文章核心观点 - 2024年JBG SMITH Properties表现略逊于基准ETF，但鉴于债务结构、办公物业组合稳定及多户开发项目交付，预计未来其股价将跑赢大盘，值得买入 [2][10] 公司概述 - JBG SMITH Properties是一家办公房地产投资信托基金，在华盛顿特区大都市区有大量多户住宅业务，商业和多户住宅投资组合分别占调整后净营业收入的55%和45% [3] - 商业投资组合租户中政府及政府承包商占比超51% [3] - 一个大型多户开发项目预计2025年第三季度完工，已投资6.67亿美元，还需9800万美元，完工后多户住宅业务净营业收入占比将超50%，未来开发计划还包括其他混合用途项目 [3] 运营概述 - 2024年第二季度核心运营资金为每股0.18美元，同比下降50%，原因是商业投资组合入住率下降和利息支出增加，多户住宅投资组合入住率同比提高0.6%至94.3% [4] - 2024年第二季度稳定投资组合（不包括已出售资产）的年化净营业收入为2.84亿美元，同比下降3% [4] 资本结构 - 2024年第二季度末净债务为25.2亿美元，占企业价值41.3亿美元的61%，加权平均利率为4.88%，29%为浮动利率债务，71%为固定利率债务 [5] 市场隐含资本化率 - 2024年第二季度年化净营业收入为2.84亿美元，开发项目稳定后预计增加约4400万美元，合计现金流约3.28亿美元，相对于41.3亿美元的企业价值，市场隐含资本化率为7.94% [6] - 考虑完成项目需额外投资9800万美元，企业价值增至约42.3亿美元，市场隐含资本化率降至7.75%，可视为前瞻性指标 [6] 估值 - 若考虑开发项目带来的4400万美元净营业收入贡献，核心运营资金将增加约每股0.10美元，多户开发完成后年化核心运营资金为每股1.12美元，对应14倍的核心运营资金倍数 [7] - 7.75%的市场隐含资本化率可拆分为多户住宅物业6%和政府相关办公物业9.5% [8] 结论 - 2024年第二季度公司运营结果不佳，但受益于美联储降息、多户住宅业务占比增加及政府相关租户的支撑，股票值得买入 [10]