润为8800万美元，每股收益为0.24美元，上一季度为0.15美元，去年同期为0.51美元 [3] - 2025年第四季度调整后EBITDA为8.57亿美元，环比下降1%，同比增长14% [4] - 2025年第四季度运营资金为6.58亿美元，合每股1.89美元，上一季度为1.65美元，去年同期为1.61美元 [4] - 2025年第四季度核心运营资金为每股1.86美元，上一季度为1.89美元，去年同期为1.73美元 [5] - 2025年第四季度恒定汇率核心运营资金为每股1.81美元，截至2025年12月31日的十二个月期间为每股7.29美元 [5] 租赁活动与积压订单 - 第四季度签署的总订单预计将产生4亿美元的年度GAAP租金收入（按100%份额计算）[7] - 按公司份额计算，第四季度总订单为1.75亿美元，其中0-1兆瓦类别贡献7700万美元，互联互通贡献1900万美元 [7] - 第四季度新签租约的加权平均滞后期为八个月 [8] - 季度末已签署但未开始的租约积压订单，按公司份额计算，年度GAAP基本租金为8.17亿美元 [8] - 第四季度还签署了续租租约，代表2.69亿美元的年度现金租金收入 [9] - 第四季度签署的续租租约租金率，现金基础上涨6.1%，GAAP基础上涨12.0% [9] 投资与扩张活动 - 第四季度以约3300万美元的总收益出售了达拉斯都会区的一个非核心数据中心 [12] - 与以色列领先的数据中心运营商MedOne Ltd.成立新合资企业，以约2900万美元（100%份额）收购约2.5英亩土地，计划开发一个18兆瓦的园区 [12] - 向Digital Realty DC Partners NA基金额外贡献了五个运营数据中心40%的权益，使基金在年底的持股比例增至80%，公司因此获得约4.27亿美元的额外收益 [13] - 收购波特兰都会区总计约20英亩的两块土地，预计可支持高达85兆瓦的IT容量，成本约2360万美元 [14] - 收购葡萄牙里斯本的一栋建筑和土地，可支持高达2.4兆瓦的IT容量，成本约830万美元，标志着公司进入葡萄牙市场 [14] - 季度结束后，宣布协议收购位于马来西亚赛城的TelcoHub 1数据中心（1.5兆瓦运营中），并收购相邻可支持高达14兆瓦IT容量的土地，预计交易将于2026年上半年完成 [15] 资产负债表与资本活动 - 截至2025年12月31日，总债务余额约为184亿美元，其中175亿美元为无担保债务，约9亿美元为有担保债务及其他债务 [16] - 2025年第四季度末，净债务与调整后EBITDA比率为4.9倍，债务加优先股与总企业价值之比为26.1%，固定费用覆盖率为4.5倍 [16] - 10月，通过市场股票发行计划以每股175.68美元的加权平均价格出售40万股普通股，净收益约7700万美元 [17] - 11月，发行6亿欧元2033年到期利率3.750%的票据和8亿欧元2037年到期利率4.250%的票据，总净收益约14亿欧元（16亿美元）[17] - 12月，提前偿还了总计10.75亿欧元（13亿美元）本金的2026年到期利率2.500%的高级票据 [18] 2026年业绩展望 - 2026年核心运营资金每股指引为7.90美元至8.00美元（按报告和恒定汇率计算）[19] - 预计2026年总收入在66亿美元至67亿美元之间 [20] - 预计2026年调整后EBITDA在36亿美元至37亿美元之间 [20] - 预计续租租约租金率现金基础增长6.0%至8.0%，GAAP基础增长8.5%至10.5% [20] - 预计年底投资组合占用率将增加50至100个基点 [20] - 预计“同资本”现金净营业利润增长4.0%至5.0% [20] - 预计长期债务发行规模在10亿美元至15亿美元之间，定价在4.0%至4.5%之间，时间在年中 [21]

数据中心行业投资机会 - 数据中心是人工智能（AI）革命的下一个重大投资机会，这有利于Vertiv、CoreWeave等所有者/运营商以及Applied Digital等数据中心建设专家 [1] - 投资于数据中心房地产投资信托基金（REIT）可能是参与AI数据中心行业爆发的理想方式，例如Digital Realty Trust [1] Digital Realty Trust 公司概况 - Digital Realty Trust是全球最大的数据中心运营商，在50个不同城市拥有超过300个数据中心，为超过5,000名客户提供服务 [3] - 公司采用房地产投资信托（REIT）结构，只要其大部分由经常性租赁收入驱动的利润以股息形式分配给股东，这些利润就无需首先在公司层面纳税 [4] 行业增长与商业模式 - Precedence Research预计，到2035年，人工智能数据中心行业将以超过27%的年均复合增长率增长 [5] - 对于许多AI技术公司而言，向第三方支付费用以获得其AI数据中心平台的持续使用权限，通常比自建数据中心更便宜、更容易、更快捷 [3] - 数据中心业务模式与Nvidia等公司不同，Nvidia的业务主要建立在一次性处理器销售上，而数据中心提供持续的服务访问 [2] 公司财务表现 - Digital Realty第三季度收入增长为10%，与其近期历史表现和分析师的远期预期一致 [6] - 作为资产密集型业务，其增长不具备Nvidia和Palantir等AI软件开发商所报告的那种爆炸性增长 [6]

核心文件发布 - DLR Kredit A/S 已发布其2025年度的正式年度报告和年度财务报表公告 [1] - 官方年度报告采用xHTML格式 [1] - 附件包含两份文件：DLR Kredit 2025年度报告和DLR Kredit 2025年度财务报表公告 [2]

核心观点 - Digital Realty Trust预计将于2025年2月5日盘后公布2025年第四季度财报 市场预期其营收和每股运营资金均将实现同比增长 [1] - 公司受益于数字化转型、云计算和人工智能普及带来的数据中心需求增长 租赁活动加速和租金上涨支撑了其业绩 [3] - 市场普遍预期公司第四季度总营收为15.8亿美元 同比增长9.97% 每股运营资金预计为1.83美元 同比增长5.78% [6][7] 业绩预期与历史表现 - 市场普遍预期第四季度租金收入为10.6亿美元 较上年同期的9.589亿美元增长10.8% 互联及其他收入预期为1.211亿美元 较上年同期增长7.8% [6] - 市场普遍预期第四季度每股运营资金为1.83美元 较上年同期增长5.78% 该预期在过去一个月被上调 [7] - 在过去的四个季度中 公司的每股核心运营资金均超过市场普遍预期 平均超出幅度为4.43% 上一季度核心运营资金为每股1.89美元 超出市场预期的1.78美元 [2] 增长驱动因素 - 公司拥有无与伦比的全球数据中心布局 能够从数字化转型、云计算和人工智能的普及趋势中获益 [3] - 公司通过对土地、基础设施的战略投资和收购来支持增长曲线 其专长在于提供本土化设计以大规模管理AI工作负载部署的独特挑战 这有助于与新客户建立战略伙伴关系并促进租赁活动 [4] - 公司拥有高质量、多元化的客户群 涵盖云服务、内容、信息技术、网络、其他企业和金融行业 这有助于其在报告季度内实现稳定的收入 [5] 定量模型预测 - 根据定量模型预测 公司本季度每股运营资金可能不会超出市场预期 因其收益ESP为-0.99% 尽管其Zacks评级为3 [8]

行业与公司纪要要点总结 涉及的行业与公司 * **行业**：通信基础设施，具体为数据中心房地产投资信托基金（Data Center REITs）及更广泛的AI基础设施领域[2] * **公司**：主要覆盖的数据中心REITs包括**Digital Realty**、**Equinix**和**Fermi**[5][8]；提及的主要科技/云服务提供商包括Oracle、Meta、AWS、Microsoft、Alphabet、xAI、OpenAI、Coreweave等[2][7][22] 核心观点与论据 需求前景：AI基础设施需求浪潮刚刚开始 * 2025年第四季度，北美数据中心容量吸收量达到**5.8GW**，全年吸收量达**15.6GW**，是2024年约**7GW**的两倍多[2] * 当前美国有**11GW**的超大规模自建容量正在开发中，意味着总需求管道约为**26GW**[2] * 超大规模资本支出预计将从2025年的约**4200亿美元**增至2026年预计的约**5850亿美元**，增长近**40%**[7] * 主要云服务提供商的增量云收入预计将从2025年的**690亿美元**增至2026年的**1060亿美元**，2027年预计将增加**1230亿美元**[7] * 许多大型AI基础设施项目（如xAI的Colossus 2、Oracle-OpenAI的Stargate、Amazon的Rainier）现在才达到**1GW**的运营容量目标[21][22] * 训练计算量继续呈指数级增长[19]，AI应用在消费者、开发者和企业层面的采用仍处于早期阶段（例如，仅**17%** 的企业组织大规模投入生产）[32] 供应约束：限制过度建设的担忧 * 主要市场的数据中心空置率处于历史低位，**<2%**[4] * 电网互联排队时间在大多数市场已延长至**6年以上**[4] * 劳动力短缺是第二大供应侧约束，全国范围内与数据中心相关的工种预计每年仅增加约**2.4万人**，而每个GW级建设项目需要**3-7千名工人**[9][91] * 计划中的美国数据中心总容量（IT负载）已从2021年的**37GW**增至当前的**140GW**[74] * 比特币矿商因其在低成本偏远地区拥有大量电力，已签署了约**2.6GW**的IT负载长期租赁合同，以支持AI部署[68] 技术演进：功率密度提升与架构变化 * 基于英伟达和AMD的GPU销售预测，预计2026年数据中心容量需求约为**12GW**，2025年约为**6GW**[7] * Blackwell系统的机架密度是Hopper系统的**3.4倍**，是大多数现有托管环境（5-10kW）的**10倍以上**[37] * Rubin系统预计在2026年下半年推出，Rubin Ultra机架级系统功率高达约**600kW**，路线图上还有**1MW+** 的机架系统[41] * 向**800V DC**架构的转变将支持更高的机架密度，并对整个数据中心电气系统产生影响，需要更专业的劳动力[94] 对覆盖的数据中心REITs的影响 * 尽管2025年主要和二级市场的吸收量同比下降了约**10%**，但行业整体状况紧张应继续推动定价上涨[8] * 预计传统数据中心REITs将保持健康的开发收益率和**高个位数**的增长率[8] * **Digital Realty**：预计2026年FFO/股增长**7.4%**，2025年预计为**10%**；1MW以上租约在2026年的到期租金为每千瓦**143美元**，2025年为**147美元**[8] * **Equinix**：预计2026年AFFO/股增长**6.2%**，2025年预计为**10%**；预计2026年经常性收入增长**8.6%**[8] * **Fermi**：直接暴露于大规模AI基础设施趋势，但因其早期、无收入的性质而风险更高；股价目前反映了**0.7 GW**的已售容量，而公司已确保**2.3GW**的涡轮机和其他电源[8] 其他重要内容 市场动态与商业模式 * 托管行业高度分散，但客户群高度集中，**6个客户**占据了**80%以上**的市场需求[136] * 市场正从传统的零售/批发托管模式，转向由超大规模客户驱动的**定制化大规模建设**模式[122] * 主要市场（如北弗吉尼亚、达拉斯、芝加哥）的租金与空置率呈现强负相关关系，当前空置率极低支撑了租金上涨[146] 建设成本与经济学 * 数据中心开发成本通常在**每MW 1000万至1500万美元**之间，其中电气和机械设备约占一半[125] * 开发收益率受供需环境、资本成本和风险水平影响：超大规模定制建设的收益率为**高个位数至低双位数**，批发为**10-15%**，零售为**15%至25%+**[139] * Digital Realty在北美市场的预期开发收益率已提升至**13-14%**[142] 行业领导层言论凸显长期需求 * Meta计划“在这个十年内建设数十吉瓦，未来建设数百吉瓦或更多”[57] * Sam Altman（OpenAI）：“我们的愿景很简单：我们想创建一个每周能生产一吉瓦新AI基础设施的工厂”[57] * Elon Musk（xAI）：“正如我们将率先使一吉瓦的连贯训练计算上线，我们也将率先达到10GW、100GW、1TW…”[57] * Satya Nadella（Microsoft）：“我们今年将把AI总容量增加**80%以上**，并在未来两年内使数据中心总占地面积大致翻倍”[57]

行业趋势与市场动态 - 2026年1月下旬，AI数据中心建设热潮持续，需求信号已扩展至英伟达旗舰处理器之外，德州仪器指出电源管理和信号转换芯片需求强劲，这两类芯片对数据中心至关重要 [1] - 与AI物理基础设施扩张相关的新资本支出成为焦点，例如2026年1月26日报道，英伟达向CoreWeave投资20亿美元以增加美国数据中心容量，CoreWeave目标在2030年前实现5吉瓦的容量，资金将用于购置土地和电力等基础设施需求 [2] - 尽管长期前景明朗，但行业仍面临内存持续短缺、地缘政治不确定性以及贸易和关税风险等宏观和行业层面的阻力 [3] - 行业盈利持续受益于AI繁荣，LSEG数据显示，美国科技行业第四季度盈利预计增长约27%，而同期标普500指数预计增长9.2% [3] 研究方法论 - 筛选标准基于财经媒体列出的AI数据中心股票清单，选取分析师情绪积极且截至2026年1月30日上行潜力至少为15%的股票，并依据Insider Monkey截至2025年第三季度追踪978只股票的数据库，聚焦对冲基金情绪最佳的股票，最终列表按各股票上行潜力升序排列 [6] 个股分析：Digital Realty Trust, Inc. (DLR) - 公司上行潜力为17.51%，共有43家对冲基金持有 [8] - 公司于2026年1月19日确认通过收购CSF Advisers进入马来西亚市场，获得位于赛城（大吉隆坡主要枢纽）的TelcoHub 1数据中心，该运营设施拥有超过6000个光纤核心，提供1.5兆瓦的IT负载，是马来西亚网络密度最高的地点之一，容纳超过40家网络服务提供商，可接入AWS、Google、MY IX和DE-CIX ASEAN等关键平台 [9] - 为明确增长路径，公司计划收购数据中心相邻土地以支持高达14兆瓦的额外容量，交易预计在2026年上半年完成 [10] - 在AI和云驱动的工作负载发展下，马来西亚园区将被纳入公司的PlatformDIGITAL并配备ServiceFabric，以改善整个东南亚的互联性、可扩展性和区域覆盖 [11] - 2026年1月14日，Scotiabank将其目标价从206美元下调至189美元，但维持“跑赢大盘”评级，此次调整是该公司在第四季度财报季前重新评估美国房地产及REITs覆盖范围的一部分 [12] - 公司是一家数据中心REIT，为全球网络运营商、云提供商以及支持AI、云计算和数字化转型的公司提供托管、互联和暗光纤基础设施 [13] 个股分析：American Tower Corporation (AMT) - 公司上行潜力为19.92%，共有75家对冲基金持有，截至2026年1月30日，超过70%的分析师持看涨观点 [14] - 2026年1月20日，瑞银维持“买入”评级，但将目标价从260美元下调至254美元，理由是2026年塔楼公司具有有利的风险回报前景 [14] - 2026年1月14日，Scotiabank分析师Maher Yaghi重申“跑赢大盘”评级，同时将目标价从248美元下调至220美元，此次调整基于对美国房地产和REITs的展望，该公司对2026年的乐观预测源于投资者对多户住宅和自助仓储资产的强劲需求 [15] - 2026年1月12日，摩根大通维持“增持”评级，但因与EchoStar相关的担忧将目标价从250美元下调至245美元，这些不利因素预计将对塔楼业务部门产生负面影响 [16] - 公司专注于管理多租户通信基础设施资产组合并提供托管服务，作为租户中立的主机，并通过其子公司CoreSite拥有和运营数据中心 [17]

技术分析 - 公司股价近期突破了200日移动平均线，表明其长期趋势可能看涨 [1] - 200日移动平均线是判断股票等金融资产长期趋势的关键指标，可作为支撑或阻力位 [2] - 过去四周内，公司股价已上涨8.2% [2] 市场情绪与评级 - 公司目前的Zacks评级为3级（持有），这暗示其股价可能准备持续上涨 [2] 盈利预测 - 对本财年的盈利预测出现了积极的修正，有2次上调且无下调 [3] - 市场共识预期也因此上移 [3] 综合观点 - 鉴于公司股价处于关键的技术位且盈利预测被上调，投资者可能预期其在近期会获得更多涨幅 [3]

行业背景与投资主题 - 人工智能平台已得到验证和完善，行业正致力于使其对所有潜在用户变得易于获取 [1] - 自2022年底ChatGPT发布以来，人工智能行业已大幅增长，但未来仍有巨大的发展空间 [1] - 分析师预测，人工智能基础设施（主要是数据中心）的支出将从去年的5000亿美元激增至2030年的1.4万亿美元，年化增长率超过20% [2] 数据中心冷却市场 - 数据中心冷却市场预计到2034年将以每年超过10%的平均速度增长 [5] - 随着计算处理器和服务器集群变得更强大、更密集，其产生的热量对设备构成永久性损坏的风险 [5] - Vertiv的核心业务组合正契合这一市场趋势，其旗舰利润中心是液冷解决方案 [6] 数据中心电力管理市场 - 数据中心电力管理市场预计将从目前每年不到90亿美元增长至2035年的超过160亿美元 [8] Vertiv (VRT) - Vertiv帮助AI数据中心处理设备产生的大量热量 [4] - 公司近期推出了名为MegaMod HDX的新型模块化液冷解决方案，结合了直接芯片液冷和风冷架构 [6] - 公司还提供一系列电源管理解决方案，如电池存储和配电解决方案 [8] - 2025年前三季度，公司营收增长近30%，利润增长超过一倍 [9] - 公司当前股价为181.23美元，市值690亿美元，毛利率为33.73% [8] Digital Realty Trust (DLR) - Digital Realty Trust是一家房地产投资信托基金，拥有并运营数据中心等创收房地产 [11] - 公司在50多个城市拥有并运营超过300处设施，为超过250家财富500强公司提供服务 [13] - 截至9月的三个月内，公司营收近16亿美元，同比增长约10%，并已连续20年实现营收增长 [13] - 该REIT的主要特点是其股息，数十年来持续稳定增长，为投资者提供了收入成分，其前瞻性股息收益率稳定在3.1% [14] - 公司当前股价为161.57美元，市值550亿美元，股息收益率为3.02% [13] Nebius Group (NBIS) - Nebius Group拥有多个专为AI开发者建造的数据中心 [16] - 公司第三季度营收同比增长355%，达到1.46亿美元，但亏损从2024年第三季度的近4400万美元扩大至去年9月结束的三个月内的近1.2亿美元 [16] - 公司在9月与微软达成了一项价值数十亿美元、为期多年的协议，为其提供来自新泽西州Vinelands设施的人工智能基础设施服务 [19] - 尽管近期股价波动，但少数覆盖该股的分析师大多仍将其评级为强力买入，共识目标价为158.50美元，较当前股价有近70%的上涨空间 [21] - 公司当前股价为91.46美元，市值230亿美元，毛利率为-1312.43% [19]