核心文件发布 - DLR Kredit A/S 已发布其2025年度的正式年度报告和年度财务报表公告 [1] - 官方年度报告采用xHTML格式 [1] - 附件包含两份文件：DLR Kredit 2025年度报告和DLR Kredit 2025年度财务报表公告 [2]

核心观点 - Digital Realty Trust预计将于2025年2月5日盘后公布2025年第四季度财报 市场预期其营收和每股运营资金均将实现同比增长 [1] - 公司受益于数字化转型、云计算和人工智能普及带来的数据中心需求增长 租赁活动加速和租金上涨支撑了其业绩 [3] - 市场普遍预期公司第四季度总营收为15.8亿美元 同比增长9.97% 每股运营资金预计为1.83美元 同比增长5.78% [6][7] 业绩预期与历史表现 - 市场普遍预期第四季度租金收入为10.6亿美元 较上年同期的9.589亿美元增长10.8% 互联及其他收入预期为1.211亿美元 较上年同期增长7.8% [6] - 市场普遍预期第四季度每股运营资金为1.83美元 较上年同期增长5.78% 该预期在过去一个月被上调 [7] - 在过去的四个季度中 公司的每股核心运营资金均超过市场普遍预期 平均超出幅度为4.43% 上一季度核心运营资金为每股1.89美元 超出市场预期的1.78美元 [2] 增长驱动因素 - 公司拥有无与伦比的全球数据中心布局 能够从数字化转型、云计算和人工智能的普及趋势中获益 [3] - 公司通过对土地、基础设施的战略投资和收购来支持增长曲线 其专长在于提供本土化设计以大规模管理AI工作负载部署的独特挑战 这有助于与新客户建立战略伙伴关系并促进租赁活动 [4] - 公司拥有高质量、多元化的客户群 涵盖云服务、内容、信息技术、网络、其他企业和金融行业 这有助于其在报告季度内实现稳定的收入 [5] 定量模型预测 - 根据定量模型预测 公司本季度每股运营资金可能不会超出市场预期 因其收益ESP为-0.99% 尽管其Zacks评级为3 [8]

行业与公司纪要要点总结 涉及的行业与公司 * **行业**：通信基础设施，具体为数据中心房地产投资信托基金（Data Center REITs）及更广泛的AI基础设施领域[2] * **公司**：主要覆盖的数据中心REITs包括**Digital Realty**、**Equinix**和**Fermi**[5][8]；提及的主要科技/云服务提供商包括Oracle、Meta、AWS、Microsoft、Alphabet、xAI、OpenAI、Coreweave等[2][7][22] 核心观点与论据 需求前景：AI基础设施需求浪潮刚刚开始 * 2025年第四季度，北美数据中心容量吸收量达到**5.8GW**，全年吸收量达**15.6GW**，是2024年约**7GW**的两倍多[2] * 当前美国有**11GW**的超大规模自建容量正在开发中，意味着总需求管道约为**26GW**[2] * 超大规模资本支出预计将从2025年的约**4200亿美元**增至2026年预计的约**5850亿美元**，增长近**40%**[7] * 主要云服务提供商的增量云收入预计将从2025年的**690亿美元**增至2026年的**1060亿美元**，2027年预计将增加**1230亿美元**[7] * 许多大型AI基础设施项目（如xAI的Colossus 2、Oracle-OpenAI的Stargate、Amazon的Rainier）现在才达到**1GW**的运营容量目标[21][22] * 训练计算量继续呈指数级增长[19]，AI应用在消费者、开发者和企业层面的采用仍处于早期阶段（例如，仅**17%** 的企业组织大规模投入生产）[32] 供应约束：限制过度建设的担忧 * 主要市场的数据中心空置率处于历史低位，**<2%**[4] * 电网互联排队时间在大多数市场已延长至**6年以上**[4] * 劳动力短缺是第二大供应侧约束，全国范围内与数据中心相关的工种预计每年仅增加约**2.4万人**，而每个GW级建设项目需要**3-7千名工人**[9][91] * 计划中的美国数据中心总容量（IT负载）已从2021年的**37GW**增至当前的**140GW**[74] * 比特币矿商因其在低成本偏远地区拥有大量电力，已签署了约**2.6GW**的IT负载长期租赁合同，以支持AI部署[68] 技术演进：功率密度提升与架构变化 * 基于英伟达和AMD的GPU销售预测，预计2026年数据中心容量需求约为**12GW**，2025年约为**6GW**[7] * Blackwell系统的机架密度是Hopper系统的**3.4倍**，是大多数现有托管环境（5-10kW）的**10倍以上**[37] * Rubin系统预计在2026年下半年推出，Rubin Ultra机架级系统功率高达约**600kW**，路线图上还有**1MW+** 的机架系统[41] * 向**800V DC**架构的转变将支持更高的机架密度，并对整个数据中心电气系统产生影响，需要更专业的劳动力[94] 对覆盖的数据中心REITs的影响 * 尽管2025年主要和二级市场的吸收量同比下降了约**10%**，但行业整体状况紧张应继续推动定价上涨[8] * 预计传统数据中心REITs将保持健康的开发收益率和**高个位数**的增长率[8] * **Digital Realty**：预计2026年FFO/股增长**7.4%**，2025年预计为**10%**；1MW以上租约在2026年的到期租金为每千瓦**143美元**，2025年为**147美元**[8] * **Equinix**：预计2026年AFFO/股增长**6.2%**，2025年预计为**10%**；预计2026年经常性收入增长**8.6%**[8] * **Fermi**：直接暴露于大规模AI基础设施趋势，但因其早期、无收入的性质而风险更高；股价目前反映了**0.7 GW**的已售容量，而公司已确保**2.3GW**的涡轮机和其他电源[8] 其他重要内容 市场动态与商业模式 * 托管行业高度分散，但客户群高度集中，**6个客户**占据了**80%以上**的市场需求[136] * 市场正从传统的零售/批发托管模式，转向由超大规模客户驱动的**定制化大规模建设**模式[122] * 主要市场（如北弗吉尼亚、达拉斯、芝加哥）的租金与空置率呈现强负相关关系，当前空置率极低支撑了租金上涨[146] 建设成本与经济学 * 数据中心开发成本通常在**每MW 1000万至1500万美元**之间，其中电气和机械设备约占一半[125] * 开发收益率受供需环境、资本成本和风险水平影响：超大规模定制建设的收益率为**高个位数至低双位数**，批发为**10-15%**，零售为**15%至25%+**[139] * Digital Realty在北美市场的预期开发收益率已提升至**13-14%**[142] 行业领导层言论凸显长期需求 * Meta计划“在这个十年内建设数十吉瓦，未来建设数百吉瓦或更多”[57] * Sam Altman（OpenAI）：“我们的愿景很简单：我们想创建一个每周能生产一吉瓦新AI基础设施的工厂”[57] * Elon Musk（xAI）：“正如我们将率先使一吉瓦的连贯训练计算上线，我们也将率先达到10GW、100GW、1TW…”[57] * Satya Nadella（Microsoft）：“我们今年将把AI总容量增加**80%以上**，并在未来两年内使数据中心总占地面积大致翻倍”[57]

行业趋势与市场动态 - 2026年1月下旬，AI数据中心建设热潮持续，需求信号已扩展至英伟达旗舰处理器之外，德州仪器指出电源管理和信号转换芯片需求强劲，这两类芯片对数据中心至关重要 [1] - 与AI物理基础设施扩张相关的新资本支出成为焦点，例如2026年1月26日报道，英伟达向CoreWeave投资20亿美元以增加美国数据中心容量，CoreWeave目标在2030年前实现5吉瓦的容量，资金将用于购置土地和电力等基础设施需求 [2] - 尽管长期前景明朗，但行业仍面临内存持续短缺、地缘政治不确定性以及贸易和关税风险等宏观和行业层面的阻力 [3] - 行业盈利持续受益于AI繁荣，LSEG数据显示，美国科技行业第四季度盈利预计增长约27%，而同期标普500指数预计增长9.2% [3] 研究方法论 - 筛选标准基于财经媒体列出的AI数据中心股票清单，选取分析师情绪积极且截至2026年1月30日上行潜力至少为15%的股票，并依据Insider Monkey截至2025年第三季度追踪978只股票的数据库，聚焦对冲基金情绪最佳的股票，最终列表按各股票上行潜力升序排列 [6] 个股分析：Digital Realty Trust, Inc. (DLR) - 公司上行潜力为17.51%，共有43家对冲基金持有 [8] - 公司于2026年1月19日确认通过收购CSF Advisers进入马来西亚市场，获得位于赛城（大吉隆坡主要枢纽）的TelcoHub 1数据中心，该运营设施拥有超过6000个光纤核心，提供1.5兆瓦的IT负载，是马来西亚网络密度最高的地点之一，容纳超过40家网络服务提供商，可接入AWS、Google、MY IX和DE-CIX ASEAN等关键平台 [9] - 为明确增长路径，公司计划收购数据中心相邻土地以支持高达14兆瓦的额外容量，交易预计在2026年上半年完成 [10] - 在AI和云驱动的工作负载发展下，马来西亚园区将被纳入公司的PlatformDIGITAL并配备ServiceFabric，以改善整个东南亚的互联性、可扩展性和区域覆盖 [11] - 2026年1月14日，Scotiabank将其目标价从206美元下调至189美元，但维持“跑赢大盘”评级，此次调整是该公司在第四季度财报季前重新评估美国房地产及REITs覆盖范围的一部分 [12] - 公司是一家数据中心REIT，为全球网络运营商、云提供商以及支持AI、云计算和数字化转型的公司提供托管、互联和暗光纤基础设施 [13] 个股分析：American Tower Corporation (AMT) - 公司上行潜力为19.92%，共有75家对冲基金持有，截至2026年1月30日，超过70%的分析师持看涨观点 [14] - 2026年1月20日，瑞银维持“买入”评级，但将目标价从260美元下调至254美元，理由是2026年塔楼公司具有有利的风险回报前景 [14] - 2026年1月14日，Scotiabank分析师Maher Yaghi重申“跑赢大盘”评级，同时将目标价从248美元下调至220美元，此次调整基于对美国房地产和REITs的展望，该公司对2026年的乐观预测源于投资者对多户住宅和自助仓储资产的强劲需求 [15] - 2026年1月12日，摩根大通维持“增持”评级，但因与EchoStar相关的担忧将目标价从250美元下调至245美元，这些不利因素预计将对塔楼业务部门产生负面影响 [16] - 公司专注于管理多租户通信基础设施资产组合并提供托管服务，作为租户中立的主机，并通过其子公司CoreSite拥有和运营数据中心 [17]

技术分析 - 公司股价近期突破了200日移动平均线，表明其长期趋势可能看涨 [1] - 200日移动平均线是判断股票等金融资产长期趋势的关键指标，可作为支撑或阻力位 [2] - 过去四周内，公司股价已上涨8.2% [2] 市场情绪与评级 - 公司目前的Zacks评级为3级（持有），这暗示其股价可能准备持续上涨 [2] 盈利预测 - 对本财年的盈利预测出现了积极的修正，有2次上调且无下调 [3] - 市场共识预期也因此上移 [3] 综合观点 - 鉴于公司股价处于关键的技术位且盈利预测被上调，投资者可能预期其在近期会获得更多涨幅 [3]

行业背景与投资主题 - 人工智能平台已得到验证和完善，行业正致力于使其对所有潜在用户变得易于获取 [1] - 自2022年底ChatGPT发布以来，人工智能行业已大幅增长，但未来仍有巨大的发展空间 [1] - 分析师预测，人工智能基础设施（主要是数据中心）的支出将从去年的5000亿美元激增至2030年的1.4万亿美元，年化增长率超过20% [2] 数据中心冷却市场 - 数据中心冷却市场预计到2034年将以每年超过10%的平均速度增长 [5] - 随着计算处理器和服务器集群变得更强大、更密集，其产生的热量对设备构成永久性损坏的风险 [5] - Vertiv的核心业务组合正契合这一市场趋势，其旗舰利润中心是液冷解决方案 [6] 数据中心电力管理市场 - 数据中心电力管理市场预计将从目前每年不到90亿美元增长至2035年的超过160亿美元 [8] Vertiv (VRT) - Vertiv帮助AI数据中心处理设备产生的大量热量 [4] - 公司近期推出了名为MegaMod HDX的新型模块化液冷解决方案，结合了直接芯片液冷和风冷架构 [6] - 公司还提供一系列电源管理解决方案，如电池存储和配电解决方案 [8] - 2025年前三季度，公司营收增长近30%，利润增长超过一倍 [9] - 公司当前股价为181.23美元，市值690亿美元，毛利率为33.73% [8] Digital Realty Trust (DLR) - Digital Realty Trust是一家房地产投资信托基金，拥有并运营数据中心等创收房地产 [11] - 公司在50多个城市拥有并运营超过300处设施，为超过250家财富500强公司提供服务 [13] - 截至9月的三个月内，公司营收近16亿美元，同比增长约10%，并已连续20年实现营收增长 [13] - 该REIT的主要特点是其股息，数十年来持续稳定增长，为投资者提供了收入成分，其前瞻性股息收益率稳定在3.1% [14] - 公司当前股价为161.57美元，市值550亿美元，股息收益率为3.02% [13] Nebius Group (NBIS) - Nebius Group拥有多个专为AI开发者建造的数据中心 [16] - 公司第三季度营收同比增长355%，达到1.46亿美元，但亏损从2024年第三季度的近4400万美元扩大至去年9月结束的三个月内的近1.2亿美元 [16] - 公司在9月与微软达成了一项价值数十亿美元、为期多年的协议，为其提供来自新泽西州Vinelands设施的人工智能基础设施服务 [19] - 尽管近期股价波动，但少数覆盖该股的分析师大多仍将其评级为强力买入，共识目标价为158.50美元，较当前股价有近70%的上涨空间 [21] - 公司当前股价为91.46美元，市值230亿美元，毛利率为-1312.43% [19]

文章核心观点 - 人工智能基础设施市场的快速增长为英伟达、Equinix和Digital Realty等公司带来明确的盈利机会 [1][4] - 投资于顶级AI芯片制造商和大型数据中心房地产投资信托是参与AI行业扩张的简单有效方式 [4] AI基础设施市场展望 - 全球AI基础设施市场预计在2025年至2032年间以29.1%的复合年增长率扩张 [2] - 为满足高耗电的AI市场需求，美国能源基础设施部门可能需要至少1.4万亿美元的投资 [2] 英伟达的投资逻辑 - 英伟达的独立GPU擅长并行处理任务，比CPU更适合AI应用，其高端数据中心GPU已成为主要收入来源 [5] - 数据中心运营商为扩展AI基础设施需要购买大量英伟达高端GPU，且其专有的CUDA编程平台创造了客户粘性 [7] - 英伟达凭借先发优势和生态系统粘性，占据了超过90%的独立GPU市场份额 [8] - 从2025财年（截至今年1月）到2028财年，分析师预计英伟达营收和每股收益的复合年增长率将分别达到47%和45% [9] - 公司当前市值为4.5万亿美元，股票交易价格约为明年收益的26倍 [6][9] 数据中心REITs的投资逻辑 - 房地产投资信托通过购买并出租物业，并将至少90%的应税收入作为股息分配，为投资者提供收入 [10] - Equinix运营超过270个数据中心，Digital Realty运营超过300个数据中心，是全球最大的两家数据中心REITs [11] - Equinix将数据中心划分为较小单元以服务更广泛的行业和中小企业，而Digital Realty通常向大型企业和云基础设施客户租赁更大空间 [13] - 两家公司均提供高速互联服务，但Equinix的互联服务通常更密集，支持更多直接连接 [14] - 利率上升曾在2022和2023年增加其扩张成本，但随着利率下降和AI市场扩张，其投资吸引力预计将恢复 [16] 公司估值与财务亮点 - **英伟达**: 毛利率为70.05%，股息收益率为0.02% [7] - **Equinix**: 当前股价791.27美元，市值780亿美元，毛利率30.89%，股息收益率2.37%，基于2025年预期调整后运营资金每股的估值倍数为21倍，远期收益率为2.4% [12][13][17] - **Digital Realty**: 当前股价159.16美元，市值550亿美元，毛利率23.97%，股息收益率3.07%，基于2025年预期核心运营资金每股的估值倍数为21倍，远期收益率为3.1% [15][17]

文章核心观点 - Digital Realty 公司公布了其2025财年普通股及多系列优先股的股息税务处理信息 详细说明了每股股息在普通收入和资本利得分配之间的构成比例 为股东提供报税依据 [1][2][4][7][8] 普通股股息税务详情 - 2025年普通股（代码DLR）应税股息总额为每股4.88美元 包含一笔于2024年宣布、2025年1月支付的季度分派 以及三笔在2025年宣布并支付的季度分派 [2] - 上述4.88美元股息中 每股3.833656美元（79%）将作为普通收入申报 每股1.046344美元（21%）将作为资本利得分配申报 [2] - 2025年四个季度的现金分派均为每股1.22美元 每季度股息在普通收入和长期资本利得中的构成保持一致 [3] - 2024年12月宣布并于2025年1月支付的每股1.22美元分派 其全部金额计入2025年应税股息 而2025年第四季度宣布、2026年1月支付的季度分派将计入2026年应税股息 [5] 优先股股息税务详情 - **系列J优先股（代码DLRPRJ）**：2025年应税股息为每股1.3125美元 其中每股1.03108美元（79%）为普通收入 每股0.28142美元（21%）为资本利得分配 [4][6] - **系列K优先股（代码DLRPRK）**：2025年应税股息为每股1.4625美元 其中每股1.148916美元（79%）为普通收入 每股0.313584美元（21%）为资本利得分配 [7] - **系列L优先股（代码DLRPRL）**：2025年应税股息为每股1.3美元 其中每股1.02126美元（79%）为普通收入 每股0.27874美元（21%）为资本利得分配 [8][9] - 各系列优先股2025年股息均来自四个季度的分派 每季度分派金额及税务构成保持一致 [6][7][9] 特定税务条款披露 - 部分股息金额涉及**《国内税收法典》第897条** 该条款适用于非居民外籍个人和外国公司 涉及处置美国房地产权益的收益 [5] - 根据**《2017年减税与就业法案》第199A条** 符合条件的个人纳税人可就其符合条件的房地产投资信托股息享受最高20%的税收扣除 [5] - 为遵守**《国内税收法典》第1061条** 公司披露了两个额外的资本利得类别 该条款通常适用于“适用合伙权益”的直接或间接持有人 [5] 公司业务背景 - Digital Realty 是全球领先的云和运营商中立数据中心、托管和互联解决方案提供商 [10] - 其全球数据中心平台 PlatformDIGITAL® 为客户提供安全的数据汇聚场所和PDx®解决方案 支持从云转型到人工智能等新兴技术的创新 [10] - 公司在全球六大洲25多个国家、50多个都市圈拥有300多处设施 [10]

核心观点 - Digital Realty通过收购CSF Advisers及其TelcoHub 1数据中心，正式进入马来西亚市场，将其全球数据中心平台PlatformDIGITAL®扩展至东南亚增长最快的数字市场之一 [1][2] 收购标的与交易细节 - 收购标的为CSF Advisers及其拥有的TelcoHub 1数据中心，该中心位于马来西亚赛城，是大吉隆坡地区最成熟的数据中心枢纽之一 [2] - TelcoHub 1是一座已投运的1.5兆瓦数据中心，被认为是马来西亚最大的暗光纤互联枢纽之一，设施内汇聚超过6,000条区域与长距离光纤芯 [3] - 该数据中心网络密度高，汇聚了40多家网络服务提供商，并可接入AWS、Google、MY IX和DE-CIX ASEAN等关键平台 [3] - 除数据中心外，公司还计划收购毗邻土地，该地块可承载高达14兆瓦的IT负载，为未来扩容预留空间 [3] - 交易预计将于2026年上半年完成，需满足惯例交割条件 [3] - 收购完成后，CSF Advisers主席兼首席执行官Billy Lee将携本地管理团队及40多名专业人才加入Digital Realty [5] 战略意义与市场布局 - 此次收购将马来西亚园区纳入PlatformDIGITAL®全球平台，使客户能在统一、安全、互联的环境中部署基础设施 [3] - 公司计划将其互联与编排解决方案ServiceFabric引入该园区，为客户提供全球连通能力，并更灵活地管理其区域数字基础设施 [3] - 此举建立在公司已在新加坡与雅加达布局的东南亚业务基础之上，公司将继续评估在该地区扩展容量、能力与合作伙伴关系的机会 [6] - 进入马来西亚市场将凸显公司在该国的长期投资承诺，并巩固马来西亚作为面向东南亚提供互联、安全且符合主权合规要求的数字基础设施的可信目的地 [5] 行业背景与增长驱动 - 马来西亚在本地区数字生态系统中正扮演着日益重要的角色，基础设施需求向更高韧性、更强互联以及更好应对复杂工作负载的方向发展 [4] - 马来西亚正处于数字基础设施的持续扩张阶段，全国数据中心总容量预计将从2025年的1.26吉瓦增至2030年的2.53吉瓦 [5] - 这一持续扩张主要受云服务需求增长、AI应用加速、稳健互联基础设施建设及利好政策共同推动 [5] 运营与可持续发展计划 - Digital Realty计划逐步扩充本地团队，以支撑未来业务增长及运营规模化 [5] - 可持续发展将是重点方向，公司将与马来西亚政府及行业相关方紧密合作，支持国家数字战略，并推动符合当地法规与长期环境目标的节能型数据中心实践 [5]

公司评级与目标价变动 - 2023年12月15日，汇丰银行分析师Phani Kanumuri将Digital Realty Trust的评级从持有上调至买入，并将其目标价从187美元上调至193美元，意味着有18%的上涨空间 [1] - 2024年1月12日，瑞穗证券分析师Vikram Malhotra重申对Digital Realty Trust的买入评级，但将目标价从191美元下调至180美元，修正后的上涨潜力为10% [3] 公司业务与增长前景 - Digital Realty Trust是一家专业房地产投资信托基金，拥有并运营数据中心，为网络运营商、云托管公司和企业提供支持AI、云和数字化转型所需的物理基础设施，包括暗光纤、托管和互连服务 [4] - 分析师Phani Kanumuri预计公司未来3年调整后运营资金将出现“强劲且可持续”的增长，增长率约为9%至10%，这得益于主要都市区域强劲的定价和预订情况 [2] - 分析师认为，在股价经历看跌趋势后，该房地产投资信托基金目前提供了有吸引力的入场点 [2] 行业与市场观点 - 瑞穗证券分析师对目标价的调整是其2026年房地产投资信托基金展望的一部分，该机构在宏观经济不确定性下对行业整体保持“等权重”评级 [3] - Digital Realty Trust是对冲基金最青睐的房地产投资信托基金之一 [1]