行业现状 - 许多投资者认为利率飙升使REITs面临严重困难，整个行业崩溃，连续两年负面新闻不断 [1] - 实际上多数REITs表现良好，杠杆处于历史低位，平均贷款价值比约35%，近所有债务为固定利率，债务到期时间长且分散，多数行业租金因通胀上涨，派息率处于历史低位，多数REITs现金流和股息持续增长，部分快速增长，股息年增长率超10% [2][3] 公司分析 SBA Communications（SBAC） - 是仅有的三家手机信号塔REITs之一，若基于股息增长潜力选，是该领域最佳选择，派息率35%，历史增速最快，规模最小，利差优于同行 [4] - 近期股息提高15%，因派息率低且增长前景稳定，预计股息将持续快速增长，短期内因利率飙升和租赁取消增长放缓，2026年有望加速，分析师对其2024 - 2028年每股调整后运营资金的共识估计分别为13.21、13.20、13.48、14.51、15.37，若近期降息可能增长更快 [5] - 股价暴跌，当前估值为金融危机以来最低，较净资产价值折价30%，股息收益率约2%，预计未来有两位数的年度总回报 [5][6] Rexford Industrial Realty（REXR） - 近期股息提高18%，是REIT行业中股息增长最快的，专注于南加州最后一英里工业地产，需求增长但供应受限，租金快速增长，市场空置率3%，租金远低于市场水平，市值与市场价值比38%，未来几年租约到期将实现快速增长 [7] - 公司忙于开发和重新开发物业以增加租金收入，预计未来三年增长35%，贷款价值比20%，派息率65%，预计股息将快速增长，即使增速降至三分之一仍有12%，当前估值接近十年最低，预计利率下降和估值恢复将带来两位数总回报 [7] EastGroup Properties（EGP） - 与REXR类似，主要专注于阳光地带市场，该市场需求增长快但土地供应多，供应增长也快，因专注于A级最后一英里物业，受新供应影响较小，租金远低于市场水平，有安全边际 [8][9] - 自2021年以来股息增长61%，预计长期将持续强劲增长 [9] Iron Mountain（IRM） - 被认为估值过高，当前市盈率达30倍，为历史最高，但高估值使其能低成本筹集资金投入高收益开发项目，实现每股运营资金快速增长，近期股息提高10%，预计增长将持续，但增长代价高昂，相比之下SBAC质量更高且市盈率低近一半 [10][11] 行业总结 - REITs不仅是收益投资，更是总回报股权投资，增长通常是总回报的主要部分，市场情绪低迷，但许多REITs仍能快速增加股息 [12]